质造·吐槽 | 昌平东小口的业主慌了，这届刚需盘业主好难？

“掏空6个钱包买的房，还没开始建，保障出行的地铁就要飞？”

这个周末，#码农写出专业地铁建设方案#上了热搜，被逼到上班996、下班写地铁建设方案的海淀码农们，一大部分就是买 了“奥森ONE”、以及其面对面的“奥海明月”限竞房项目业主们。

1

争论:13号线“建材城东站”的选址

自1月19日，北京官方热线“12345”回复“关于地铁13B线建材城东站的东西站位选址”问题中，透露出13号线建材城东站的选址，由更倾向东站点变更为侧重西站点后，邻近东站点位置的昌平东小口的一、二手房业主们都慌了。

尤其是对于刚买了东小口奥森ONE&奥海明月的新房业主，这直接意味着，原本以为是建在自家门口的地铁站的步行距离，很可能由1公里直接变成3公里。

受访的奥森ONE&奥海明月业主表示：之前决定购房的参考因素之中，较近的地铁站占了决定因素的7成，两项目在住建部的网签价格，均接近6万元/㎡。周边2002年建成的森林大地，目前二手挂牌均价在4.7万元/㎡左右。

引用北京某地铁相关微信公众号的评价：东小口这个地方其实挺“背”的，有地铁房子值 6 万+/㎡，没地铁的话 4 万+/㎡都得考虑考虑。

而在奥森ONE&奥海明月的项目宣传中，“距离13号线500米”、步行可达，也都是项目的卖点之一。

去年9月，来自海淀的互联网人，挤爆了东小口项目的开盘现场。

过了几个月，这个可对望奥森公园的“神盘”，是如何从购房者眼中的“白月光”变成了“猪砂痣”的？

其实，这要看建材城东站的站位，由倾向于东站改为西站后，这两个楼盘到地铁站的步行距离究竟增加了多少来看。

官方对“建材城东站”东站位坐标描述：

距离霍营站2.3公里、拟在既有13号线与规划建材城东路交叉口，森林大地小区北侧

（以现有路政条件，业内人士亲测项目到东站位的步行距离在1公里左右）

官方对“建材城东站”西站位坐标描述：

距离霍营站1.3公里，兰各庄村附近

（西站位在地图坐标暂定为“金果果双语幼儿园”，与西站位的文字描述、距离霍营站1.3公里距离符合）

以奥森ONE的坐标举例，从直线距离看，建材城东站的站位选址，从倾向东站位移到西站位后，直线距离多了将近1公里。

但是，以现有的路政设施看，从奥森ONE步行到东站位的距离是1公里；到西站位的距离则是大大增加至约3.4公里。

对比目前奥森ONE到最近既有地铁站立水桥的步行距离是4.1公里，将建材城东站位设到西站确实对业主确实无大增益。

目前，对于13号线“建材城东站”最终设站在东站位、西站位的讨论不绝于耳，讨论的中心无非是：哪站将辐射到更多居民、带来更大的客流量及经济效益。

官方现在对涉及东西站位选址回复是：正在收集民意，进行研究，请等待公示。

2

现状：沙盘上的地铁站，由“规划中”变为“仅示意”

去年2月14日，疫情当下，绿城、首开+住总+建工联合体，两家企业创开年拿地创溢价率新高的场景仿佛还在眼前；绿城打造的奥海明月、首开+住总+建工联合体打造的奥森ONE的拿地溢价率分别是29.8%、34.2%。?

（地块信息分别是奥海明月、奥森ONE）

和讯房产在《质造·楼盘面对面》系列也曾将东小口的这两个项目，评价为“多年等一回”。《质造·楼盘面对面③丨东小口多年等一回的奥海明月＆奥森ONE 谁是你的Mr.right》

拿地的热度也代表了开发商做产品的决心，不仅是占业主“购房决定性因素7成”的地铁站，产品打造上，奥海明月的园林、奥森ONE打造“空间感户型”的产品力，的确收到了市场的好感和购房人实实在在的买单。

事实也证明了，奥森ONE项目是2020年北京市场的红盘，业内专家曾评：奥森one首次开盘8分钟热销63亿，打破北京楼市开盘销售记录，剑指2021北京年度销冠。

从最近网签数据看，2021年开年，奥森ONE共销售840套，成交金额达44.19亿元；去年更早开启网签的奥海明月在2021卖出97套，成交金额达4.93亿元。

据媒体查询，两个项目在建委的去化率，奥海明月建委批准套数1303套，去化率已达76%；奥海明月建委批准套数2263套，保守估计去化率也已接近50%。

在东站位附近业主们给规划委等官方机构的联名信中写道：“由于前期基本都确定了选址东站位，而不到仅仅一个月时间，规划又倾向于”服务更多民众”的西站位选址”，“大家心心念念买的房子成了最大的心病”、“如同一盆冰水泼在头上”是信中被反复提及的感受。

目前，据到过奥森ONE项目案场的购房者反映，项目沙盘上关于“建材城东站”的表述，由之前的“规划中”变为了“此站点位置标注仅为示意，实际位置信息请以相关政府部门颁布的规划方案为准”。

（规划中）

作为北京市场上的红盘，从销售额角度看，涉及影响还是不小的。

如今，地铁站选址未确定、是否有新增路政设施也未确定，一切都是悬而未决。不仅是东小口的业主们，奥森ONE&奥海明月的开发商，注定会过一个更不平凡的新年。