单月大涨100万！这个最热的都市圈，还买吗？

大家好，今年大胡子年终秀文章第一篇：2021年，广州起势后，广州都市圈到底该怎么买？

广州确实2020年下半年，表现非常亮眼，一二手市场量价齐升。新房全年成交量累计破10万，创三年新高，二手成交量两月破1.5万宗，远超2019年每月表现。新房价格同比上涨超12%，二手房价格上探至4万，创历史新高。

局部更是热度非常，广州珠江新城中海某楼盘，从9万/㎡→10万/㎡→13万/㎡→15万/㎡，只用了半年，每月涨1万/㎡。黄埔去化周期一度下探到4.3个月，南沙豪宅公寓价格甚至探至8万/㎡。

今年绝对是广州楼市的爆发之年，李老师早在3月的直播就告诉大家广州房价已经在底部，6月又再次提醒大家，广州在蓄能，趁楼市尚正常赶紧买！

相信跟随李老师的粉丝朋友，应该早已下手，也享受到今年下半年这波涨幅了。

不过此刻来看文章的朋友们，应该更加关注：

起势之后的广州，火热还会继续吗？

此刻入场还能抢赢这波涨幅吗？

广州都市圈各大城市，是否也有轮涨的机会？

不要着急，下面我们一个个详细解答！（高能预警：本文不仅有楼市预测，还有买房策略，文章非常长，也非常干，保持耐心！）

广州还将继续火下去！

先来讲讲广州，2021年，广州楼市的火还能延续下去吗？

大胡子李老师的观点是：除非突发调控新政，广州房价还会持续上涨一波。

为什么这么说？我们来看几个数据：

1、广州土地成交价在大幅攀升。2020年广州土地成交均价比2019年上涨了55%，这个涨幅是非常大的。我们都知道，房价上涨55%是非常恐怖的事情，地价虽然不能完全代表房价，但面粉的价格上涨，面包的价格难免会随之上涨。

但明年的楼市如何，还是要结合即将入市的土地结构来看。从即将入市的楼面价来看，超3万/平楼面价的有12宗，2万/平楼面价以上的21宗。

这份数据是非常有意思的，楼面价超3万，意味着开发商拿地成本变高，未来如果想要盈利，加上建安成本与税费，这些地块房价可能要冲向6-7万。同样，楼面价超2万，就意味着未来至少房价4-5万。

要知道广州目前房价均价在3.9万，这些大量高价土地入市，势必会影响明年广州楼市的房价格局，广州明年的新盘价格势必还会上涨！

2、广州目前供需非常紧张。12月入市数据来看，广州的去化周期仅为7.8个月，创下自2017年去化的新低，广州已经进入快推快销状态。

3、广州目前还有12条地铁在建。明年会通3—4条，地铁可以说房价最猛的兴奋剂，可以预见，届时局部地区势必会迎来一波涨幅。

4、值得关注的是，12月，广州再次调低了人才落户门槛，白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城等区，学历低至大专皆可落户，“双一流”大学本科学历入户社保，放宽至有缴纳记录即可。

这无疑是给当下热火烹油的广州，又添了一把火，今年的小阳春，广州大概率还是上扬。

综合上述信号，大胡子李老师认为：除非突发严厉调控新政，广州房价还将持续上涨一波，已涨的板块还会小涨，未涨的板块会补涨，选对板块，当下依旧是广州买房的好时机。

广州各大板块应该如何买？

今年的小阳春，广州势必会有一波涨幅，那广州此刻到底该如何买，才能抢赢这波涨幅呢？

李老师整理了非常详细的买房策略！当下广州买房，有三大选筹逻辑：

1、距离珠江新城的距离，决定了广州各大板块的价值。广州是一个单中心城市，珠江新城是绝对的CBD，这里是广州买房价值的最高点。但是随着近些年的规划，这个范围可以扩大至一江两岸，包括珠江对岸的广州互联网中心琶洲，与琶洲对面的金融城。

