物企请思考⑤｜物企纷纷加大科技投入，能否提振物业股估值？

1月15日，荣万家正式登陆港交所，开盘价12.8港元，跌破发行价（13.46港元），这种结果并不出人意料，自从去年下半年开始，物业股总体从高点下滑。

资本降温已成现实，如何获得资本的青睐是待上市物企必须面对的议题，日前，万科物业传出上市计划，而且是打包物业和科技业务一同上市，众所周知，科技股是资本市场最受欢迎的板块，外界认为，万科此举意在拉升物业估值。

万科物业能否拉动物业板块估值回升，目前还很难讲，不过，资本和物企之间的了解和试探由来已久。

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物企纷纷打出“科技牌”

万科物业上市有迹可循，上市消息传出以前，万科物业就已经动作频频。

两月前，万科宣布物业更名为“万物云”，同期发布了城市服务子品牌“万物云城”。资料显示，万物云包含Space、Tech和Grow三大模块，Space模块包含归属社区空间、商企空间及城市空间的服务；Tech模块提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务；Grow模块持续连接成熟企业、孵化创新企业。

对于更名，万科物业首席执行官朱保全表示，从城市到园区、从写字楼到家皆为空间，空间科技服务的范畴比物业服务更大，在空间（Space）里的设施、设备、资产、人及商业活动皆可通过技术（Tech）连接。

兴业研究在报告中称，“万科有机会打造一个新型的物业服务平台，并以此获取类科技公司或云公司的估值。”不仅是万科，碧桂园服务和绿城服务也在讲科技的故事。

碧桂园服务月前发布“新物业”品牌，其中就包括新科技。在新科技的人才结构、研发部署上，目前碧桂园服务有超过4500人团队参与研发，近三年合计投入5.9亿元科研经费。

对于“新物业”的品牌内涵，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江认为，物业的本质是基于人对建筑空间的需求产生的服务，新的时代，物业服务的内容、对象、方式和业务边界，都在不断延伸。

绿城服务当前的战略调整可以用方程式表示，即绿城服务的未来=（人本+科技）×生态平台，绿城服务集团行政总裁吴志华表示，对于科技，绿城服务的理解是以科技为基重塑管理及服务系统，连接自我与外界的资源与流量，实现用户体验和企业效率的双向提升。

此外，时代邻里、保利物业、彩生活等也有较大的战略调整，比如，时代邻里日前提出“创造服务”的理念，时代邻里首席信息官孙泽淇展示了公司在未来社区战略、数字化转型、社区一体化平台、移动端应用升级改造、全场景智能化等方面的最新成果。

代表物业企业的战略动态

不过，科技虽然是一个好故事，其目的仍然是增强物企的服务能力，从结果导向来看，这些战略调整，可以概括为服务边界突破和深度升级。

克而瑞物管认为，万科物业、碧桂园服务等龙头物业企业属于全产业链服务运营商，已经建立了规模量级，在物业服务板块之外，多在寻找新的有前景的赛道。

对于接下里的物业企业战略方向，克而瑞物管研究总监汤晓晨认为，可以理解为延展性，一是服务上的延展，服务深度上会进一步挖掘，关于生活服务领域会出来很多新的产品，二是物业企业从住宅走出来，走向城市服务，这是空间上的延展。

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资本“变脸”背后

物企战略调整，意味着资本对物业行业提出了更高要求，那么，从资本对物企当前的态度，可以看出什么趋势呢？

市值是资本对物业企业的“金钱投票”，从中可窥见一二。据和讯房产统计，截止到1月12日，2020年IPO的物业企业市值TOP3分别为恒大物业、华润万象生活、融创服务，他们对应的母公司均来自TOP10房企，这说明母公司的规模与资本对物业企业的估值呈正相关。

实际上，随着房地产开发在2018年迎来增长爆发期，直接带动物业行业规模快速增长，这种增长超越其他一切因素，成为推动物业企业规模增长的最大推动力，资本对物业企业非常欢迎，南都物业(603506,股吧)、雅生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务等均在此时登陆资本市场。

