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数据|分化!哈长城市群楼市热度被“封印” 北上深二手房库存告急

2021-02-06 10:05:29 和讯房产 

 

近日,贝壳研究院发布新房百城数据分析、以及重点18城二手房供给报告。探究数据发现,新房与二手房市场表现情况分化:新房市场延续去年底热度,价格稳中有升。城市群表现也处于分化状态,多数城市群新房市场热度高于往年同期,哈长城市群受疫情等因素影响市场热度下降,且连续2年下滑。

二手房市场由于业主博弈心态占成交走势大部分原因,明显的是在供应方面,业主短期内对于涨价的预期难以降低,一定时期内市场观望情绪较浓;叠加1月下旬多地调控收紧,对投资需求的抑制效果将逐步显现。综合影响下,预计上半年成交量率先降温。

百城新房热度高于同期

从供应量来看,1月份新房市场供应端进入短暂休整期。贝壳百城新开盘指数出现大幅下滑,与去年同期相比下跌16%,环比下跌62%,与去年情况一致。新房市场预计在春节假期后市场供应将逐渐提升,进入新的周期。

图:贝壳新房市场开盘量指数(以20为基期)?

与供应端特征一致,带看和认购指数在1月份环比亦出现明显的下滑,但相对于去年同期仍保持较高的增长。其中带看指数环比下降13%,同比增长129%;认购指数环比下降38%,同比增长63%。

总体来看,新房市场虽然在1月份逐渐进入休整期,但同比仍有较大增长,延续了去年年底的市场热度。尤其带看指数,不仅高于去年同期,同时相对于2019年年底的年度高值仍高出4个百分点,可见新房市场热度仍处于上涨阶段。

另外,带看认购比同环比分别增长40%和41%,市场观望情绪有所增长,与去年同期相比,市场观望期提前一个月出现,与认购量下滑有关。

从开年以来近五周的带看认购指数看,带看量保持小幅下滑趋势,预计随着春节假期的临近,带看指数将持续下滑,但认购指数仍保持相对稳定,预计将支撑2月份新房市场成交量保持稳定。

图:贝壳新房项目均带看、认购指数(以2019年7月为基期)

图:贝壳新房带看认购比指数(以2019年7月为基期)

备受关注的价格环节来了!数据显示,贝壳百城价格指数在一月份环比基本保持稳定,同比增长3%。新房市场价格在年初仍保持稳中有升,预计在供应端新一轮的规划之下,至少上半年将保持此趋势,不会出现明显的价格下调。

图:贝壳价格指数(以2019年7月为基期)

从成交周期看,属于稳定波动,新房市场成交节奏保持稳定。新房市场1月成交周期有所回调,仍处在稳定波动区间,同比缩短13%,成交节奏保持稳定。从长期观察结果看,在不出现重大调控政策和特殊事件的情况下,成交周期将在当前水平保持稳定。

从成交周期结构上来看,1月各面积段产品成交周期均有所缩短。其中144平米以上产品缩短幅度最大,环比减少12%,低于去年同期25个百分点,仍然是同比缩短幅度最大的产品。相较而言,90平米以下产品成交周期波动幅度相对较小。

长三角+粤港澳新房形成买方市场 哈长城市群热度被“封印”

以城市群分类,百城新房市场表现分化。总体上看,多数城市群新房市场热度高于往年同期,哈长城市群受疫情等因素影响市场热度下降。

从开盘指数看,与整体市场一致,多数城市群在1月出现明显的环比下滑趋势,仅北部湾城市群开盘指数触底反弹,出现环比增长。另外,开盘指数虽然环比下滑,但是长三角和粤港澳大湾区开盘指数环比仍保持40%以上的增长,京津冀城市群同比下滑仅3%,可见热点城市群新房市场仍保持了较好的供应力度。

从带看指数看,除成渝城市群带看指数环比小幅增长外,其他城市群带看指数环比均有下滑;但所有城市群带看指数同比均保持增长,且除了哈长和中原城市群同比增长较小以外,其他城市群带看量同比增长幅度都在一倍甚至以上。

认购指数的情况与带看指数相似,环比下滑,但同比保持增长,仅哈长城市群认购指数同环比均出现明显下跌,且下跌幅度达到30%以上;其中疫情反复带来的负面影响是重要原因,但哈长城市群在去年年底已经表现出市场热度下降的趋势,年初疫情进一步加速了下降速度。

从发展趋势上来看,大部分城市群均保持震荡上行,市场热度有所提升,但哈长和中原城市群出现明显下跌趋势,值得关注。三大重点城市群中,京津冀城市群虽然同比仍保持增长,但是与长三角和粤港澳相比,明显增长动力不足。

从近4周各城市群的带看指数来看,哈长城市群带看指数下滑最为明显。除此以外,粤港澳、长三角和成渝城市群近期亦出现连续下滑现象,其他城市群基本保持稳定。春节假期临近,整体看市场热度有下滑的趋势。

图:贝壳新房各城市群周度带看指数(以2019年29周为基期)

需要注意的是,京津冀成交周期明显改善,市场预期提升。粤港澳和京津冀城市群1月成交周期指数环比明显拉长,其他城市群基本保持稳定。但同比来看,成交周期缩短幅度最大的是京津冀和北部湾城市群,同比缩短幅度超过50%;但另一方面,成交周期同比拉长最多的为哈长城市群,拉长幅度近50%。

