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出表成都环球中心物业 多家投行料融创急速降债至“黄档”

2021-01-22 08:29:59 观点地产网 

“处置资产是今年融创要做得比较坚决的一件事”,早在去年三月份的业绩会上,孙宏斌就曾提出处置资产、降负债的目标。

对于孙宏斌的此番话语,外界多次解读为融创要从“买买买”进入“卖卖卖”的阶段。此后一年时间,融创开始折价出售上海商业物业、抛售金科股份(000656,股吧)……

2021年初,融创继续进行“断舍离”。

1月21日市场消息称,融创集团正在筹划出售成都环球中心的一部分体量,具体为成都环球中心西区7、8、9号楼商业现房。

该消息指出,上述资产买方关联方为“至信1145号环球投资集合资金信托计划”,融资方为北京响鸣科技有限公司,受托人为民生信托,信托计划总规模8.2亿元。

显然,通过信托计划出售成都环球中心部分商业物业,不仅能够实现物业快速变现和出表,从而实现降负债目的。

此外,信托计划还设置了差额补足安排,假设物业没有成功出让,上述商业物业同样能够短暂出表。

与此同时,融创获得了一笔8.2亿元的融资。

“五折”处置

“我不会算账,老邓是不算账,我俩挺像。人一通透就不怎么算账了,多点少点没什么,所以这次合作非常愉快。”

一向“不会算账”的孙宏斌,这两年开始精打细算,通过减少拿地、处置非核心资产、分拆物业上市等优化财务账本。

最新消息显示,融创中国正在筹划出售成都环球中心西区部分物业,买方为民生信托。

成都环球中心总体量为176万平方米,西区为项目二期开发,总体量49.2万平方米,地上39.2万平方米,地下10万平方米,西区商业共五层,体量约15万平方米,涉及主题乐园、运动乐园、文艺书局、互动商业、全息自然餐厅等主力业态,此次出售标的资产为西区7、8、9号楼商业现房。

资料显示,2016年5月,云南省城投集团通过收购、增资的方式合共取得成都会展51%股权,涉资118亿元。

彼时,云南省城投集团计划将其持有的成都会展股权注入上市公司云南城投(600239,股吧)当中;2017年6月,云南城投停牌重组,相关交易开始进行。但240亿元的收购价格及双方的对赌协议遭到了资本市场的质疑,随后收购案终止。

很快,孙宏斌将目光放到了环球中心。2019年11月,融创西南集团收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%股权,交易价格约152.69亿元。交易完成后,环球世纪及时代环球将成为融创的间接附属公司。

也就是说,距离收购仅一年时间,孙宏斌再度将该项目部分物业转手。

对此,分析人士认为:“疫情对会展、商业等业态造成了比较大的影响,以四川为例,去年四川省130多场展会活动遭到延期或取消,近期国内疫情有反复的迹象,企业出售商业项目可以减少损失、及时变现。”

“从企业角度来看,商业不是融创的核心物业,出售这类物业不排除是企业在做资产优化、降负债的动作。”该人士提到。

事实上,很早之前,孙宏斌就曾提到,融创需要衡量现有资产的价值和潜力,卖掉一些酒店、商业和乐园。同时要着力降负债,并将2020年的净负债率目标定为120%,2021年则控制到100%以下。

聚焦到本次交易,消息指出,资产买方关联方为“至信1145号环球投资集合资金信托计划”,融资方为北京响鸣科技有限公司,受托人为民生信托。

同时,据国内某第三方权威信托销售平台显示,该信托计划总规模8.2亿元,首期募集不超过6.2亿元,该信托计划第二期、第四期正在对外推售,拟分别募资6000万元、1.39亿元,期限均为12个月。

据观点地产新媒体查阅,民生信托持有北京响鸣科技100%股权,而信托计划的风控措施也明确表示,信托计划按照不超过评估价5折的价格收购标的物业,投资标的已取得多个可分割产权证,后续通过对外出售给第三方实现信托计划退出,销售回款约2倍覆盖信托本金。

也就是说,北京响鸣科技实际上是信托构架下的特殊目的公司(SPV),通过四期信托计划合共筹集8.2亿元,用以收购融创成都环球中心西区的商业现房。

在业内人士看来,这或许是一笔双赢的交易,民生信托五折买下物业能够为其带来较大收益,而融创能够提前实现项目变现,同时实现项目出表。

“黄档”在望

该信托计划设置了三种退出机制,其一,物业产权所有人推荐合适买家销售退出;其二处置标的物业退出。

上述两种实为销售退出,即民生信托以半价收购融创物业后,待上述信托计划期满,通过销售方式退出项目。

这种退出机制当中,融创中国能够提前实现项目变现和出表,不仅回流资金参与其他项目,更能实现降负债目的,而民生信托实际起到桥梁的作用。

但分析人士认为:“融创中国此类操作是出售资产的一种方式,但更像是一种融资手段。”

据观点地产新媒体获悉,信托计划当中明确的另一种退出方式,即期间设立触发条款退出,而融创中国则提供差额补足。

这就意味着,一旦信托计划满了12个月,信托计划所投资标的尚未实现投资退出,融创中国需要在到期日补足信托计划的兑付差额。

这么一来一往,上述商业物业回到融创中国手中,但通过交易,一方面上述物业实现了短暂出表,在短期内起到一定的降债作用。

同时,差额补足不是法定的担保方式,部分融资方认为差额补足无需体现在或有负债或预计负债中。相对于保证来说,差额补足实际上为差额补足义务人实现了优化财务报表的目的。

因此,民生信托收购项目后,并设置差额补足风控措施,能够保证上述商业物业顺利出表且后续担保不会增加融创的债务负担。

另一方面,即便民生信托最终没有实现项目出售,融创中国亦能从中获得一笔8.2亿元的融资,融资期限为12个月,但这笔融资的利率或许不小。

据悉,信托计划预期年化收益提到,社会资本认购1000万(含)以上的,12月的年化率为7.6%/年;认购300万(含)至1000万(不含),12月的年化率为7.4%/年;认购100万(含)-300万(不含),12月的年化率为7.2%/年。

除出投资者获得收益超过7%以外,民生信托本身参与上述计划同样有自身的盈利需求,分析人士预计,如果从融资角度看,这笔融资的利率不会太低。

无论信托计划兑付结果如何,对融创中国而言,这总是利大于弊的一笔交易。

但有业内人士认为,差额补足只是保底的一种机制,融创还是需要降杠杆的,孙宏斌的本意估计还是实现项目出售,从而降负债。

截至2020年上半年,融创有息负债合计3203.3亿元,较上年末降低了19.7亿元;资产负债率为86.56%,剔除预收款后的资产负债率为82.22%,净负债率为149%,较2019年末下降23.3个百分点,现金短债比仅0.86倍,不到1倍,脚踩三道红线。

但在“三道红线”规则出台之前,融创就已经将降杠杆作为最重要目标,基于降杠杆成效显著,多家机构近日给予融创中国正面评级。

其中,瑞信出具研报认为,融创中国迅速实现超预期的降杠杆,预计2020年底净负债率为99%,给予其“跑赢大盘”的评级。

中金认为,融创中国资产结构全方位改善,2020年底将归为“黄档”?;花旗也认为,融创中国在优化负债结构方面取得超预期进展。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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