质造·春节探盘攻略③丨不在“夹缝”中生存这些楼盘满足你的首改需求-房产频道-和讯网

前两篇文章我们已经介绍过北京楼市豪宅和刚需的市场情况，总体而言，2020年，这两大类型房产成交火热，在北京全年商品住宅成交中占比达八成。也就是说，改善需求的成交占比仅两成。

是改善性需求减少了吗？其实并不是。

现如今的北京买方市场，除去刚需族以外，改善需求同样占有不小的比重，但目前市场上真正适合首改客群的项目却少得可怜。这也使得具有改善需求的置业者只能“夹缝“之中求生存。

本篇文章我们将分析为何改善型项目供应不足，当下的北京楼市还有哪些改善型购房者可以上车的优质楼盘。

半壁江山——刚需盘

中指院数据显示，2020年商品住宅成交面积段主要集中在80-90平面积段，成交套数占比约49%，北京楼市整体仍以90平以下刚需产品为主。

北京市场逐渐偏向刚需的同时，近两年，限竞房井喷，加上90/70政策的大势，限竞房的成交量占比也是逐步走高，达到45%。

自限竞房这一类产品入市以来，由于90/70政策加上其自身限价等原因，产品面积呈现越做越小的趋势，甚至50、60平的一居也接连出现。虽然每个项目会有30%的产品会做到90平米以上，但是单从品质，以及户型面积上来看，还是很难入满足改善客群的需求。

“小”同样也表现在这些项目的改善产品上，130平的四居、120平的四居甚至110平的四居陆续出现，虽说在这种情况下，4居的总价也在逐渐降低，但从空间、功能性来看都相对紧凑，而对于真正的改善客群来讲，这些往往不够。

也因此，对于改善人群来说，这种改善类产品意义其实并不大，改善的目的就是为了让自己的居住品质得到进一步的提升。但小四居的存在，虽然多了一居室，但整体空间的拘束，还是很难达到改善预期的。

豪宅回归

从2020年的土地市场情况来看，市场也在逐渐回归纯商品房时代。中指院数据显示，2020年北京共成交48宗宅地，纯商品住宅用地36宗，规划建面450万平，同比上涨183%，其中还包含不少高价地，楼面价纷纷突破七万，已接近历史最高水平，意味着豪宅时代再次回归。与此相对应的是，限竞房用地成交8宗，规划建面95万平，同比缩减72%。

可以预见的是，楼面价高企的这些地块未来将会被打造为12—15万/平米的豪宅，就算做出改善性产品，对于首改的人群来说，也是没有太多参考价值的，毕竟在市场上，能接受1500—2000万门槛的只属于少数人。

因此，虽然限竞房土地在减少，不限价土地增多，但并没有给予主流改善太多机会，楼市在转轨中，又开始走向另一个极端——豪宅化。在此市场结构中，首改客群依然尴尬。

那么，对于这个购房群体来说，他们所需要的改善型产品是怎样的呢？和讯房产调研后发现，可接受的总价范围?较好的低段位置?舒适科学的户型?住区氛围，具体到在户型上，则以四居、五居为主，拥有宽阔尺度和空间感，满足多口之家的日常生活需要。

基于以上几点，和讯房产带来四个来自北城的优质改善项目供大家参考：

珠江天樾书院

位置：昌平京承高速第七出口（北七家）定泗路与立汤路交汇处向西行2公里

开发商：珠江

售价：1200?万元/套起

主力户型：四居(建面270.0㎡)?

一句话点评：北五环，上风上水，像很多明星都在这里选择别墅项目，一方面去往市区方便，另外居住舒适度也非常不错。