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在国外做房产中介,是怎样一种体验

2021-01-23 12:22:28 和讯名家 

 

说到国外的房产中介,《北京遇上西雅图》里那个吴秀波饰演的房产经纪人Daniel,

他带看房不是开的小电驴,而是开跑车,他美国也拥有自己不错的豪宅,帅气多金又专业的形象,也代表着很大一部分人,对国外房产中介的认知。

一个博士,竟然去卖房?一个房产中介竟然在美国,开豪车住别墅。

恰好我们团队里的Leon,就是从墨尔本大学学习房地产专业出身,也在澳洲当从事过房产经纪人这一行,他的亲身经历,才代表着国外房产中介最真实的样子。

都是卖房子的人,国内外差距真的有那么大吗?

同卖一套房,国外中介赚的是国内中介的5倍?

收入差距,佣金差距,是普遍对于国外中介讨论的重点。

尤其是,前段时间很多大佬出来为国内房产中介叫屈,他们认为中国的中介费普遍在2.5%左右,国外大部分卖房中介费都收取5-6%。

言下之意就是,在全世界看来不算高,甚至是最低的!

Leon曾在墨尔本从事房产经纪人工作,他认为个人算下来,说不上国外中介收入比国内高很多。

在澳洲如果是二手房,个人拿到20-30%左右的佣金,新房个人拿10-20%。佣金比例是随着年龄和工作经验的增长递增的,比较资深的中介,才能拿到佣金的50-80%。

所以大部分中介,也只能拿到约一个点的佣金。

我们以一套总价为1000万元的二手房为例,在澳洲成交一套,个人到手的佣金就约是10万人民币,大约2万澳币。

更重要的是,上海的房子比澳洲贵太多了!在澳洲价值1000万人民币的房子,一般来说只有别墅才会有这样的价格,成交量本来就很少。

成交很少的情况下,这1000万人民币房子也不是随便什么中介都能卖,只有资历深的中介才能够接触到这样的房源。

刚入行的销售或者主做新房市场的中介,能卖的房子房价可能只有60 -70万澳币,合300~350万人民币。

房价的差距摆在那里,又谈何收入高呢?

而且最终会有2-4个销售,来分这些佣金,而根据职责不同比例也不一样,新房普通成交到手5千到1万澳币不等。

而澳洲大部分中介的底薪是在:2000-3000澳币

Leon给出一个数字,在澳洲房产中介的年收入,大约是在4.8-5万澳币左右,换算成人民币约是24-25万元,澳洲中介的收入就是全国平均收入中位数而已。

再说哪个行业不存在二八定律?各行各业都有销售精英,链家有年入百万的中介,国外也会有开豪车住别墅的经纪人。

那些真的在国外做房产中介的人们,他们到手的佣金有些人甚至一半的收入都交了税,所很难说要比国内的房产销售收入高。

在澳洲,房产中介并不是什么门槛超高的职业。

可能是影视剧美化,信息不对称的原因,很多人认为,在国外房屋中介是一个门槛巨高的职业,卖房子还要考证,不像国内是个健全的人就能上岗。

“在国外,这也是一个进入的门槛很低,留下的门槛很高的行业,这和国内有点像。”

“在澳洲,考个证你就可以干,底薪也很低,房产公司的态度就是,你要来也可以来,反正完不成业绩他也不用给你工资,本身公司就要培训,多培训几个人也无所谓,你能卖他就赚,卖不出房子,他也不用支付你很多薪水。”

“即便不是学习房产专业,考一个房产经纪人的证对于澳洲人来说,也并不是那么难”。

“年初100个人进入这个行业,年底离开的能有90个,剩下10个就已经算不错了。”

