物企请思考④丨增值服务占比相差逾30倍 新上市物企如何讲好新故事？

　　 2020年，疫情重创下，多个产业受到打击，企业破产、倒闭的新闻不绝于耳。与此形成鲜明对比的是，疫情给物管企业带来更多发展机会，凭借高抗风险能力、高稳定性，物企颇受资本市场追捧，上市潮成为物管行业的年度关键词。

　　观察2020年新上市物企表现，以11月之后上市的5家物企为例，其中4家位于TOP20强房企之列，在管面积均过亿，但市盈率近50倍，在管面积达2亿多平方米的恒大物业破发，反而四个里面在管面积最小的华润万象生活上市以来股价涨幅最大。被视为圭臬的“规模论”不香了？

　　资本是逐利的，在资本市场，股票表现取决于市场预期，规模之外，物企该如何讲好盈利故事？

　　当下，单一的规模指标或者增速指标都不足以诠释物管公司的成长性，行业正经历从规模到效率的转变，促使行业估值深度分化。

　　一个明显的趋势是，消费升级和产业转型之下，物企正在通过整合优质资源，提供多元化、差异化的增值服务，打造新的盈利增长曲线，撬开天花板的能力决定了物企金矿究竟有多大。

　　数据来源：贝壳研究院

　　注：第一服务、合景悠活数据截至2020.4.30、卓越商企数据截至2020.5.30，其余企业数据均取自中期财报

　　增值服务与在管面积 上市物企的左右手

　　从统计结果来看，2020新上市物企在增值服务方面实力悬殊，建业新生活增值服务营收占比居首，为54.1%，而兴业物联的增值服务营收占比仅为1.7%，在新上市物企中排名垫底，与建业新生活相差逾30倍。

　　结合各家物企股价来看，截至1月13日午间收盘，16家企业中，9家物企股价相较发行价出现下跌。这其中，仅有两家增值服务收入占比在三成以上，而增值服务收入占比排名中最后三家企业无一例外，股价均下滑，烨星集团及兴业物联股价跌幅超4成。

　　观察发现，增值服务占比超三成的物企对排名靠后的企业来说，是全方位的碾压。

　　以建业新生活来看，截止2020年末，建业新生活在管面积和合约建筑面积分别为1亿平米及1.86亿平米，与新城悦服务、永升生活服务、宝龙商业等处于同一梯队，而这些企业在2020年股价累计涨幅都有50%以上。

　　此外，建业新生活构建了一整套具备特色的差异化服务，比如建业君邻会VIP专属服务、旅游服务及大食堂商户运营管理服务。多元业务的形成，使得建业新生活增值服务收入及毛利占比均位于行业领先水平。

　　相较之下，兴业物联各个方面都显得颇为“迷你”。作为2020第一个冲进港股的物企，截至2020上半年，兴业物联在管面积仅260百万平方米，在目前所有上市物企中规模最小。

　　尽管兴业物联在招股书中曾透露，截至2019年9月，公司物业管理及增值服务的毛利率为49.2%，高于行业均值，但从接下来的表现来看，兴业物联似乎并没有握紧征服资本市场的新钥匙，至2020上半年，兴业物联增值服务收入仅0.02亿元，同比下滑近七成。

　　同样在今年上半年登陆港股的烨星集团，其规模在上市物企中也不具备优势，不过，烨星集团锁定增值服务蓝海，上半年，增值服务收益0.14亿元，增幅约86.42%。

　　目前，物企增值服务尚处于探索阶段，增值服务拓展边界未知，但拓展一切服务，都需要在管物业面积作为基础。“物管企业的规模和增值服务营收空间有较大的关系，增值服务收入具有较强的的规模效应，因为规模效应在支持增值服务创新的同时可以摊薄增值服务成本，进而增强增值服务的盈利效果。” IP Global中国区首席经济学家柏文喜表示。

　　对于小型上市物企而言，更为重要的是巩固已有的服务合同以及进行运营科技创新，在降本增效的同时增加增值服务收益，在此基础上进行规模拓展。“这个过程中，如何实现公司收益和客户服务的双提升，实现物业增值服务的可持续是小型物企必须面对的新课题。”柏文喜称。

