文创园的风还能刮到哪里？

2020年已经过去了，我们对2020年产业地产的发展，去做一个系统性的梳理和回顾。今天我们还是重点讨论文创园这样的一个话题。

1、三家文创企业上市

2020年产业地产有一个非常大的新闻，德必文化在创业板IPO过会。德必文化成为了锦和商业以外，第二家在 A股上市的文化创意园区运营商，现在我们可以看到现在在整个资本市场上，带有文化创意园区运营概念的企业，其实已经达到了三家，第一家是锦和商业，第二家是德必文化，第三家是金地威新，金地威新是在港股上市的金地商置旗下的产业园区运营平台，最著名的项目就是上海启客威新8号桥。当然我们也可以看到，未来可能还有华南同创等一些企业都会积极的参与到文创园区IPO的大潮当中。

1.1文创园区企业上市之困

我们可以看到文创园区运营很多企业上市其实都是“带病”的。

最典型的就是锦和商业，锦和商业是4次冲击 IPO最后才成功，背后最早是14年平安去投的，一开始就是奔着上市去的。?

锦和商业上市过程中碰到很多问题，较明显的就是证监会几次驳回就关于用地属性的问题?–?工业用地属性下做办公是否合法？还有从申报文件来看，文创园区里面来入驻使用面积最多的是金融类企业，而不是文创类型的企业，这都是我们可以看到锦和商业存在的直接问题。

德必文化与上一家的问题类似，德必相当一部分物业的一个收入来源，其实确实也和文创有一定的距离，很多是包括酒店的一些租赁，当然这可能也是因为整个物业搭配的问题不可避免。但德必更突出的就是有些老旧物业产权和归属权，它是自身有问题的，德必从这些企业手里去争取的这些物业，而在去做二房东运营或者说维管运营的模式的时候，产权它自身就是有问题的。

当然这有很多是历史因素，企业在长期经营当中存在硬伤在这边，而且我们可以观察德必，其实很多争取的物业还是这种区域的一些国资的老旧的物业。这是德必通过自身的运营也好，市场机会的把握也好，去抓住了这样一个时间节点，而去做这些东西。但你想真的如果想从民营企业上去争取，或者说从运营能力稍微强一点的国资手里去争取，其实也是相对比较困难。这就势必意味着德必整个企业的扩张未来是有透明的天花板和隐性的阻挡在这边。

金地威新做文创园，金地布局文创园其实也是很早的事情了。在文创概念比较火的时候，是14个亿收购了香港的启客，然后在自身运营的过程当中，然后趁着18年年终之前，还可以用这种运营权做资产计划的时候，做资产证券化的时候做了一个退出，大概退了4个亿，反正大概是砸了10个亿在里面，对于他来说的话其实也是合算的。?

一方面争取到了启客在8号桥园区长期运积累下来的非常优质的项目，还有自身的策划能力，在这基础上我们可以看到金地威新去做了很多的一些文创园的一些拓张，也形成了文创园对应的一些规模。

图 – 启客威新8号桥

1.2文创园区可上市，而非二房东可上市

我们可以看到金地、德必、锦和之类，很多资本市场愿意直接把他们称之为二房东模式，但其实文创园区和二房东模式区别还是比较大的，金地、德必、锦和他们更多的是属于文创园类型，但其实我们可以看到特别是一线城市一二线城市，做厂房二房东的企业其实是很多的。

比如说在上海歆翱，典型的福建二房东，战斗力很强，家族式的进入，付款也很爽快，这也是他们的优势，确实是帮助盘活了一些的一些资产。

其他的我们可以看到像大湾区稍微核心一点的地方，现在很多区域是一厂房难求的，租赁成本很高，为什么企业租赁成本那么高？之前深圳、广州政府特别就“二房东”问题出过政策，很大程度上还是因为一些二房东炒高了。二房东这个问题其实还是要拆开两边来看，一边其实确实它确实给企业造成了一些经营的成本增加，另外一方面其实也一定做了一些盘活，但我们可以看到现在可以上市的还有企业，其实主要还是以这种文创园区，主要还是委管运营为主的，二房东的模式其实是在占比少一些。

也就是说更多的其实还是有利于区域上的一些文创产业的一些集聚，所以才去做的这样的一些操作。

图 –?德必为企业提供的创新服务

2、文创园在那里能做

2.1 标准厂房、研发楼、办公大楼三大基本产品

第二个大点我们来聊一下，就是文创园区哪里能做这个问题，其本质是分析行业的天花板可能在哪里？之前我和一个杭州的朋友在聊，我们就在说杭州好像没有像上海这样有这种非常好的文创园，背后的一些原因是什么？

