广州房贷利率上调、放贷放缓 楼市和房企现金流遭遇“双杀”

　　“买房计划可能要搁浅了”，在得知广州房贷政策变化之后，小岳向和讯房产诉说自己购房心态的变化。看房半年迟迟没有下定决心，在广州银行房贷收紧，利率上调购房成本上涨后，小岳因为资金压力暂缓了首套房购买计划。

　　与小岳不同的是，沈星则表示自己的买房计划不会因为银行贷款利率以及放贷政策变化而改变。“该买还得买，相对于其他一线城市，广州部分片区的价格还是处在洼地，现在不买，未来上车门槛更高了，就更没办法买了”。

　　眼看着广州东部黄埔以及南沙片区房价上涨，沈星首套房置业计划正加速进行，“现在政策大环境多变，不知道未来政策是否还会调整”。

　　近期，沪深房地产政策接连调整，同为一线城市的广州亦不甘“落伍”，房贷政策接连加码，从部分银行暂停房贷、放贷时间延长，再到今日四大行房贷利率整体上浮，从金融端层层加码，广州部分区域楼市升温的态势是否能得到有效遏制？

　　房贷利率上浮 放贷时间暂无时间表

　　据和讯房产了解到，目前广州四大行房贷利率整体上调，从原来的LPR+40BP上调至LPR+55BP，而二套房利率则上调至LPR+75BP。除了四大行的统一行动外，招商银行(600036,股吧)也与四大行保持一致基调，首套房在LPR基础上上浮50BP~55BP。兴业银行(601166,股吧)和光大银行(601818,股吧)首套房房贷利率则均为5.2%，远高于五年期以上LPR的4.69%。

　　外资背景的汇丰银行房贷利率则相对较低，首套房利率为4.95%。需要注意的是，整体而言，外资银行房贷放款会对贷款人的收入和资质进行严格审查，非优质客户无法获得贷款。

　　除了房贷利率上调，广州银行业放贷的时间在拉长。多家银行向和讯房产表示，目前情况下并不确定需要多长时间放款，目前尚无不确定，从整体反馈的信息看，短则一个月，长则需要半年。

　　与一手房首套置业者的等待放款时长相比，选择购买二手房的买家则面临更多不确定性，包括四大行以及兴业银行、汇丰银行以及光大银行等在内的多家银行表示目前二手房放贷时间不确定。

　　额度紧张，银行放款业务部门的压力增大。2020年年底，房企集中冲刺业绩，广州楼市销售“翘尾”。据国策研究广州技术部数据显示，2020年12月广州商品住宅成交175.3万㎡，环比增加40%，同比增加111%；成交均价32716元/㎡，环比上涨9%、同比上涨18%。热销行情遭遇银行贷款放缓，银行按揭放款压力增大。

　　房价上涨 楼市过热现象或将缓解？

　　近期，深圳、上海楼市调控纷纷加码，上海堵住假离婚买房、严控银行放贷，并把法拍房纳入限购范围，而深圳则通过政策加码将假结婚买房的漏洞一并堵上。2021年开局房地产政策整体显现趋紧的态势，作为一线城市的广州房贷政策收紧并不意外。

　　从政策层面看，广州房贷政策收紧是2020年年底央行发布的“房地产贷款集中管理要求”政策的延续。虽然大部分银行并未踩线，但也释放政策层面对房贷占比进行管控的信号，银行层面自然会收紧房贷。

　　据某四大行房贷业务部门员工透露，央行“房地产贷款集中管理要求”出来后，银行将会压缩房地产开发公司的授信额度，同时个人住房贷款占比设置了上限要求，意味着接下来个人住房按揭面临收紧。

　　在央行“要求”发布后，各大银行对政策要求领悟到位，同时对市场进行调研之后出台相应的执行细则，这都是在意料之中的。业内人士告诉和讯房产，同时，未来在楼市过热的城市，房贷收紧作为调控楼市的一个重要工具，未来或有更多城市跟进。

　　广州为何进入房贷政策收紧的首批名单？和讯房产梳理广州楼市表现后，找到了答案。

　　据国家统计局数据显示，2020年广州新建商品住房房价涨幅为5.2%，二手房涨幅为7.5%，涨幅居全国前列。

　　据易居企业集团发布的数据显示，2020年广州住宅主流总价阶段站稳300万大关，并有进一步上探的趋势，同时2020年下半年广州市场热度高涨，多盘开盘加推货量加大，且实现了高去化率。

　　从各区域表现来看，除了白云、增城两区域价格下滑之外，其余各区房价均上涨，南沙则以25%的涨幅领跑全市。

　　“房住不炒”主基调下，过热的广州楼市成为调控头号对象。业内人士认为，随着楼市调控的深入推进，广州楼市部分片区过热的现象或将得到一定程度的缓解。

　　房企资金回笼遇挫 现金流再承压

　　从“三道红线”监管出台，到2020年年底央行发布的“房地产贷款集中管理要求”，房企的融资渠道被层层收紧，加快销售、回笼资金，增强自我“造血”能力成为房企争相苦练的内功。

　　但银行房贷额度不足，放款速度放缓，对于强考核回款率、急于回笼的资金的开发商来说则是“当头棒喝”。

　　一上市房企财务负责人告诉和讯房产，银行按揭贷款放缓，会对房企现金流造成直接影响。大部分房屋销售都是按揭贷款的形式，按揭放缓则房企的销售回款减少。

　　香颂资本执行董事沈萌亦对和讯房产表达了同样的观点，沈萌认为，房贷放款的收紧将对开发商的资金周转造成很大影响，同时也会衍生影响房地产开发下游的很多企业的回款。

　　目前房贷放缓收紧仅是在广州，但央行发布的“房地产贷款集中管理要求”适用全国银行的个人住房按揭业务。

　　据媒体报道显示，目前深圳已有多家银行被曝额度紧张，放款周期难以确定，同时亦有部分银行额度用完，暂停房贷业务申请。

　　业内人士指出，热点城市住房贷款放缓或将成为普遍现象，届时对房企的现金流影响将铺开。房贷放缓带来的“堰塞湖”，对资金依赖度极高的房地产行业需未雨绸缪，开拓更多的融资渠道以缓解现金流压力。

　　（文中小岳、沈星均为化名）