　　增值服务披上“智慧”新衣

　　随着地产存量时代的到来，传统的商业模式已经不再适合物企的发展，物业正在借助大数据、5G、物联网等技术来盘活资产，孵化出新的服务场景与盈利模式。

　　物企科技赋能的“心思”直接表现在频繁更名上。据克而瑞科创统计，2020年中国地产数字力TOP20的物企中，过半数企业在近2年内进行了更名。在这些更名案例中几乎所有企业改名后加入了“服务”两字，其次，不少物企将“智慧”、“科技”等直接融入了企业名称当中。

　　更名后，三家企业于2020登陆资本市场，分别是融创服务、世茂服务和金科智慧服务，而它们在增值服务营收占比上均已超30%，位居行业前列。

　　克尔瑞在研究报告中表示，TOP20物企增值服务的收入增长率非常高，各家都在积极部署多元化的社区增值服务以提高公司的毛利率，满足业主日益增长的个性化需求。

　　正如，8月，世茂服务发布新生活服务平台“SUNIT世集”，打通“线上+线下”立体服务模式。事实上，世茂服务始终积极拓展增值服务，高毛利的增值服务已经成为世茂服务心得利润增长点，据招股书，2019年，其社区增值服务的毛利率为47.5%，高于2019年上市物企增值服务的毛利率均值41.5%。

　　世茂服务表示，上市所募集资金的约5%或272.5百万港元将用于提供更多增值服务，包括房产销售及出租协助服务、家饰服务、小区教育服务及小区空间运营服务等。

　　致力于打造全国领先的智慧生活服务商的金科智慧服务，多年来持续围绕业主高频生活需求，配合科技智能技术，打造了覆盖“食、住、行、游、购、育”的全方位增值服务，例如，无人超市、智能充电配套，实现“100米智慧生活圈”；与平安好医生、阿里健康深度合作，实现全科医生24小时在线咨询服务等。据透露，未来，金科智慧服务将以“服务+科技”“服务+生态”为基础，为业主提供不动产管理、美装美居、社区团购、社区教育、旅游出行、养老等各类增值服务。

　　如今，数字化正在逐渐改变头部企业业务范围和营收结构，不过，业内人士指出，从短期来看，现阶段科技赋能的物业增值服务由于公司运营手段单一以及对相关业务的成熟度不高，增值服务所占利润依然较低，增值服务还远未达到预期价值。

　　跨界合作 探索多元布局

　　对物企而言，社区增值服务是待发掘的蓝海，但如何掘金这片蓝海也是许多企业面临的难题。

　　回顾2020年物企的表现可以看出，增值服务正在围绕两个方向展开，横向来看，受疫情影响，企业积极拓展健康、保险、虫控等业务，另一方面纵向深耕，在社区生活服务、资产管理服务等相对成熟的业务中加强布局。

　　从已上市企业增值业务布局来看，生活服务类、空间运营类及资产管理类业务是重点发力领域。2020年中期，碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务等拎包入住、生活服务、家居服务、文化教育等业务收入增长较快，同比增幅均在超100%。

　　为探索更多元化的增值业务组合，部分物企积极跨界，将服务延伸至社区教育、养老服务、保险金融、医疗等多领域，“物企在打造细分领域优势过程中存在规模化效应和专业壁垒，有针对性地选择与其他行业优秀企业进行合作，实现资源互补，使多元优质服务精准触达广大用户，产生叠加效应。”柏文喜表示。

　　新上市的物企中不乏跨界合作多元布局增值服务业务的案例：9月，世茂服务携手红星美凯龙(601828,股吧)共同打造高端社区家装美居服务品牌；10月，世茂服务将上海浦东图书馆优质资源、创新方法及个性服务融合导入“SUNIT世集”，打造以SUNIT世集主题分馆为中心的多元服务生态圈；11月，建业新生活联手新瑞鹏宠物医疗集团探索实现宠物健康干预系统、远程互联网诊断、智慧宠物医疗平台等。

　　物企通过深挖增值服务潜力，创新服务模式与产品，延伸物业服务链条，扩充盈利空间，这也是物管行业备受资本青睐的支撑点，但柏文喜也提醒，增值服务要巩固物业管理服务关系不能离开服务根本，对于增值服务发展，企业要慎重考虑选择，从企业自身实际情况与资源情况出发，不可盲目，避免人力物力的损失。