丰树“退步集” 商业与物流地产间的资本循环

观点地产网 在美国完成收购14个数据中心资产后，丰树把目光投向了大洋彼岸的香港。

2月19日，丰树产业私人有限公司宣布，子公司Mapletree TM (HKSAR) Limited 以8.13亿港元（约合6.84亿元人民币）成功收购一幅香港新界的工业用地。

在地块争夺中，不乏嘉华、信置、亿京、长实等实力强劲的竞标对手，这也导致了地块价格水涨船高。最终，该地盘每平方呎楼面地价3750港元，创下区内工业地价新高。

据观点地产新媒体了解，该地块位于香港新界粉岭上水市镇，是一宗占地近4000平方米的工业用地，将被开发成建筑面积约达20140平方米的数据中心。

这宗地块之所以引起如此大的竞争，不少原因便在于地块的区位特殊性，及其港数据中心的稀缺性。

该项目距离深圳罗湖约6公里，所在位置临近文锦渡和落马洲两大交通枢纽，除了服务香港市场，未来也可以支持深圳地区的云供应商，成为大湾区经济发展中的一员。

建成后，该宗物业将是丰树在香港开发的首个数据中心项目，计划于2023年建成并出租给终端用户或数据中心运营商。

事实上，不仅仅是丰树，在这个颇具潜力的市场，资本们都在争相插旗，希望分享到时代发展的红利。

宝能地产与姚建辉在1个月前宣布将收购上市公司鹏博士(600804,股吧)旗下的13个数据中心；基汇资本宣布完成旗下互联网数据中心平台13亿美元 (约90亿人民币)的新一轮募资，旨在与中国IDC开发商和运营商合作投资IDC项目组合……

目前，数据中心正处在高速增长的阶段。据工信部统计，2019年国内数据中心市场规模达1563亿元，核心资源集中在北上广地区。

“新宠”数据中心

丰树对数据中心的兴趣由来已久。

2020年6月份，丰树旗下的Mapletree Industrial Trust（丰树工业信托）与Mapletree Investments（丰树投资）设立一家合资子公司，收购了属于其兄弟公司持有的14个美国数据中心设施。

该部分资产此前是由“丰树红木数据中心信托”（Mapletree Redwood Data Centre Trust）所持有，在2017年以7.5亿美元的价格买下。

据悉，丰树工业信托目前在北美拥有27个数据中心，且全部都是通过收并购方式获得，而非如同此次香港这般自行获取土地开发。

主要原因在于香港现有的数据中心并不多，且多数掌握在电信发展商手中，并没有多少是可出让资产，属于有市无价的情况。那么，主动从市场拿空地开发建设，便成了更好的途径，且丰树不同于其他投资信托公司，其自身就具备地产开发以及运营的丰富经验。

此外，香港经济正处在转型期间，对于数据中心的需求激增，少有资本愿意放弃手上的香饽饽。

独立资深房地产分析员纪言迅表示，“互联网的商业化体系趋于成熟，现有设施难以匹配高速的增量需求”，对于目前数据中心抢手的局面，其认为是由于过去香港很少有人愿意来做这个事情（指建设数据中心）。

但另一方面，华为、阿里、腾讯、百度，巨头们纷纷踏足这个市场，无论是自建还是租用，都呈现了数据中心的巨大需求。

2020年5月，阿里巴巴旗下的阿里云平台透露将在未来3年再投2000亿元，用于数据中心建设。腾讯随后也表示将花费5000亿元，以数据中心为投资重点。

纪言迅认为，如今香港正在转型成为数字金融、科技金融中心的过程中，逐步摒弃较为传统的商业模式。而数据中心就是重要的“新基建”。

其中，电子商务、在线视频、网络游戏等业务已经成为人们日常生活中的重要组成，疫情更是加速了商业线上化的过程；与此同时，数据中心是下一代通信技术（如5G、云计算、人工智能和物联网）必不可少的基础设施。