2、地铁规划对广州选筹至关重要。未来一定要重点关注即将多地铁交汇的板块，尤其是与珠江新城有地铁直连的板块，比如三号线，大环线11号线等地铁价值更高，比如广钢新城，未来将有五地铁交汇。

或是是被整个大湾区线路串联起来的区域，比如番禺广场，18号线跨市线，将串联广州、中山与南沙，以及22号线，这些地铁线路，决定着部分板块的价值。

3、湾区政策对广州买房逻辑影响非常大。

城市群发展战略下，未来的广深还要不断拆墙，交通势必还有大爆发，这将深刻影响广州楼市的价值体系。广州未来向东连接东莞、向南连接深圳，南沙作为大湾区物理中心的位置，价值完全重塑。尤其是未来22号线开通，南沙直接牵手湾区双核，价值会再度爆发。

基于以上三项选筹逻辑，李老师整理了广州买房4大思路。大家可以根据自己的资金和名额，去选择，由于篇幅有限，这里就不具体展开，有问题大家可以评论区询问，或是直接扫文末二维码。

1、珠江一江两岸，是广州价值的最核心，虽已涨一波，但资金实力ok者，选好项目还是可以再入！

珠江新城三个板块价值排序：珠江新城>琶洲>金融城，这里仍旧是买广州的首选。

2、向东，天河、黄埔；向南，番禺、南沙；这是广州发展(600098,股吧)两大核心方向，也是广州买房第二个重要思路。

东向，天河价值板块排序为：天河公园>牛奶厂>奥体板块。

东向，黄埔核心板块价值排序为：科学城＞鱼珠＞长岭居＞知识城。

黄埔今年的热度非常高，但黄埔非常大，区域之间分化还是非常大，一定要参考产业与距珠江新城的距离来看。

黄埔目前的产业大多集中在科学城，而老黄埔鱼珠更多是商圈，所以黄埔目前的投资价值之选还是在科学城。此外，知识城距离珠江新城实在是太远了，即使有产业落地，也不推荐，长岭居的价值我认为还是高于知识城。

至于南向，番禺价值排序为：万博＞番禺广场＞地铁3号线延线地铁盘。

万博作为7号线与18号线的交汇点，优势规划的CBD，价值毋庸置疑；番禺广场未来18和22号线经过，价值也不错；最后是能直连珠江新城的3号线沿线区域。

南向南沙也是今年广州最热门的区域，南沙价值排序：灵山岛＞南沙湾＞区府＞南沙枢纽。

南沙是乘着大湾区发展之势起来的价值高地，最近广州期货所落户确定，又迎来一大利好，这里一定是长持广州的最佳选择。但是投资一定要看准灵山岛，无论是产业、配套、还是城市界面都是最好的。具体板块分析可以看过往考察文章。（点击蓝色查看）

3、内围选房——越秀学区、老城新房广钢新城、广纸新城，白云白云新城。

如果偏执传统名校，可以选越秀学区房，但是房子旧，居住体验一般，未来升值空间也十分有限。

李老师还是比较看好广钢新城，虽然不在主城发展的重点区域，但是这是主城唯一有大片新房供应区域，未来更是五条地铁交汇区域，华师附、省实验名校都已经入驻，李老师认为：今年小阳春，势必有一波涨幅。

广纸新城、白云新城，分别是海珠、白云两区各自买新房的首选。

4、外围选房——无名额买增城，有名额花都，从化不建议买

新塘比很多黄埔板块更近珠江新城，增城投资最具价值的板块，沿着地铁13号线去买。

真的是呕心沥血给大家整理的各方向买房重点，觉得有用的朋友们，一定要点赞、转发支持一下，让更多人看到大胡子的声音与干货！

广州买房就说到这里，相信还有不少的朋友们关注环广的地区，比如佛山、肇庆、清远等，这些区域接下来有没有机会扛过轮涨的大旗呢？

环广买房第一梯队：佛山

说到环广，佛山绝对不能忽视，那么，2021年佛山到底能不能搭上广州这轮涨势呢？

其实回归佛山楼市来看，2020佛山也是有所起势的，只是并非势如破竹。那么，2021年佛山楼市会涨吗？

大胡子李老师认为：广州楼市上涨的这把火，一定会烧到佛山，至少是广佛交界，因为这里和广州已经密切绑定。

为什么这样判断，其实有三大依据：?

