质造·春节探盘攻略① | 在北京，二环的天坛府、丰台的甲叁号院，10万+/㎡豪宅的溢价率在哪

春节的脚步越来越近了，今年提倡就地过年，虽然还不确定留京过年的人们会不会选择出门看房，但北京部分售楼处早已做好准备，选择春节无休。

从1月楼市表现看，北京新房成交量同比去年疫情期间有大幅提升，这之中，表现最亮眼的就是豪宅产品了。

据诸葛找房数据，1月北京新房市场供应11327套，同比上涨169.59%；成交8075套，同比上涨157.41%。

从豪宅市场看，和全市的趋势保持一致同时，涨幅已远超新房市场整体成交情况。1月北京单价10万元/㎡以上的成交78套，同比是去年同期的4倍。

近期北京入市的单价10万元+/㎡豪宅中，讨论热度比较高的有丰台的“分钟寺三杰”、中海甲叁号院以及亦庄的京叁号院、二环边上的天坛府、海淀的圆明·天颂。本期质造将对这几个豪宅项目做盘点。

01

10万元+/㎡的溢价率在哪里？

作为一线城市之首，北京不乏豪宅项目，今天拿出来讨论的新项目，溢价率主要做到了哪里？

首先想到的一定是“位置、位置、位置”，手握2000万以上的购房者，最看重应该是地段及周边资源。

据自媒体“大伟看楼市”统计数据，2020年，北京10万+高端住宅区域分布中，海淀区的成交套数、成交均价都居各区首位，成交套数达393套、成交均价达116762元/㎡。

近期即将入市的圆明·天颂就位于海淀区，周边百度、新浪、网易、腾讯、浪潮、联想、滴滴等最知名的IT公司，众多互联网公司总部云集。这个地段也代表了海淀的强大学区资源，3公里内清华、农大、北京体育大学等，中小学：3公里内上地实验小学、北京101中学、海淀实验二小汇源分校。

除此之外，距离圆明园仅800米，是项目前期对外释放的信息，所以圆明园旁的中式风豪宅，可能是其基本定调。从目前流出的细节看，大横厅、多套间，是圆明天颂户型卖点。另外，下班非农业可能引入金茂的智能科技系统。

其他细节，圆明·天颂项目方对和讯房产表示还未确定产品的最终细节，对户型、智能化等详细配套，和讯房产会持续关注。

另外，地段比较“逆天”的10万元+/㎡豪宅，就数西二环的内城建天坛府了。不过，其产品并未得到市场看好，甚至被自媒体评价为“一手好牌打得稀烂”。

天坛府对户型设计的敷衍程度，浪费了极好的地段。三面环壁，纯东向的60㎡户型，意味着光线利用率低，常出现于90年代的塔楼，卫生间是暗卫。

100平米的户型是“手枪”形状，在利用率、室内光线等问题，也是槽点满满。总的来说，不太对得起12万元+/㎡的单价。

02

2020年拿地的“新豪宅” 更注重产品打造

其他最近入市的都是2020年拿地的“新豪宅”项目了。丰台的“分钟寺三杰”：合生· 金茂东叁府、合生缦云、世茂·北京天誉；中海甲叁号院以及亦庄的中海京叁号院。

从位置上看全部位于南城，除中海·京叁号院外，均位于丰台；从当下市场数据看，北京的10万+未来也将越来越“南城化”。2020年，北京10万+高端住宅区域分布中，丰台区的成交套数居各区第二位，成交215套，但成交均价是各区最低，达109061元/㎡。

可以明显看出，这几个项目更注重产品营销，比如在270°观景阳台上看中国尊的东叁金茂府，搭配上全新升级的十二大科技系统，已经获得首开3小时卖35亿的成交额。

不过也有购房者始终不看好这个区域，因为分钟寺之前是城中村，虽然拆迁了，但尚未完全发展起来，各方面的配套还有待完善。此外，重视位置的购房者，对于西南三环万寿路上的中海甲叁号院，还会考虑再三。