但其实我后面发现“杭州没有非常好的文创园”说法不完全对，像比如说杭州的很多一些老旧厂房，它其实没有往文创园方向去改。比如说最有名的杭州玉皇山南基金小镇，他其实就是一片以前的老旧仓库，然后进行了改造，包括杭州的云栖小镇，早年转塘工业园，当初很多的厂房改造成了数据中心，这其实也是一种改造，它只是没有往文创这个方向去走。包括我们可以看到杭州有些产业园，包括新和联创就是薇娅的娘家，他其实也是一些老旧厂房，进行了一些改造，一部分是直接被重建了，它其实都没有往文创这个方向去走，而是走的制造业和直播电商融合的思路。

个人觉得是取决于两个方面。

第一个是杭州的城市，虽然是一座新一线城市，但确实和上海的这样的一个发展的阶段还是有所不同的。上海我们可以看到为什么会有很多的文创园？其实根本还是我们可以看到上海早年的城市规划其实并不是很好，文创园它往往就是在市中心的一些厂房，像杭州这座城市，它早年在市中心当然也有厂房，但现在他可能城市蔓延的发展的速度还没有那么快，它的市中心和市郊之间的空间还没有拉开那么大。而像上海其实已经完全拉开了，所以导致一些很核心的区域乃至于已经变成非常高居民密度的区域，老旧厂房已经变成城市很市中心的位置，所以它会有对应的一些老旧厂房改造的一些需求。

我们可以看到杭州整个城市没有发展到这样的一个阶段，而且整体之前规划也想的比较清楚，所以他就没有文创园区快速发展的基础，就算是有然后一旦出现立刻改造，基于整个浙江的这样的一个制造业基础， 工业园还是在工业园，无非是一个升级的工业园。其实现在整个文创园区现在真正比较有特点的还是像北京、上海、深圳，而其他区域当然也有，但是都没有出现一个集中式的文创园区的发展，这是其一。

图 – 杭州玉皇山南基金小镇

其二还是关键一个问题，一线城市老旧厂房，关键还是要有地段属性。如果我们换句话来说，其实我们之前也提过一个概念，叫做老旧厂房也好，文创园区改造也好，它本质是监管缺位下的一场土地狂欢。这样的概念当然现在来看其实也有点言过其实，但我们反过来从一些一线城市的老旧厂房改造成本创业区的一些案例来看，为什么这些区域它能改造？?

能改造往往是从几个方面来看， 第一业主方愿意把资产拿出来给你改造，当中还有一个背景的问题，业主方强调他要持有这块资产，而对于政府来说可能把它改掉或者收掉，它的成本还是相对比较高的。这边我不细说，其实很多大家经营这种园区大家都懂，很多老旧厂房现在所谓的改成文创园，已经变成一些存量的企业，然后去享受土地的增值，然后不愿意把土地放手这样的一个筹码。

第二个，区域老旧厂房的改造一定要有价值，我们可以看到老旧厂房的集中改造模式，很多都变成改成办公，他肯定是的是有对应的这样的一个收益的。但你去看改成办公的收益并不一定最大的，还有两种模式，另外一种是改成所谓的运动馆，但运动馆往往旁边还会配很多商业，很多产业园区都是底层配的大量的商业，而上层配的办公这样一套模式去做经营的。这个当中就涉及了监管的一个问题。

我们说哪怕是非常核心的城市，如果是从办公的角度而言的话，它租金其实租不了多少，特别是对于老旧厂房，因为它改造还有对应的成本在这边。租金的话估计其实在上海的话，你能租到3块4块乃至于5块/平/天，其实已经是相对不错的这样的一个租金了。但可能你从业主的手里面拿过来，这也起码也要一块两块/平/天这样的价格，当中还要去承担改造的一些成本，其他的一些风险，其实并不是非常赚钱。真正赚钱的是什么？

其实是楼下的商业，我们可以看到为什么很多一线城市的老旧厂房改造，特别是文创园区概念会特别多，底层的商业它是一个核心逻辑，包括我们刚刚所提到的体育的这样的一些老旧厂房改造的一些园区，主打体育概念，体育只是一个用来填场子吸引人气的工具，我们可以看到大多数的这种蹦床公园，体育公园它的租金承受基本都是在一块钱到两块钱/平/天之间，而这其实和他拿过来的价钱是差不多的。收益就非常低，更多的还是用来田场的吸引人流在旁边，什么赚钱，商业是赚钱的。?

