质造·深度丨石景山地块溢价率仅3.17%? 北京严控住宅用地价格

继昨日金地商置以9.26%溢价率竞得房山地块后，1月14日，石景山又成交一宗宅地。

今天出让的地块名称是石景山区北辛安棚户区改造 B 区土地开发项目 1608-673-A 地块（简称为“A地块”），与该地块相邻的1608-673-B地块等（简称为“B地块”）已于去年9月成交，两宗地块的一级开发均是中海，二级开发也将由中海来操盘。

两宗相邻地块示意图

不过，相较于B地块的底价成交，A地块吸引了中海和金茂两家房企参拍，最终，中海以17.9亿元竞得，溢价率3.17%，可售商品住宅综合楼面价为46727元/㎡。

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中海17.9亿元“补仓”石景山

实际上，中海竞得的A地块并不大，建筑规模只有3.8万平方米，还不到B地块的三分之一，但由于中海操盘，未来大概率和B地块整体开发，如此，项目规模就不小。

先看下地块的基本条件，首先，地块位于西六环内，临近新首钢，改造后的首钢园区内，一高炉将变VR体验馆，二高炉酝酿变身奥运博物馆，正由“工业老城”向“产业名城”转变，随着冬奥会的临近，区域热度逐渐升高。

其次，项目周边配套不错，距离地铁6号线金安桥站只有240米，地铁11号线西段(冬奥支线)首钢站、北辛安路站、金安桥站主体结构提前封顶，将于今年底通车试运营。地块两公里内有喜隆多和六工汇等购物广场，生活便利。

价格方面，贝壳研究院监测，地块周边二手住宅售价在4.8万元/㎡，部分二手住宅项目售价在6.3-6.5万元/㎡之间，板块住宅整体均价在6-7.5万元。外界担心A地块的成交会推高区域房价。

目前看，这种担心比较多余，A地块楼面价4.67万元/平，低于此前融创竞得的古城南街地块，其楼面价5.2万元/平。

合硕机构首席分析师郭毅认为，A地块成交价合理，未来房价大约7万至7.5万之间，如果品质更高一些，可能7.5万以上，但按照石景山对于预售价格管理的隐形红线来看，能够批准的预售价都低于7.5万，房企对此也不会有太高的价格预期。

中海常年深耕石景山区域，地块所在的北辛安板块可谓中海的主场，两公里范围内就有中海寰宇天下和中海天钻。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，该地块未来将与寰宇天下项目形成连片开发，或将升级产品，进一步强化区域品牌优势。

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中海稳居北京“地主”之位

北京土地市场虽然风云变幻，但中海偏爱石景山。

据和讯房产统计，2020年石景山区总计出让五宗宅地，中海竞得两宗，分别是古城南街东侧（首钢园区东南区）1612-759地块和上文提到的1608-673-B地块，总建面大约34万平方米，体量不小。

2020年石景山土地成交情况

数据来源：北京市规划和自然资源委员会，由和讯房产整理

不仅拿地，中海对石景山的深耕还体现在旧改方面，A、B两地块所在的棚户区是由中海做一级开发，2014年中海开始参与北辛安棚户区的改造，2019年底，北辛安棚改项目首批2041套安置房已经按期交付。

业内认为，中海深耕石景山的原因之一是看中了新首钢以及冬奥会的利好，而且，这些年中海与本地客群互相了解，客群信任度高，拿新项目，一来可以扩大本身优势，二来片区内形成联动，摊低成本。

近年来，中海可谓是北京土地市场的常客，出手颇为阔绰。中指院数据显示，中海地产2020年在朝阳、石景山、房山、大兴等区域斩获5宗地块，权益拿地金额达262.08亿元，连续3年居北京拿地权益金额榜首。

2020年北京拿地金额TOP10房企

数据来源：中指院

与较猛的拿地动作同步，中海在北京实现了较好的销售业绩，以中海寰宇天下为例，该项目2019年实现销售额92.42亿元，连续两年成为北京销冠。财报显示，截止2020年上半年，中海实现营收863.5亿元，同比上升11.2%，主要来自北京的寰宇天下及中海云煕等项目。

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北京地价限制趋严

虽然北京2021年的供地才刚刚开始，但对于未来的供地方向已经有迹可循。

比如，昨天房山土拍虽是首场，但现场竞价已经进入到了“竞自持商品住房面积比例”环节，而且自持比例达11%，达到两位数。此外，房山地块中将有近9000平方米住房用于解决租赁需求。

今日成交的石景山地块也设定土地合理上限价格，即当竞买报价达到土地合理上限价格时，转为现场竞报企业自持面积比例程序。潘浩认为，2020年限地价要求溢价率达到50%转为竞自持，而2021年起，溢价率不到10%就转为竞自持，限地价的形式更为严格。

在业内人士看来，房山地块土地价格上限的设置，体现了政府从供地源头环节“稳地价、稳房价、稳预期”和落实“房住不炒”的决心，同时，这也预示着2021年北京土地供应将进一步向租赁住房倾斜。?

接下来，北京还将迎来一大波供地，据和讯房产盘点，目前的宅地竞拍预告日期已排至2月2日，总计7宗住宅用地，基本为纯商品房。

接下来北京拟出让地块信息

数据来源：北京市规划和自然资源委员会，由和讯房产整理

值得关注的是，此前的热门地块海淀树村地块和朝阳金盏乡地块，延期后的出让方式已经调整如下：

宗地设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。同时，宗地设定有政府持有商品住宅产权份额预设份额，当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

可以总结为三个关键词，一是竞地价，二是竞政府持有，三是竞高标准商品住宅建设方案，北京海淀树村地块首次采用新规则，主要是为了防止土价过高、出现“地王”。中指院预计，未来北京或在核心地段或优质地块采用“竞报政府持有商品住宅产权份额”的土拍策略，新的土拍方式或将趋向常态化。