质造·深度丨北京顺义地块以35%溢价率成交 一线城市加大宅地供应

总价50亿元，11组房企参与竞拍，这样的排名在北京的土地市场并不常见。

2月2日，北京成功出让两宗地块，其中最热门的是顺义新城第23街区新国展三期项目（原22街区南部）22-02-007-1、22-02-007-2地块（简称为“新国展地块”），该地块吸引了万科、融创、金茂、金辉、保利+华润、平安、华发、中粮+金隅、绿城、首开+金地+旭辉、中交+招商等16家房企参与竞拍，最终，该地块由华润+保利联合体竞得，成交价67.77亿+16万平异地建设会展设施面积+23%自持，总溢价率35%。

竞拍前，新国展地块收到的报价情况

来源：北京市规划和自然资源委员会

另一块是A21图书展览用地，由北辰实业(601588,股吧)+北京建工+中国建筑(601668,股吧)第二工程局联合体以35.4亿元竞得，按规定，该地块由竞得企业自持。

华润+保利联合体竞得顺义地块

先来看下基本情况，新国展地块是纯住宅地块，建筑控制规模26.3万平方米，容积率2.5，该项目中居住用途全部建设商品住房，不配建保障性住房。

该地块位于后沙峪板块，这是北京最成熟的别墅区，位置比较优越，距离首都机场大约3公里，周边有中粮祥云小镇，欧陆广场、荣祥广场、罗马湖等商业配套，教育、医院等配套也比较完善，附近还预留轨道交通站点，未来有地铁直达。

按照规则，新国展地块的竞拍分三步：

第一，由竞买人竞报异地建设会展设施面积，同时设定竞报面积上限为162162 平方米，异地建设会展设施面积竞报阶梯为 2300 平方米；

第二，当竞报异地建设会展设施面积达到设定的上限面积时，转入现场竞价程序，同时设定土地合理上限价格；

第三，当竞买报价达到土地合理上限价格时，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序的方式确定竞得人；

按要求，竞得人须按照竞报的会展设施面积和会展设施建设单价标准向政府交纳相应的“会展设施异地建设资金”，专项用于新国展二期建设，竞得人不负责会展设施的具体建设工作。会展设施建设单价标准为 11100 元/平方米。

在实际土地竞拍过程中，房企从竞异地配建、竞价到了竞自持环节，最终，华润+保利拿下这块地，除了成交价67.77亿，还要额外交纳17.999亿元的建设基金，总价87亿元，外加23%自持竞得顺义地块。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，新国展地块要求配建7.5%的商业及公共设施约2.0万平米，人防工程面积2.9万平米，住宅最终规划建筑面积为21.4万平米，刨除建设资金成本及自持面积，可售商品住宅及商业综合楼面价为46529元/平米，是2021年以来综合楼面价第二高地块。

此地块周边在售3个新房项目，共有产权房近期在售价格在2.7万元/平米，限竞房5.3万元/平米，别墅1200万元/套。贝壳研究院监测周边二手住宅以中粮祥云小镇生活区为例，挂牌113套，平均售价5.3万元/平米。

潘浩认为，本地块从楼面价来看，与当前住宅市场价格较为接近，未来打造高端产品提升利润空间的可能性较大。

值得注意的是，这种三重竞拍的方式在北京土地市场上十分罕见，合硕机构首席分析师郭毅认为，北京将在土地市场试行“一地一策”，根据每一地块的属性特点，调低竞价上限的同时，制定针对性的竞价附加条件。

潘浩认为，北京土拍规则正在多元化、多方式的展开，房企在开发住宅用地的同时，将更多融入区域产业发展，承担部分公共设施建设的责任。

一线城市加大宅地供应

进入2021年以来，北京明显在加大住宅用地供应。

据和讯房产统计，2021年1月，北京已经成交5宗住宅用地，总成交面积57.9万平方米，而去年1月，北京住宅地块成交总建面约28.4万平方米。相较去年同期而言，北京住宅供地面积同比增长一倍多。

北京2021年1月供地与去年同期对比

数据来源：北京市规划和自然资源委员会

由和讯房产制图

不过，值得注意的是，北京1月成交宅地的平均楼面价由去年同期的6万元/平方米降至2.8万元/平方米，对于这种现象，业内认为主要是供地结构所知，去年同时出让的主要是石景山和海淀的地块，而今年成交的地块则主要在房山、大兴和顺义，这些区域的整体楼面价普遍低于石景山和海淀。

不仅是北京，上海的供地也明显增加。贝壳研究院数据显示，2021年1月，上海成交了单宗地块176亿元全国总价最高地块。据统计，上海1月全月共成交41宗住宅用地，成交规划建筑面积348万㎡，同比增长173.1%，成交楼面价同比增长60.2%。

对于上海楼面价上涨的原因，贝壳研究院认为，2020年1月上海住宅用地市场以成交租赁类、保障类住宅地块，基数较低；而2021年1月，上海住宅用地供应结构发生变化，即加大商品住房用地供应，从而带动上海成交楼面价增速回升，而溢价率控制在0.1%，溢价率控制良好，可见上海成交楼面价增速实际控制在稳定范围内。

实际上，一线城市住宅用地成交量同比增速大幅提升，但成交楼面价及溢价率控制良好。

贝壳研究院数据显示，一线城市住宅用地成交规划建筑面积累计同比增速提升较快，达到89.6%，而二线城市累计同比下滑16.8%，三四线城市下滑42.9%。另一方面，一线城市成交楼面价同比下滑29.3%，而二线城市增长31.9%，三四线城市增长37.2%。

对于这种现象，贝壳研究院表示，一线城市楼面价的大幅下跌主要是高基数造成，2020年1月北京等一线城市高单价地块成交推动一线城市成交楼面价达到近年最高值，而2021年1月一线城市成交楼面价基本稳定在19年、18年同期水平。

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