在过去，丰树如果想在香港配置传统的写字楼和商业资产并不容易，优质资产十分稀缺，而此次投入自建数据中心，其所面临的是一个全新的市场。

对于传统房地产开发商来说，无论是商业写字楼亦或是购物中心，新界都算不上一个特别好的区位，但是其作为连接香港与深圳乃至整个大湾区的区位，其同时能为香港和内地的下游电商、互联网、金融等行业服务。

据悉，数据中心对于所处地区的相关要求较低，主要在于客观配套，例如供电、环保、散热等环境中，例如微软就曾打造一个位于海底的数据中心。

值得注意的是，丰树项目所处的新界粉岭正好位于中电集团的132千伏供电网络内，适用于高负荷数据中心的开发，该项目设计电力容量可达50兆伏安。

正如前文所言，无论是交给第三方打理还是选择自行运营都能算的来账。纪言迅认为，“这笔投资对丰树并不贵，也没什么风险，在香港属于可以接受的投资项目。”

丰树集团目前位于香港的资产组合包括由丰树物流信托持有的九个物流项目，数据中心的投入将会丰富其资产配置。另外，丰树也通过丰树工业信托（和与其合作的合资企业），持有在新加坡和美国的数据中心资产。

进步VS退步

开源证券的报告指出，受益流量不断增长及新基建政策推动，大型IDC（互联网数据中心）需求端景气度持续上行。

远洋资本副总经理、基金业务董事总经理郑凡明曾在2019年中表示，中国是一个数据中心需求量庞大且增长迅速的市场，市场潜在需求庞大。需求来自多方面包括网络媒体、电商、网游和手机等。预计到2019年底，中国数据库机柜数量达245万架。仅2017年一年间，数据中心行业的收入就增长了32%。

数据中心的需求仍未被市场充分满足，只要愿意在数据中心投入建设，其往往能带来较好的投资回报。数据中心的业绩具有确定性和增长性，且能提供稳定的现金流收入。

有业内人士认为，数据中心之于工业地产、物流地产便如同物业管理之于商业地产、住宅地产，其业绩和现金流的安全性是传统地产行业所不具备的。

丰树选择了继续投入到数据中心的建设中，那么它们就不得不在另一部分资产中做出让步。

对于如何甄选手上的投资项目，每一位基金管理者都有着不同的理解，但对一家优秀的投资公司而言，最重要的一点在于“永远不要与时代为敌。”

丰树给出的选择便是，在数据中心和物流地产中做加法，在商业和写字楼市场做减法。

2018年末，丰树向私募基金黑石出让了其位于上海的商业项目上海怡丰城及其相邻办公大楼，交易对价12亿美元（约合82.75亿元人民币）。

2019年，丰树旗下的佛山南海怡丰城被出让予中海地产，交易对价并未公布。随后更名为“南海中海环宇城”，该商业项目体量12万平方米。

2020年初，丰树以7.5亿元向霸菱亚洲出售了北京海淀区的方舟大厦；2014年，丰树集团以4.2亿元购入该大厦，并成功获利完成退出。

上述数宗交易，丰树均从交易中获得了高额的利润回报，但也暴露了其在华运营的不足。位于佛山南海的怡丰城，在周围数公里内万科、中海、万达、保利商业项目的夹击下，被迫出逃。

值得一提的是，自出让南海怡丰城后，中国再无怡丰城的踪影，这个在新加坡风生水起的商业项目，在国内零售市场却显得有些力不从心。

位于上海的怡丰城退出理由与南海的类似。虽然这是丰树在中国单体投资额最大的项目，项目总投资约50亿人民币。若是不包括开业后的经营费用、相关债务等开支的话，丰树获得了将近30亿元的收益。

然而，丰树的本意或许并不是主动出让。其在管理怡丰城的1年时间里，整个购物中心和写字楼都处于不温不火的状态。有业内人士指出，怡丰城商场的业态混乱，定位不明确。

随后，该项目被转让至黑石手中，更名为维璟广场，并聘请了在上海商业地产圈颇有名气的南丰城总经理张逸坐镇，希望能够盘活这宗资产。

有趣的是，黑石在尝试了一系列重构、建设后，仍未能改变现状，并最终引入了印力作为经营方，改名为维璟印象城。