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谈谈人口生育政策若放开对房地产的影响

2021-02-20 08:45:26 和讯名家 

 

最近大家都在猜测:

从明年开始,很可能人口生育政策会全面放开。

因为去年做了第七次人口普查,今年数据就会出来,估计会有新决策。

昨天晚上,还有一个新闻引发了关注;

就是国家卫健委对东北三省关于“全面放开东北地区生育政策限制”的答复。

结论是:东北地区可以实施全面生育政策的试点方案。

就是地方可以做主,你们想放开就放开了。

究其原因,主要还是考虑到经济负担重,小孩生了没人带。女性又要工作加班又要带孩子,哪有精力?

这截图上可以看出来问题,东北年轻人跑了,老龄化严重。

有些地方之前就放松了,能生三个的都不想生。所以即使全面放松,我估计效果也有限。

过去7年的数据显示,东北除了沈阳和大连还有点人口增量外;

其他城市的人口几乎都是下降的,非常令人担忧。

(图片来自刘晓博说财经)

最近公安部公布了2020年,中国进行户籍登记的新生儿数据是1003.5万人。

公安部统计的是:当年出生,当年上户口的数据。

2019年这个数据是1179万人,减少了176.5万人,降幅15%。

是否和疫情有关就不知道了。但从历年来看,这个下降的趋势非常明显。

统计局的数据是1465万,和公安部的数据有出入。

但不管怎么样,都是下降。

下图是历年人口数据,有2排数据,但人口经济学家认为第二排更权威。

人口下降趋势难以逆转,所以全面放开生育政策也是迟早的事。

今天我在各个群里问大家考虑生几个孩子,哈哈我发现只有北京上海群里对这个问题完全没反应。

难怪生育率低,老龄化严重,大家都不想生孩子。

为什么不想生呢?有人回答的非常好:

但其他群相对来说还算正常。

一般来说,只要有条件有精力带的,都会考虑生2个,没精力的就生1个。

以前我们越穷反而需要养儿防老,而从欧美日韩发达国家的经历来看;

似乎越发达,大家越不想生孩子,这是通病。

原因无非是这几点:

一是经济压力大,养育孩子的成本太高了,养不起。

我国一线城市养一个孩子的成本至少200万以上,其实哪只200万啊,光买一个学区房就不止这点钱了!

二是精力不足,女人生孩子痛就算了,要养大孩子更是一二十年的艰巨任务。

中国的老人虽然比日本好,还可以帮忙带孩子。

但却很难教育好孩子,城市中产们现在又都这么重视孩子教育。

女人要上班,又要带孩子,精力真的有限。

三是观念也不一样了。

现在的人自我意识更强,想活出自我,孩子多了,天天带娃,影响自己的生活质量。

有的女人可能还会考虑到身材,生孩子容易变老。

四是经济越发达,都有社保、退休金,以后也不需要下一代来养老了

大家关心的是人口生育政策放开后,效果有多大,对房地产的影响有多大。

二胎政策在2016年全面放开后,我身边的80后很多都生了二胎,基本上2个孩子是标配。

从数据上来看:

2016、2017年人口也出现了2年反弹,但之后又明显下滑了。

可见80后想生的那一拨集中生完了,不想生的也不会生了,90后现在也三十了,但生孩子还没有80后积极。

而且现在农村剩男和城市剩女也越来越多,这也非常影响生育。

这跟日本也有点像。其实日本已婚的平均都是生2个孩子,但因为单身人士占比很高,所以对人口是个很大的危机。

那对房地产的影响有多大呢?

现在放开人口生育政策,最多是短期内影响家庭买三房还是四房。

要等这些孩子长大具备买房能力,那还是二十多年后的事了。

所以我们判断接下来的房地产拐点,还得往年前看人口拐点出现在哪年。

1986年-1990年,是人口出生的高峰期;1990年到达顶峰,2926万。

我们来推算一下。

通常,22岁本科毕业后工作5-10年,开始考虑买房。

现在有父母的帮助,当然有的可能会提前,也就是1986加上5-10年就是27-32岁。

相对应的是:

2013-2018年为置业期。........1990年的在2017-2022置业。

1986-1990的这一批人,2013-2022年都是他们的置业高峰期。2013年、2014年其实置业需求很多。

但是人为的调控压抑了需求。

所以调控放松后,加上本来就是需求高峰期。所以才会有2015-2017年的暴涨。

但从1991年开始人口剧减,只有2245万人;比1990年的人口减少了681万。

降低幅度接近四分之一了,简直是断崖式下跌!

所以从人口数据来看,1990年是人口拐点,我们的置业高峰期还剩两年就面临着拐点。

当然这个只是理论上的。

因为房地产,除了首次置业,还有改善型置业。

特别是房价高的一二线城市,首次置业很难一步到位,所以过几年又要改善。

而房价低的三四线城市,以前老破旧的楼梯房特别多。

现在生活条件好了,大家也都想住更好的商品房,改善型需求也很旺盛。

但是这种机会一定是结构性的!

1990年之后的人口大拐点出现后,现在大家已经感觉到人口的稀缺性了。

所以这几年各个城市都开始抢人!

南京昨天又放开落户了,有四个区交半年社保就能落户。

我估计要不了两年,很多城市都会全面放开落户,0门槛落户。

接着说人口对房地产的影响。

因为好的工作机会主要在一二线城市,人往高处走嘛!年轻人都想去大城市看花花世界。

所以以后人口往大城市聚集的趋势不可逆转。

经济越发达,有人口流入的城市,以后房地产依然存在结构性机会。

现在货币又处于一个过剩的阶段,去大城市资产想要保值增值,有钱你不买房干嘛呢。

我以前写过一篇文章,不过因为有些内容敏感后来我删了。

就是富人活在通胀中,没钱的人活在通缩中。

这些年货币放水,上涨的只是资产价格,而普通物价并没有上涨。

所以感觉到通胀的只有富人,我们普通打工者感觉不到通胀。

为什么印了那么多钱物价不涨呢?

这话题又扯远了,现在贸易都全球化了;

国内人工涨价了没关系,大量工厂转移到东南亚印度。别的国家生产成本低啊!

总的出厂价还是没涨,最后全球都处于一个产能过剩的时代。

所以只要能通过全球交易的普通商品的物价根本涨不起来,只有那些没法流动的商品倒是能涨。

另外能涨的就是核心资产。

因为大部分的钱都流进了富人的口袋,他们需要买高端核心资产保值增值。

而一线城市,长期人口流入,资金集聚最多;

且是全中国最有钱的购买人群,产业又是最强,高收入群体最多。

而土地供应又有限,房价具有天然升值的内在动力。

所以对货币超发更为敏感。

一线城市的房子,不仅是一种居住品;

还会成为一种抗通胀,带有金融属性的投资品。

二线城市次之。

中国是14亿人口的大国,一个省份就相当于一个发达国家的人口;

所以省会城市和中心城市也是有前途的。

但大部分的三四线城市人口流出,有钱人又不多,供地又充足,所以升值空间也有限。

    本文首发于微信公众号:樱桃大房子。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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