图 – 锦和商业租金5元以上的底层商铺

我们可以看到一线城市很多区域的老旧厂房，旁边的很多这些商业是完全做起来的，很多周围的居民把这种文创园区也是作为茶余饭后的遛娃，乃至于当做商业综合体用，我们也可以看到金地威新8号桥，他去过的人都知道，走进去其实有好几个板块它是非常像购物中心的，而这些其实也是为它带来丰厚收益的这样的一个板块。

也就是说从整个结构来说，大量的老旧厂房它的改造其实在办公其实走一个量，而下面的商店才是它真正赚钱的地方。但我们要明确的是这些企业手里的土地其实还是工业土地上，基础上去做一些所谓的一些配套商业，但其实往往是已经超出了它对应要对应的一些限制做发展。

而我们可以看到即使是上海，真正的一些文创园真的把文创概念做得很好的，其实也是仅仅局限在那几家企业。而很多我们可以看到租赁文创园区办公的往往还是一些金融企业，或者是一些小微企业，他们通过这种模式做租赁，整个文创园区最后对于文创的贡献其实是相当有限的。这也是一个现在行业当中我们可以看到一个非常淡而直观的一个问题。

3、文创是抚平城市伤疤的创口贴吗？

所以最后我们来讨论，这个文创真的是抚平城市伤疤的创可贴吗？

3.1旧工业遗留有保存价值的不多，更多还是一种协调方式

很多城市由于早年的规划和发展问题，它会有对应的一些工业遗留，但并不是所有的工业遗留它都是有保留价值的，很多区域的工业遗留并没有保留价值。而且我们前面所说，文创园区更多的是让这块地先用起来，政府暂时没有钱去拆，然后这样的一种协调的方式，协调的这样的一些方式，比如说我们可以看到我们之前看过几个案例，还有东北确实一些工业区，特别是早年的一些日占区，然后他有非常好的一些工业的基础，甚至一些炼钢炉轧钢炉，还有上世纪1920年、1930年等一系列可以看成历史文物的设备，可能是真正有保留价值的，可能也是一个时代的回忆。

图 –?东北老工业基地的历史遗存

但现在我们可以看到上海，像静安区就有一个上海电气(601727,股吧)的还有一个老旧厂房，然后整个市北高新(600604,股吧)未来撬动整个去片区的发展和上海电气合作，而上海电气印的大字说工业文明的复兴，指望老旧厂房再大数据中心当中有一定的文化氛围。

但其实就我个人理解大数据的基地，去做传统工业的设计，我们觉得这个可能并没有必要。反而是我们理解像上海电气手里还是非常指望着，这块手里的地的整体的增值价值的。?

我们说如果制造业的企业，它的指望并不是在对产品的升级和对外的竞争，而是指望着早年拿着一些土地的升值的话，我们觉得这样的企业它能做多好，我看也不见得。

3.2文创的根本还是人，有创作能力的人和有购买能力的人，进而形成一个生态

文创的根本还是人，人是两个方面，一个是有创作能力的人，第二个是有购买能力的人，有创作能力的人和有过来能力的人，形成一个完整的文创文化创意的生态，这才是根本。就像我们说特色小镇也好，产业也好，我所说关键还是要里面的人，不在于它的配套，也不在于它的物业形态，也不在于它的产业导入，关键是这些人有没有过来。

对于文创来说，核心生产资料就是人的创造能力。我们说如果没有人过来谈文创，那是没有意义的，但关键是我们现在这个区域如果去做文创园，他没有适合文化创意发展的一个生态，真正有没有达到彰显城市文化，这样的文创园存在的价值是非常有限的。

3.3文创是一个城市的名片，不要把概念做烂了

文创还是产生一张城市名片，文创其实可以很多东西结合，比如说我们可以看到现在上海静安大悦城(000031,股吧)楼顶的一条完整的文化创意街对应的这样的一些设计，文创它其实可以作为一个促进消费，提升产品溢价的一个重要的驱动，而这和我国整体的一个宏观战略是高度匹配的。

图 – 上海静安大悦城文创街区

我国本来就是一个文化大国，有很多的的多元化的文化，民族性的文化其实是深受喜爱的。那如何把这些东西挖掘出来，这就是一个非常重要的点。这都是一些文创应该真正去做的事情，而不是把文章当成一个概念去做。

我们现在很多企业是做文创，就是做了一个文创的概念，但关键是文创概念越做越差，越做越臭，而变成保留工业遗产其实是圈地求升值的工具，那就把文创这个事情给做烂掉了。

这就是而最大的一个核心的问题。所以我们觉得做文创这个东西还是要守初心。留住人有人的创意去驱动我们整体文创整个盘子的这样的一个发展。只有这样这些企业还可以走得更远。

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