注册

京沪深规范交易新政仅是“冷盘”,年度“大菜”还看信贷

2021-02-19 17:14:14 和讯名家 

  

  导 读

  稳定京沪深市场具有行业风向标意义,市场屡创新高之关键仍在资产荒下资金推动。

  ◎  作者 /杨科伟、柏品慧

  春节假期期间,上海、深圳和北京相继规范房地产交易秩序,上海新开盘项目实行积分制排序摇号,深圳建立二手住房交易价格参考机制,北京则严令各经纪机构及从业人员不得制造购房恐慌情绪。热点城市加强市场监管的用意何在?未来房地产市场又将如何演变?

  01

  京沪深多举措规范房地产交易

  落实“房住不炒”稳地价稳房价稳预期

  上海、深圳和北京纷纷加强市场监管,进一步规范房地产交易秩序,全面落实“房住不炒”的基本定位,更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。

  具体而言,上海新开盘项目实行积分摇号制度,当认筹组数与推售套数的比例超过1.3:1时,将依据基础分和动态分加总积分排序,划定入围分数线及摇号入围名单,最大程度保障无房家庭购房权益,打压市场投资炒作氛围。

  而从实际开盘情况来看,市场整体反响平淡,春节假期部分新开盘项目认筹比并未达到1.3:1的积分制排序摇号门槛。典型如宝山区的经纬学府阳光,由于没有超过三成的足额认筹组数,成为首个不采取积分制排序摇号的楼盘。

  深圳市住建局建立二手住房交易价格参考机制,并发布了全市3595个住宅小区二手房指导价,意在以二手住房交易信息公开透明为主要抓手,引导市场理性交易,维稳市场预期。

  北京多部委联合召开约谈会,严令各经纪机构及从业人员不得制造购房恐慌情绪,不得渲染、炒作房屋交易信息,并开展一系列的专项检查,严防经营贷、消费贷、首付贷等资金违规流入房地产市场。

  02

  稳定京沪深市场具有行业风向标意义

  市场屡创新高之关键仍在资产荒下资金推动

  2020年二季度以来,北京、上海和深圳房地产市场显著转暖,成交持续回升至高位,全年商品住宅成交面积齐创近年来新高。典型如上海,2020年商品住宅成交917万平方米,创2017年以来新高,同比增长23%。

  2020年末,北京、上海新房成交出现翘尾行情,12月商品住宅成交面积都在120万平方米左右,创近年来新高。2021年初,市场热度不减,成交持续高位运行,上海和深圳更是出现过热征兆。典型如深圳,前期火爆打新的“网红盘”集中网签备案,成交一举刷新近年来单月新高,环比增长49%。

  2020年二季度以来,北京、上海和深圳二手房市场同步转暖,成交持续高位运行,全年二手房成交面积皆创近年来新高。譬如,2020年上海二手房市场迎来了又一个成交大年,全年成交面积2486万平方米,创2017年以来新高,成交金额10091亿元,更是创历史新高。

  2020年末,北京、上海二手房成交同样出现翘尾行情,12月二手房成交显著放量,并创近年来单月新高。2021年初,上海二手房市场出现政策“末班车”行情,1月二手房成交面积高达371万平方米,续创近年来新高。

  2020年,京沪深豪宅市场异常火热,譬如上海总价1000万元以上豪宅共计成交10872套,仅次于2016年历史峰值的10974套,同比增长33%。其中,核心区域限价盘打新市场持续火爆,浦东区的尚峰名邸中签率低至7.9%。主要原因在于资产荒下的资金所推动,宽松货币环境强化民众朴素的保值增值预期,市场预期资产价格会上升,可能“贬值”的货币流向房地产市场。

  鉴于京沪深乃是房地产行业风向标,随着房地产市场显著转暖,甚至出现市场过热的征兆,成交持续高位保持并创新高,短期内房价或将面临一定的上涨压力。此阶段加强市场监管,进一步规范房地产交易秩序,实属市场意料之中。

  03

  住户中长期贷款占比由61%降至26%

  今年行业冷暖将与信贷管控强度正相关

  2021年1月底,上海、广州和深圳等热点城市房地产信贷资金监管趋紧,多数银行房贷额度紧张,放贷速度放缓,部分国有大行甚至阶段性停贷。譬如,上海银保监局进一步加强个人住房信贷管理,重点涉及房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、信贷资金用途管理等方面内容。又如北京银保监局开展专项检查,严防消费贷、经营贷资金违规流入房地产市场。

  房地产信贷资金监管渐显成效。央行金融统计数据显示,2021年1月人民币贷款增加3.58万亿元,同比多增2252亿元。其中,住户短期贷款增加3278亿元,占比跌至9.2%,住户中长期贷款(房贷是最为重要的组成部分)增加9448亿元,占比跌至26.4%,环比减少8.5个百分点,相较于2020年所达到的61.1%高点更是相差甚远。

  我们认为2021年央行货币政策或将松紧适度,保持市场流动性合理充裕,但坚决不搞“大水漫灌”式强刺激,极力避免以宏观杠杆率进一步高企为代价换取不合理的经济增长。并持续深化金融供给侧结构性改革,积极引导银行业金融机构把经营重心和信贷资源从偏好房地产、地方政府融资平台,转移到中小微、高科创企业等实体经济领域,实现信贷资源增量优化、存量重组。

  现阶段房地产行业仍是去杠杆的重要领域,金融要去房地产化,房地产也要去金融化。热点城市更将狠抓落实房地产贷款集中度管理的“两道红线”,严格控制个人住房贷款投放节奏,房贷利率或将适度上调。倘若房贷额度管控过严,或停贷时间过长,势必将对房地产市场构成实质性冲击,未来楼市冷暖变化将与信贷资金管控强度紧密正相关。

  可以期许的是,随着央行货币政策逐渐回归中性,房地产行业全面转向去杠杆,并上升为长效机制,热点城市房地产市场有望逐渐回归理性,届时诸如加强市场监管、规范房地产交易秩序等管控措施或将没有跟进落地执行的必要性。

  排版 | Jenny

  本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载

  转载注明出处:克而瑞地产研究(cricyjzx)多谢配合!

  ▼

本文首发于微信公众号:克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:冉笑宇 )
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

推荐阅读

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。