如何理解“合理控制房地产贷款规模”

如何理解“合理控制房地产贷款规模”

1月11日，人民银行上海总部召开2021年上海货币信贷工作会议。会议指出，稳妥实施好房地产贷款集中度管理要求，合理控制房地产贷款规模。

加强房地产贷款集中度管理，是央行和银监会依据房地产市场实际，提出的一项有针对性的信贷管理举措，目的就是为了防止信贷资金过度向房地产市场集中，造成房地产贷款规模过大，开发企业负债率过高，风险积聚过快。自然，控制房地产市场贷款规模，就成了最重要的工作之一。如果房地产贷款规模得不到控制，房地产市场风险就无法管控，就会带来严重的风险隐患。

那么，如何才能通过集中度管理，对房地产贷款实施有效的风险管理，化解可能出现的风险呢，显然，把握好房地产贷款的规模度，是最重要的工作之一，也是最紧迫的工作之一。因为，只有控制好贷款规模，才能管控住风险。也只有管控住风险，才能对信贷资金做出更加合理的调整与优化。否则，怎么调整都会出现结构不合理的现象。

控制好房地产贷款规模，也不是一句话那么简单，而是需要智慧和谋略的。不控制，肯定不行，会带来风险。乱控制，同样不行，会引发新的矛盾和问题，甚至会激活风险，使风险快速爆发。央行上海总部提出“合理控制房地产贷款规模”是有用意的，也是释放出许多信号的。其含义，就在“合理控制”四个字。

客观地讲，目前房地产贷款的规模，是偏大的。有的地方和机构，还是大得十分明显的。如果不加以调整和优化，不仅风险极大，而且对支持实体经济发展十分不利，会严重削弱金融支持经济发展的能力，会让实体经济很受伤害。管理层提出对房地产贷款实施集中度管理，并设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，要求超过上限的机构必须在过渡期内完成贷款结构的调整与优化工作，将房地产贷款调整到上限之内，就是对房地产贷款管理的最具体、最明确要求。对银行来说，当然需要按照管理层的要求，做好房地产贷款的规模控制和结构调整工作。否则，有可能会影响到金融机构的贷款计划、贷款审批、考核评价等各个方面的工作。

这也意味着，金融机构必须按照管理层的要求，在过渡期内完成房地产贷款规模的控制和结构调整工作。尤其是规模控制，决不能再给开发商以“不差钱”的感觉，而要让开发商有紧迫感，有风险意识，有主动调整债务规模和结构、降低负债率的自觉性。因为，按照“房住不炒”的定位，不仅银行会收紧对开发企业和个人住房贷款的政策，其他融资手段，如债券、境外融资等，也在收紧。等待开发商的，只有通过售房回笼资金。至于开发商如何售房，那是开发商自己的事，管理层不会过问，只要开发商不出现资金链断裂现象就行。

这就带来一个新的问题，那就是如何对房地产贷款规模进行有效控制。对此，央行上海总部给出了“合理”两个字，就是要“合理控制”房地产贷款规模。也就是说，控制房地产贷款规模，也不是简单的一个“严”字，而必须把握好尺度，掌握好分寸，“合理控制”房地产贷款规模。如果简单粗暴地控制房地产贷款规模，停止和压减房地产企业贷款，就有可能引发一些企业的资金链断裂风险，出现新的矛盾和问题。如何把握，从两个方面入手，“合理控制”好房地产贷款规模。

一个方面，就是银行要积极调整房地产贷款规模，有计划、有步骤地减少对房地产企业，包括个人房贷等的贷款投放，只投必须的、刚需的，不投可投可不投的。如保障房建设、租赁房建设、刚需购房等，还能给予一定支持，其他的，就要严格控制了，且在贷款到期后，只能压缩规模，不能再增加贷款，且重点要转向保障房和租赁房建设。也只有这样，才能达到控制房地产贷款规模的目的。

另一个方面，开发商要转变负债观念，放弃负债扩张老套路，主动调整企业负债结构，降低负债率，有效压缩有息债务。因为，只要开发商不主动压缩债务规模，风险就难以排除，就无法实现银行控制房地产贷款规模的目标。当然，如果开发商不主动作为，而是抱着侥幸心理去应对管理层政策调整，那就是作死，是在自我引爆企业资金链风险炸药包。所以，必须有紧迫感和风险意识。

总之，控制房地产贷款规模，既要完成控制任务，也要做到合理控制，不要引发新的矛盾和问题，避免给风险防范造成新的压力。

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