首先，去年深莞惠都市圈已经打过轮涨的一个样板，资金的轮动之下，佛山一定有涨动的机会。上半年深圳调控后，楼市的热钱立即向四周扩散，东莞涨幅全国第一，惠州临深板块部分项目上涨16%。

其次，佛山的城市基本面非常好，GDP过万亿，近三年人口增长近70万，全国排名第七，已经吊打很多一二线城市。仅2019年就增长25万，湾区9市中排名第三，大大超过东莞，佛山的潜力是非常大的。

并且，佛山将告别10年无新增地铁项目。未来1-2年，佛山将会有3条地铁+2条轻轨开通；地铁延线将会迎来明显上涨！

在广州的轮动带领之下，佛山楼市势必会迎来2021小阳春，但与所有环一线城市一样，这轮涨幅不可能是普涨，区域分化还将长期存在。

那么此刻，佛山到底该怎么买？

佛山买房要回归最根本的逻辑：那就是近广州+通地铁。

大家可能会疑惑，我们前面说了佛山产值很高，人口流入也不错，基本面非常好，但是为什么还是要紧挨广州呢？

因为佛山是一个镇域经济非常发达的地方，楼市整体供应很大，跟着佛山人买房，房价是很难涨起来的。相反，一定要跟着广州人去买，千灯湖聚集着广州大多的高新产业，也聚集着大多的广州人，这部分才是佛山楼市上涨的核心。

按照这样的逻辑，我们可以将佛山楼市划分为四个圈层。

仅从价值上来进行筛选：

桂城、里水、大沥＞北滘、陈村＞石湾、祖庙＞大良、伦教

结合价格高低做推荐：

石湾、北滘，大量，重点沿着地铁线路寻找还有价值项目。

禅城石湾是非常值得关注的一个区域，首先这里是佛山非常稀缺的3地铁（广佛+2号+3号）汇集的板块。之所以成为洼地，是因为石湾过去城市面貌较差，但2020年情况有些变化，石湾规划一口气启动12个旧改项目，未来城市面貌会大大改善，并且旧改还会释放出大量的购买力，为区域楼市做支撑，这样的变局下，石湾潜力还是比较大的。

2021年，佛山楼市势必会迎来一波涨幅，投资选择第一圈层，自住第二圈层尚可，千万别碰第三第四圈层。

李老师预测：2021年佛山楼市第一圈层必定上涨20%；第三四圈层横盘甚至还会下跌。

肇庆：没有价值

除了佛山，也有许多粉丝朋友在后台问我们，大湾区房价最低的肇庆，可以投资吗？

答案一定是否定的。去年，肇庆成为2020年全国房价下跌最多的城市之一，原因其实非常清晰。

楼市最根本的逻辑一定是供需。这几年，肇庆一直以3倍于前期的供应量推地，一直延续至2019年！土地大量供应之后，人口增长却十分乏力，2019年仅增加3.54万人，与江门一起成为湾区吊车尾。

同时，也不像东莞、惠州、佛山一样有大腿可抱，肇庆不挨广州，不靠深圳，只挨着佛山最落后的区域，明年的趋势依旧很难翻身。

再次强调一次，土地大量供应，人口增长乏力，产业一般，没有大腿可傍的肇庆，当下不建议投资，未来也不建议投资！

选对一小撮，清远也有爆发机会

除此之外，广州都市圈还有一个城市，不属于湾区，但却紧挨广州。清远，2021年还有机会吗？

老规矩，先来看看此前的楼市表现，清远房价其实已经下跌整整2年了，无数广州投资客曾经在此被套。但是去年，2月疫情过去之后，清远楼市迎来明显复苏，月度成交都在均值之上，但相比2017年或者谈爆发，远远不到！