其实,门槛高的地方不是在于做房产中介需要考证,而是进入这个国家教育体系的成本。

在比如墨尔本大学或者国外很多大学,有专门的房地产专业,3年8门课。其中包括,微观经济、宏观经济、资产管理、地产法、地产数据分析等专业知识。

这样经过高等教育的人群,考执证对他们来说没有我们想象中的那么难。

可这在美国也并不少见,有数据表明,美国90%的房产经纪人都有大学学历,45%的人拥有硕士学历,20%的人拥有博士学位。

而在国内,尚且不说绝大部分大学没有真正意义上的房地产专业,同时也就没有这个行业的培养体系和人才。

所以造成了,我请法律中介是看上律师的专业、我请金融中介是看上理财师的专业、我请房屋中介却找不到懂地产专业的。

国内房地产行业发展历史时间短短二三十年,房屋中介这个行业还比较新,国人买房经历需求的爆发性增长,于是就有了人才的超量需求。

从业人员需求和供应的不匹配,因此门槛只能放低,让很多人得以进入这个行业,同样这才导致行业内人员素质的良莠不齐。

同时在2014年后,实行近12年的房地产经纪人职业资格许可和认定被宣布取消,房产中介开始变成一个近乎零门槛的职业。

国内外整个社会教育平均水平的不同,让我们产生了国外做房产中介门槛很高的误解。

澳洲的房子基本都是独家签约代理,而不是像国内,恨不得十几家中介都在参与,最后大家产生竞争竞价。

所以在国内,客户想着最好免费拿到信息,业主和买家自己交易,这个单自己搞定,不给佣金。

在澳洲,所有人都会在一个网站上看房子,但是网站平台不参与卖房,只提供信息。每一个房产中介公司都会驻扎在网站上,每年给网站缴纳一定会费。

澳洲的二手房,会和中介公司签订独家代理协议,如果不能独家给到房源,99%的中介公司是不会操作的。

一套房源对口一个中介公司,且中介费由卖方承担。

对于买家来说,中介并没有起多大的作用,买家都是从网上自助获取的信息,平台是互联网,中介只是起到带看一下的作用。

因此澳洲房产经纪人和国内的操作是完全不同的,他们的经营策略不是电话轰炸,而是要对房子进行全方位的包装、装修、翻新、布置,以最好的面貌卖出去。

所以中介不会像国内一样推荐你其他房子希望你买到房赚你的钱,而是他们只希望卖家卖掉房。

同时,违规成本太高了。

其实国内没有一个很好的关于中介行业的监管制约平台,国外比如说你去举报他,可以吊销经纪人执照,让他再也不能卖房。

国外是有执照的,你要是干了啥事,一旦被发现有违规操作,经纪人就有可能被吊销执照,再没有可能从事这个行业。

澳洲制约更严格,导致中介违法的成本更高,因此国外的中介行业可以保持相对比较健康。

提到房产中介,国内很多人的第一反应和感知就是有点反感,甚至带有一点鄙视。

十几万的费用就是帮我找到一套房子?然后就一个劲的劝我赶紧买赶紧买?利好政策出来了赶紧买,马上要涨了,打压政策出来了赶紧买,抄底良机。

归根结底,大多数人不是不愿意支付佣金,而是认为认为中介卖房太多套路,服务不值这个价钱,甚至不应该收费。

认可服务的价值和需要收费,在国内还需要一定过程和时间。”leon一直反复强调的正是这一点。

拿一件事情来说,曾经有一个阿姨想要在澳洲买一个楼花,她是妈妈的好朋友。但他也很直接开诚布公地跟阿姨说,中介费最低是1000澳币。

其实这个佣金在澳洲来说,几乎就是不挣钱,说直白一点和打发乞丐没有什么区别。

但是这位阿姨心理上还是有些接受不了,心想你就是做这个工作的,并且我们相互认识,你怎么能赚我钱呢?

这把他给整崩溃了。

一边觉得 ,你们钱真好赚,说说话就能赚钱。另一边却觉得,我的服务是有价值的,理所当然应该收费。

国内大部分人更看重实物支付消费,认为信息和服务收费不值,服务得不到尊重,它不认可你的服务价值。

也是这方面,导致好像国内的人觉得国外中介的服务费很高。

但是感受得出来,这个差距在慢慢缩小。

虽然按照中国房地产经纪行业的注册信息看,国内中介公司的员工,大专学历以及以下学历占了多数,占比超过87%,但这几年也有不少高学历素质人才开始进入这个行业,整体素质已经是有所提高了。

这些年我们接触过的最多的职业,几乎就是链家中介了,虽然不知道他们学历情况,但能看得出大部分人在办事效率、理解能力、谈吐气质、方法论上都高过一般同行。

职业本来就没有贵贱之分,但这个行业要好,需要很长的时间,需要很优秀的人进入,进行大规模的洗牌。

未来国内也会出现,更多像Daniel那样懂金融、懂法律,懂经济周期,懂房屋改造,基本素养好,真心实意为你服务的房产中介,

总有一天这个行业会像国外一样慢慢规范起来,任何行业不都是从粗放到精细,只是这总归需要一个过程。

以上为正文,来自乔不丝

    本文首发于微信公众号:真叫卢俊。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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