注册

质造·春节探盘攻略① | 在北京,二环的天坛府、丰台的甲叁号院,10万+/㎡豪宅的溢价率在哪

2021-02-09 08:50:15 和讯房产 

 

春节的脚步越来越近了,今年提倡就地过年,虽然还不确定留京过年的人们会不会选择出门看房,但北京部分售楼处早已做好准备,选择春节无休。

从1月楼市表现看,北京新房成交量同比去年疫情期间有大幅提升,这之中,表现最亮眼的就是豪宅产品了。

据诸葛找房数据,1月北京新房市场供应11327套,同比上涨169.59%;成交8075套,同比上涨157.41%。

从豪宅市场看,和全市的趋势保持一致同时,涨幅已远超新房市场整体成交情况。1月北京单价10万元/㎡以上的成交78套,同比是去年同期的4倍。

近期北京入市的单价10万元+/㎡豪宅中,讨论热度比较高的有丰台的“分钟寺三杰”、中海甲叁号院以及亦庄的京叁号院、二环边上的天坛府、海淀的圆明·天颂。本期质造将对这几个豪宅项目做盘点。

01

10万元+/㎡的溢价率在哪里?

作为一线城市之首,北京不乏豪宅项目,今天拿出来讨论的新项目,溢价率主要做到了哪里?

首先想到的一定是“位置、位置、位置”,手握2000万以上的购房者,最看重应该是地段及周边资源。

据自媒体“大伟看楼市”统计数据,2020年,北京10万+高端住宅区域分布中,海淀区的成交套数、成交均价都居各区首位,成交套数达393套、成交均价达116762元/㎡。

近期即将入市的圆明·天颂就位于海淀区,周边百度、新浪、网易、腾讯、浪潮、联想、滴滴等最知名的IT公司,众多互联网公司总部云集。这个地段也代表了海淀的强大学区资源,3公里内清华、农大、北京体育大学等,中小学:3公里内上地实验小学、北京101中学、海淀实验二小汇源分校。

除此之外,距离圆明园仅800米,是项目前期对外释放的信息,所以圆明园旁的中式风豪宅,可能是其基本定调。从目前流出的细节看,大横厅、多套间,是圆明天颂户型卖点。另外,下班非农业可能引入金茂的智能科技系统。

其他细节,圆明·天颂项目方对和讯房产表示还未确定产品的最终细节,对户型、智能化等详细配套,和讯房产会持续关注。

另外,地段比较“逆天”的10万元+/㎡豪宅,就数西二环的内城建天坛府了。不过,其产品并未得到市场看好,甚至被自媒体评价为“一手好牌打得稀烂”。

天坛府对户型设计的敷衍程度,浪费了极好的地段。三面环壁,纯东向的60㎡户型,意味着光线利用率低,常出现于90年代的塔楼,卫生间是暗卫。

100平米的户型是“手枪”形状,在利用率、室内光线等问题,也是槽点满满。总的来说,不太对得起12万元+/㎡的单价。

02

2020年拿地的“新豪宅” 更注重产品打造

其他最近入市的都是2020年拿地的“新豪宅”项目了。丰台的“分钟寺三杰”:合生· 金茂东叁府、合生缦云、世茂·北京天誉;中海甲叁号院以及亦庄的中海京叁号院。

从位置上看全部位于南城,除中海·京叁号院外,均位于丰台;从当下市场数据看,北京的10万+未来也将越来越“南城化”。2020年,北京10万+高端住宅区域分布中,丰台区的成交套数居各区第二位,成交215套,但成交均价是各区最低,达109061元/㎡。

可以明显看出,这几个项目更注重产品营销,比如在270°观景阳台上看中国尊的东叁金茂府,搭配上全新升级的十二大科技系统,已经获得首开3小时卖35亿的成交额。

不过也有购房者始终不看好这个区域,因为分钟寺之前是城中村,虽然拆迁了,但尚未完全发展起来,各方面的配套还有待完善。此外,重视位置的购房者,对于西南三环万寿路上的中海甲叁号院,还会考虑再三。