但李老师判断，2021年在广州的带领下，局部板块，随着轻轨开通，会迎来一波小涨。

首先我们要知道为什么过去买清远容易被套？因为大多数人都在乱买。清远实在是太大了，坑也太多了，作为广州第一大面积的地级市，清远南北两端距离就已经有200公里，市内通勤都得2个半小时。

因此，清远买房决不能站在整个清远来看，只能按广州人买房逻辑来看——弱水三千，只取一瓢。

在清远买房，一定要遵守以下几大逻辑：

1、离广州要够近，通勤要足够便捷。2020年11月30日，广清城轨第一期正式通车，20分钟，从清远银盏站到达广州北中心花都广州北站，票价只需13元，通过广清城轨实现双城通勤不是难事，近广州+轻轨的区域要格外关注。

2、周边要有重磅配套持续支撑板块热度。11月20日，长隆集团宣布清远长隆森林王国项目全面动工，预计2021年正式开园。9倍大于广州长隆的清远长隆，未来预计接待游客3000万人次,直接带动就业5万，带动相关就业20万人，将会大幅拉动周边房产热度。

此前番禺长隆开通后，长隆附近板块房价大幅上涨，较周边翻番一倍。所以这小撮区域，也得近长隆，有长隆的加持，未来可租可售，收益更加可观。

3、一定要有优质的学校。买清远针对一定是广州外溢的刚需客，这部分人群不仅有住的需求，对好学区的需求更加旺盛。可以说，学区决定了项目在片区周边的价值，尤其是，广州本地人都十分认可的华师附、省实验等名校，是非常重要的加分项。

4、价格要足够便宜，能与广州形成绝对的价差，才能吸引刚需的前来。清远近广州的轻轨板块，如今与广州还保持着绝对的价差，20万首付，甚至十多万首付就能拥有一套广州都市圈轻轨学区房产，随着轻轨与长隆的相继开通，未来也会随着广州上涨，有一波房价涨幅，但关键是一定要选对板块。

大胡子李老师认为：2021年清远整体楼市仍然处于横盘阴跌趋势，要真正收获广州都市圈外溢红利，必须精准的选对小板块，甚至是个体项目！

2021年，大湾区西岸将会成为登场唱戏的主角！

小阳春即将爆发，广州再涨，佛山轮涨，广州周边的清远小撮板块会因为轻轨开通带涨！

广州今年上半年的这波涨幅，一定要抓紧入场了！

能坚持看到这里的朋友们，一定是真爱了！

其实关注我们很久的老粉应该知道，李老师每年都有准备年终秀的演讲，不仅是对上一年的总结，也是对下一年楼市进行预判。

今年由于疫情的影响，我们的年终秀没能在线下举行，只能采取线上直播的形式。但也因为线上直播的形式，解放了时间和地点上限制，李老师今年对各大区域都进行了解读，对城市买房的建议更加具体。

每次的直播稿，比这篇文章的篇幅还要长很多，讲起来也是两三个小时不休息，强度还是很大的，背后的努力和积淀也是非常大的，但是只要能给各位粉丝朋友提供价值，也就足够了。

今天的文章篇幅有些长，广州都市圈可以讲得点太多了，可以删减，但还是想尽量多的告诉大家广州都市圈如何买，以及背后的分析逻辑，文字可能没有太过于幽默与风趣，但一定是足够干的干货！

接下来我们还有针对其他区域的买房预测和策略，会陆续发出来，大家敬请期待！

新的一年，希望大家都能买对房，买好房！

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以上为正文，来自小狮

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