最有代表性的是碧桂园服务，其母公司的销售规模在2017年升至行业第一，碧桂园服务因此成为市值最大的物业企业，截止1月14日，碧桂园服务市值高达1787亿元。

碧桂园近年销售业绩与排名快速提升

数据来源：克而瑞，中达证券研究

中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲认为，基本上可以认为资本市场在依据母公司进行估值，他进一步强调：“短期可以靠外拓，但外拓和并购有不确定性，从确定性的角度来看，资本市场中期更关注的指标还是母公司的合约面积和覆盖倍数。”

市值衡量的是物业企业的综合实力，而股价无疑是对增长预期的直接反应。

根据克而瑞物管数据，截止1月15日，在港股上市的物业企业中，股价TOP3分别是金科服务、保利物业、碧桂园服务。资本市场之所以给出高股价，一个最重要的原因就是看重这些企业除基础住宅服务之外的其他业态，包括社区增值服务和城市管理等。

以金科服务为例，除了强劲的市场化拓展能力外，公司还将智慧服务的落地应用向城市级服务场景延伸，目前已为重庆、无锡等地高等院校、高铁车站、三甲医院等单位提供智慧化的城市级社会服务。

在中奥到家副总裁梁兵看来，资本市场认可的仍是圈地规模+业务储备的资本逻辑，房企下属的物业企业拼的仍是母公司的开发效率，常规的企业的上市故事仍停留在讲规模的层面，一些市场导向型的企业开始转向城市服务和物业服务产业链整合。

竺劲认为，市场开始关注的是，一些物业企业在各种业主增值服务的探索过程中，能否突破物企的边界，或者物企能不能做物管费的提价，这是当前资本市场最为关注的点。

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物业企业之间竞争加剧

资本是一种工具，可以推动物业行业的发展，但也会加剧物业行业的竞争。

2014年，物企开始进行市场化发展，至今已有7年，克而瑞物管数据显示，截止1月14日，在资本市场上市的物企43家，总市值高达8847亿元。

2014年至今上市物企总览

据来自：克而瑞物管（按市值排名）

数据截止日期：1月14日

第一物业董事长张鹏认为，地产公司分拆旗下物业公司上市成为热潮，一定会带来聚集，聚集一定会催生激烈的竞争。目前看，物业行业的竞争已经进入了白热化阶段。

张鹏进一步表示，这种竞争表现在三个方面，首先是收并购，现在市场的收并购基本上PE已经高达12~15倍，无形增加了企业收并购的难度；其次是市场拓展的竞争，一个200万的合同额能引来数十家的公司来投标竞争；第三是规模的竞争，物业的未来是外拓市场，但关联公司的自有业务是初始规模的核心，规模的发展对于资本市场的表现至关重要。

梁兵也对和讯房产表示，对标的企业的兼并购竞争和业务扩张竞争，属于点对点的项目业务竞争，但由于有了资本的加持，这些竞争短期内提高了企业对价及业务门槛提高，最终将导致头部企业赢家通吃的局面。

月前，港交所颁布上市新规，拟提高主板盈利要求。业内认为，如果按照近一年的利润高于6000万港币计算的话，相当于年收入高于6亿元港币，如果基础物业服务收入占比80%的话，那么物业公司在管面积得在2000万平米以上，无疑会进一步引发中型物业企业对规模的焦虑。

尤其，当前行业的同质化竞争严重，一个例子是增值服务，布局社区生活服务成为行业共识，主流公司均布局于新零售、家政服务、房屋置换、空间服务等业务。在吴志华看来，上述服务差异度低，社区生活服务ARPU（即单位家庭所创造的营业收入）值仍然很低。

此外，存量物业也有望迎来新的变局。克而瑞物管调查显示，存量小区的业主换物业的意愿十分强烈，而且为了好服务愿意付更高的价格。随着物业新规逐步落实，业主委员会等制度性建设将进入实质性推动阶段业。

汤晓晨预计，存量小区有望迎来一波换物业的高潮，那些品牌物业优势更大，未来物业行业的竞争会加剧，行业集中度将进一步提升。