但中海甲叁号院对建筑外立面、社区会所、户型的打造都是处处彰显精致。据北京地产营销人数据，中海甲叁号院在1月成交额达4.7亿元，居北京7万元+/㎡豪宅榜第三位。

总的来说，北京豪宅市场信心渐强。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，豪宅市场的购房门槛高，对应的客群数量相对较少，今年的豪宅市场大概率追随整体市场变化趋势，但疫后催生了居民购房注重品质性，预计今年的豪宅抗跌性将高于普通住宅。

本期盘点几个10万+/㎡项目中某营销总也对和讯房产表示，2021年入市了不少豪宅项目，从客户对市场预期来看，今年应该是豪宅的“盈利年”。但更重要的要关注宏观调控对市场的影响。

豪宅“盘盘盘”

合生·金茂·东叁金茂府

位置：东三环分钟寺桥南约500米

地块：北京市丰台区南苑乡分钟寺村L-24、L-26

拿地时间：2020年

拿地楼面价：67202元/㎡

开发商：合生创展+金茂

售价：106000元/㎡

主力户型：127㎡三室二厅、145㎡四室二厅、175㎡四室二厅

一句话点评：总价1300万起步，“分钟寺”三杰中更容易上车的盘，一个关注年轻人的豪宅。

项目效果图

样板间效果图

145㎡四室二厅户型图

合生缦云

位置：东三环地铁10号线分钟寺站东约200m

地块：北京市丰台区南苑乡分钟寺村L-39

拿地时间：2020年

拿地楼面价：76168元/㎡

开发商：合生创展

售价：待定

主力户型：183㎡四室二厅、192㎡四室二厅、215㎡四室二厅

一句话点评：低调的合生缦云，从主力户型看，就是起步价最高的了，据说，首期单价也会是三杰中最高。

项目效果图

192㎡四室二厅户型图

世茂·北京天誉

位置：分钟寺地铁站C口东

地块：北京市丰台区南苑乡分钟寺L-41

拿地时间：2020

拿地楼面价：73912元/㎡

开发商：北京合盛润景置业有限公司

售价：10万元/㎡

主力户型：145㎡三室二厅、185㎡四室二厅、215㎡四室二厅

一句话点评：同样是品牌房企，产品同样打出智能黑科技，分钟寺的竞争不小。

项目效果图

145㎡三室二厅户型图

中海甲叁号院

位置：西南三环万寿路

地块：北京市丰台区花乡造甲村1512-653等地块

拿地时间：2019年

拿地楼面价：6.66万元/㎡

开发商：中海地产

售价：100000元/㎡

主力户型：150㎡三室二厅、180㎡居四室二厅、200㎡居四室二厅

一句话点评：靠近丽泽，种时间玫瑰？

项目效果图

180㎡四室二厅户型图

中海京叁号院

位置：北京大兴区亦庄博兴八路

地块：北京经济技术开发区河西区X46R1、X46R2

拿地时间：2020年

拿地楼面价：39211元/㎡

开发商：中海地产

售价：待定

主力户型：166㎡四室二厅、198㎡四室二厅、240㎡四室二厅

一句话点评：远离市中心，寂静豪宅，专为科技新贵打造。

项目效果图

198㎡四室二厅户型图

天坛府

位置：东城区南二环外

开发商：北京城建(600266,股吧)兴瑞置业开发有限公司

售价：120000元/㎡

主力户型：60 ㎡一室一厅、100㎡二室二厅、135㎡三室二厅

一句话点评：户型是硬伤、户型是硬伤、户型是硬伤，重要的事情说三遍

项目效果图

100㎡二室二厅户型图

项目名称：圆明·天颂

位置：海淀区树村圆明园附近

地块：海淀树村5号南地块

拿地时间：2004年

拿地楼面价：6万元+/㎡（2020年地块转让价格）

开发商：海开控股

售价：2000万/套起

主力户型：175㎡、218㎡、288㎡四至五居㎡

一句话点评：被媒体评为“0短板豪宅”，位于一再被暂停的树村地块周围，距离圆明园仅800米，周围聚集了全中国最顶级的互联网企业，号称全中国最顶级教育资源。据说备受海淀区域购房者关注。

项目效果图

样板间（效果图）

175㎡3室2厅3卫户型图