图:贝壳新房各城市群成交周期指数同比(以2019年7月为基期)

18城二手房:预计后市成交降温

与百城新房进入1月“供应休整期”不同。全国18城二手房业主预期增强,多数城市新增挂牌量增价涨。

贝壳研究院分析,进入2021年以来,市场热度较高,消费者或出于对节后房价上涨的担忧,或出于对调控可能收紧而失去购房资格的担忧,多赶在春节前看房买房;带看量增加影响下,业主或惜售或上调报价。

市场短期供求矛盾加剧,成交量价上行,进一步带动二手房业主预期增强,挂牌活跃度提高。贝壳研究院数据显示,2021年1月重点18城链家二手房新增挂牌房源量较2020年12月增长8.8%,结束自2020年8月以来的持续环比下降走势;1月新增挂牌量超过2020年同期的2倍。

图:重点18城链家二手房新增挂牌房源量走势?

数据来源:贝壳研究院

2021年1月,在市场成交量增价涨的推动下,上海二手房业主挂牌积极性提高,新增挂牌量环比增长超3成。重庆、杭州、北京等城市新增挂牌量也明显增长。廊坊、大连、天津、青岛等北方城市二手房业主活跃度持续较低,新增挂牌量持续环比下降。业主端对于房源报价的预期更强,1月重点18城市中,除南京新增挂牌均价环比微幅下降0.4%外,其余城市均环比上涨。

在挂牌量增加影响下,市场快速去化带动可售房源量降至2019年以来新低。?截至2021年1月末,重点18城链家二手房在售房源量较2020年12月末下降4.2%,为连续第4个月环比下降,绝对水平降至2019年以来新低。在售房源量持续环比下降主要是受近几个月二手房快速去化影响。同比来看,1月末在售房源量较2020年同期下降4.8%。

图:重点18城链家二手房在售房源量及环比变化

数据来源:贝壳研究院

图:重点18城链家二手房新增挂牌房源量与成交量走势

数据来源:贝壳研究院

重点18城中,1月末一线城市在售房源量环比降幅居前4位。上海总在售房源量环比下降18%,同比下降超30%,同环比降幅均最大,绝对水平创2019年1月以来最低。北京、深圳在售房源量同样受成交量增长影响而呈现同环比均下降的走势,在售房源量处于历史低位。

图:一线城市链家二手房在售房源量走势(2019年1月定基为100)?

数据来源:贝壳研究院

图:截至2021年1月末重点城市二手房在售房源量同环比变化

城市

环比

同比

上海市

-18%

-34%

北京市

-9%

-16%

深圳市

-8%

-28%

广州市

-5%

1%

天津市

-3%

2%

廊坊市

-3%

-7%

大连市

-2%

-5%

武汉市

-2%

8%

青岛市

-1%

9%

南京市

-1%

8%

济南市

-1%

-1%

杭州市

-1%

10%

长沙市

1%

7%

烟台市

2%

21%

合肥市

3%

0%

重庆市

4%

19%

西安市

5%

45%

数据来源:贝壳研究院

贝壳研究院预测,投资需求被抑制叠加业主端观望,后市成交量率先降温。1月以来较高的市场热度引发多地调控政策收紧,一线城市及合肥、杭州等多个城市密集出台调控新政,通过限购、限售、提高增值税免征年限等对投资需求端进行限制,并从金融侧加强监管,防止经营贷等资金违规流入楼市。

可售房源量持续降低至历史低位,市场供不应求矛盾下业主对于房价的预期短期难以降低,观望情绪加重。后期政策效果显现叠加业主观望心理,市场成交节奏放缓,预计上半年二手房成交量将率先降温,继而市场预期逐步趋稳,业主端报价趋于理性,带动成交价格涨幅收窄。

新房数据说明:

本文新房数据全部采用贝壳重点监测100城市新房市场实际成交情况指数进行分析,其中包括一线城市4个、二线城市41个及其他城市55个,目标对当前市场特征进行分析,并对短期市场发展趋势进行预测,以辅助更加全面的了解新房市场走势。

贝壳100城包括:北京、广州、上海、深圳、常州、成都、大连、东莞、佛山、福州、哈尔滨、杭州、合肥、济南、嘉兴、昆明、洛阳、南昌、南京、南通、宁波、青岛、泉州、厦门、绍兴、沈阳、石家庄、苏州、台州、唐山、天津、潍坊、温州、无锡、武汉、西安、徐州、烟台、盐城、长春、长沙、郑州、重庆、安庆、包头、北海、常德、达州、大理、丹东、德阳、赣州、贵阳、桂林、海口、汉中、菏泽、呼和浩特、湖州、淮安、黄石、惠州、吉安、吉林、济宁、金华、九江、开封、兰州、廊坊、凉山、临沂、柳州、马鞍山、眉山、南充、南宁、三亚、上饶、太原、威海、乌鲁木齐、芜湖、西双版纳、咸阳、襄阳、新乡、许昌、宜昌、银川、岳阳、湛江、漳州、镇江、中山、周口、珠海、株洲、驻马店、淄博。

二手房数据说明:

链家重点18城包括:北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武汉、南京、合肥、杭州、长沙、重庆、成都。?

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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