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土地周报 |优质土地成交占比维持高位,带动溢价率上行 (2.15-2.21)

2021-02-22 18:54:50 和讯名家 

2021年第8周(2021年2月15日-2021年2月21日),受假期影响,重点城市土地供求量均较上一周双双下跌。虽然成交量不敌节前,但优质土地出让占比仍然较高,如上海、西安、重庆等多城市均有热点区域的宅地出让,吸引了多家房企竞拍,并且最终均以高溢价率成交。在此影响下,本周重点城市的成交楼板价大涨至近一年来的最高点,溢价率也环比明显上涨,整体市场热度有所上升。

土地政策

房地产调控力度从紧

土地市场热度已现分化

自2月以来,以北上深杭为代表的热点城市相继收紧了楼市调控,尤其是加强了对信贷环境的监管,由此可见,房地产市场调控力度仍将从紧。结合近几周土地市场表现来看,在信贷环境收紧的背景下,土地市场热度已经出现分化,上海、杭州等热点一二线城市的竞拍热度持续高位,非热点城市的土地则多以底价成交。

此外,为了进一步巩固脱贫攻坚效果,节前中央多次发布文件称推动经营性土地要素市场化配置,本周国务院又发布《关于新时代支持革命老区振兴发展的意见》,支持革命老区重点城市承接产业转移。《意见》提出,革命老区重点城市要优化土地资源配置,对城镇低效用地再开发,探索乡村产业用地发展政策。

土地供应

假期因素致土地挂牌量下滑

一线城市本周无新增土地供应

供应方面,受春节假期影响,重点监测的土地挂牌量呈现环比下跌的趋势,本周总挂牌量仅为405万平方米,较上一周大降6成以上。各能级城市的挂牌量也均不敌上月,其中一线城市本周更是无新增地块挂牌。二线城市中,武汉的供应量最大,总推出建面达97万平方米,地块均位于黄陂盘龙经开区,预计是武汉空港国际体育中心建设用地。成都也有2宗优质宅地推出,分别位于天府新区锦江生态带和龙泉驿西河街道,预计竞争将会比较激烈。重点监测的三四线城市中,南通、汕尾等城市的推地量相对较高,其中南通共有8宗地推出,有3宗位于通州区,且均为纯宅地,总起价达10.36亿元。

土地成交

成交建面环比回落

平均地价达近一年最高点

成交方面,在春节假期影响下,本周重点监测城市的总成交建筑面积仅为245万平方米,较节前一周下降了42%;不过,成交金额却在广州、上海均有高价土地成交的带动下环比大涨45%,重点城市的成交总金额达277亿元,进而也拉动本周平均地价环比大涨,重点城市平均楼板价高达11268元/平方米,为近一年来的最高点。

各能级城市中,除一线城市成交建面环比上涨外,二三线城市的成交体量较节前一周均明显下滑。具体来看,一线城市本周共成交了5宗地,上海、广州、深圳均有土地成交;其中,上海成交两宗地均为住宅用地,分别位于普陀和金山,由融创、建发联合体和保利发展分别收入囊中;广州成交了一宗TOD综合地块和一宗商住地,前者由广州地铁以82亿元的总价竞得,若考虑配建成本,该宗地的实际成交金额已超百亿;深圳出让地块为福田区的总部基地用地,成交总价也在10亿元以上。二线城市本周仅长沙、西安、重庆和杭州有土地出让,且成交量普遍偏低,仅长沙的成交量超过50万平方米。重点监测的三四线城市情况与二线城市类似,也仅有少数城市有土地成交,其中仅湖州有5宗地出让,且均为商办用地,其余城市的活跃度较低。

市场热度

核心区域宅地高溢价成交

带动溢价率环比明显上涨

成交溢价方面。虽然成交量较少,但上海、西安、重庆等热点城市均有核心城区的优质宅地出让,本周土地成交溢价率也因此环比上周明显上涨,增至14.4%。各能级城市表现方面,除一线城市的成交溢价率略有回落外,二三线城市的溢价率均较上一周明显上涨,且均超过了20%。在二线城市中,有优质宅地出让的重庆和西安,本周平均溢价率均在50%左右,市场热度明显较高。

土地流拍方面,在假期影响下,土地供求量均明显减少,因此流拍土地数量也出现下滑趋势,流拍现象也因此得到缓和。具体来看,本周重点城市土地流拍率较节前降至4.5%,处于近一年的较低水平。

周度TOP5

热点城市优质土地持续入市

上海石泉宅地刷新区域成交最高楼面价

尽管节后各大城市的土地出让节奏并未恢复,但市场中仍有多宗优质土地供应,如广州海珠赤沙车辆段地块、上海普陀石泉社区地块等。以本周成交总价TOP5地块来看,本周成交总价最高的地块为广州海珠赤沙车辆段地块,成交总价为82.34亿元,若考虑27.87亿元的配建成本,实际拿地成本已超百亿;门槛地块来自深圳福田,是一宗区位极为优越的商办用地,最终由物美科技以12.57亿元的总价竞得,用于建设物美科技南方区域总部。

单价榜单方面,本周成交单价最高的地块为上海普陀石泉社区宅地,尽管仅有4家企业组成的3家竞拍主体参拍,但由于地块自带稀缺属性,位置极为优越,因此竞争极为激烈,在经历300多轮的竞价后才成交,楼板价为84346元/平方米,是普陀区成交地块中单价最高的地块;门槛地块位于重庆九龙坡,地块位置优越,周边配套资源完善,因此吸引了19家房企竞拍,最终由春风成功竞得,成交楼板价为13257元/平方米。

重点地块点评

石泉社区宅地创上海普陀

历史成交土地单价新高

地块分析

在节前抛出虹口北外滩两宗优质地块后,上海在节后也推出了一宗内中环的优质商住地。本次出让地块位于普陀石泉社区,紧邻内环,位置十分优越;更难得的是,该宗地还是一宗纯住宅用地,配建面积也相对较少。最终,该地块吸引了招商、融创+建发联合体、保利等房企前来竞拍,在经过300余轮的竞价后,由融创、建发联合竞得,成交总价为64.52亿元,溢价率36%。值得注意的是,该地块的平均楼板价高达84346元/平方米,已创下普陀历史成交土地最高单价纪录。

据地理位置来看,地块位于中山北路内环高架路以北约500米左右,附近就是地铁7号线岚皋路站,交通出行十分便捷。由于地处城市中心位置,宗地周边的配套也比较完善:商业方面,地块附近除周边社区的底商外,不远处还有大华商住办综合体项目,预计项目建成后商业资源将会更加充裕;教育方面,地块方圆3公里内有多所中小学和幼儿园,包括区重点小学启星学校、市重点中学同济大学第二附属中学高中部等,资源也比较充裕。周边市场方面,地块近两年周边有3宗住宅用地供应,对项目未来入市销售会有一定的竞争压力;同时,地块的拿地成本也明显较高,周边新房备案均价仅在9.6万元/平方米左右,盈利压力也相对较大。

排版丨太阳

本文首发于微信公众号:克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李佳佳 HN153)
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