但中海甲叁号院对建筑外立面、社区会所、户型的打造都是处处彰显精致。据北京地产营销人数据,中海甲叁号院在1月成交额达4.7亿元,居北京7万元+/㎡豪宅榜第三位。

总的来说,北京豪宅市场信心渐强。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为,豪宅市场的购房门槛高,对应的客群数量相对较少,今年的豪宅市场大概率追随整体市场变化趋势,但疫后催生了居民购房注重品质性,预计今年的豪宅抗跌性将高于普通住宅。

本期盘点几个10万+/㎡项目中某营销总也对和讯房产表示,2021年入市了不少豪宅项目,从客户对市场预期来看,今年应该是豪宅的“盈利年”。但更重要的要关注宏观调控对市场的影响。

豪宅“盘盘盘”

合生·金茂·东叁金茂府

位置:东三环分钟寺桥南约500米

地块:北京市丰台区南苑乡分钟寺村L-24、L-26

拿地时间:2020年

拿地楼面价:67202元/㎡

开发商:合生创展+金茂

售价:106000元/㎡

主力户型:127㎡三室二厅、145㎡四室二厅、175㎡四室二厅

一句话点评:总价1300万起步,“分钟寺”三杰中更容易上车的盘,一个关注年轻人的豪宅。

项目效果图

样板间效果图

145㎡四室二厅户型图

合生缦云

位置:东三环地铁10号线分钟寺站东约200m

地块:北京市丰台区南苑乡分钟寺村L-39

拿地时间:2020年

拿地楼面价:76168元/㎡

开发商:合生创展

售价:待定

主力户型:183㎡四室二厅、192㎡四室二厅、215㎡四室二厅

一句话点评:低调的合生缦云,从主力户型看,就是起步价最高的了,据说,首期单价也会是三杰中最高。

项目效果图

192㎡四室二厅户型图

世茂·北京天誉

位置:分钟寺地铁站C口东

地块:北京市丰台区南苑乡分钟寺L-41

拿地时间:2020

拿地楼面价:73912元/㎡

开发商:北京合盛润景置业有限公司

售价:10万元/㎡

主力户型:145㎡三室二厅、185㎡四室二厅、215㎡四室二厅

一句话点评:同样是品牌房企,产品同样打出智能黑科技,分钟寺的竞争不小。

项目效果图

145㎡三室二厅户型图

中海甲叁号院

位置:西南三环万寿路

地块:北京市丰台区花乡造甲村1512-653等地块

拿地时间:2019年

拿地楼面价:6.66万元/㎡

开发商:中海地产

售价:100000元/㎡

主力户型:150㎡三室二厅、180㎡居四室二厅、200㎡居四室二厅

一句话点评:靠近丽泽,种时间玫瑰?

项目效果图

180㎡四室二厅户型图

中海京叁号院

位置:北京大兴区亦庄博兴八路

地块:北京经济技术开发区河西区X46R1、X46R2

拿地时间:2020年

拿地楼面价:39211元/㎡

开发商:中海地产

售价:待定

主力户型:166㎡四室二厅、198㎡四室二厅、240㎡四室二厅

一句话点评:远离市中心,寂静豪宅,专为科技新贵打造。

项目效果图

198㎡四室二厅户型图

天坛府

位置:东城区南二环外

开发商:北京城建(600266,股吧)兴瑞置业开发有限公司

售价:120000元/㎡

主力户型:60 ㎡一室一厅、100㎡二室二厅、135㎡三室二厅

一句话点评:户型是硬伤、户型是硬伤、户型是硬伤,重要的事情说三遍

项目效果图

100㎡二室二厅户型图

项目名称:圆明·天颂

位置:海淀区树村圆明园附近

地块:海淀树村5号南地块

拿地时间:2004年

拿地楼面价:6万元+/㎡(2020年地块转让价格)

开发商:海开控股

售价:2000万/套起

主力户型:175㎡、218㎡、288㎡四至五居㎡

一句话点评:被媒体评为“0短板豪宅”,位于一再被暂停的树村地块周围,距离圆明园仅800米,周围聚集了全中国最顶级的互联网企业,号称全中国最顶级教育资源。据说备受海淀区域购房者关注。

项目效果图

样板间(效果图)

175㎡3室2厅3卫户型图

(责任编辑:常丹丹 HO016)
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

推荐阅读

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。