New年楼市观察④丨上海：二月楼市降温明显 市场观望情绪浓厚

　　2021年开年上海连续四次调控收紧，为大热的上海楼市降了一把火。

　　1月21日、25日和29日，上海地区十天内三次发文，升级针对房地产的监管政策，压制上海楼市的虚火。在政策的层层加码之下，上海楼市闻风转向，二手房成交套数环比下跌，2月份住宅成交金额也不及往年。随着新房摇号制度的正式落地，上海楼市正悄然发生变革。

　　市场降温明显 成交量呈下降趋势

　　与其他城市2021年春节期间楼市迎来一波集中释放不同，上海楼市今年初略显冷清。

　　据上海中原地产统计数据显示，2月11日到2月17日，上海新建商品住宅成交1.3万平方米，整个假期共有59个项目有网签记录，大部分项目网签数量不超过5套。

　　不过，假期上海楼市的冷清并不意外，早在节日之前，市场便已经在调控下开始显现收紧趋势。

　　据和讯房产了解，政策出台后第一周，上海链家的各项二手房指标都出现了明显的下降，成交套数环比下降26%，带看量和新增客户量也都有超10%跌幅，而政策出台后的第二周，各项数据甚至出现腰斩的情况。

　　具体看出台的楼市相关政策，上海链家研究院资深分析师杨雨蕾表示，涉及金融端的主要是强化监管，以及新房放贷需结构封顶，上海出台的一系列调控“组合拳”主要目还是保障有真实购房需求的购房者，打击投机需求。

　　这一点从春节期间的成交情况上可以看出。

　　据了解，春节期间青浦徐泾板块的“虹悦湾名邸”和金山枫泾板块的“依云四季苑”分别签约12套和10套，表现较好。中介人士告诉和讯房产，刚需看房者人数还是比较多的。

　　一购房者向和讯房产证实了其首套房购房节奏并未受到政策影响。该购房者表示，尽管其年前办理的贷款因监管加严被暂缓，但春节后便收到银行通知可以去办理过户。

　　暂无新盘入市 各方呈观望态度

　　除成交量呈现下滑趋势外，二月开局至今，上海楼市新盘也暂无供应。

　　据了解，自“沪十条”发布后，仅有建发浦上湾、经纬学府阳光以及金地峯范3盘开启认筹，并且全部实施计分制认购流程。一旦如拟认购对象的总组数与准售房源套数超过1.3:1的，就采用计分排序，分数靠前者最终进行摇号环节。

　　目前，距离新房摇号制度落地已经过去半个多月，从认筹结果来看，三个楼盘中有两个并未达到1.3:1的认筹率，不触发积分制，仅建发浦上湾开盘将采取积分摇号制度。

　　一方面，建发浦上湾20万的认筹金远低于其他两个项目80万、130万的金额，为建发浦上湾吸引了一定的购房者。另一方面也说明，对于购房者或是开发商而言，新政的落地令双方持观望态度。上海中原地产表示，买家如何打分、参加摇号等都需要参考经验。

　　业内人士分析指出，接下来新房供应会暂时缓解。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，节前出台的调控政策，市场各方都需要时间来消化，而且和以往的调控举措不同，现在调控政策精细度更高，加上买家有自身不同情况，如何“对号入座”，消化政策需要更长的时间。

　　卢文曦还表示，基于当前严格的调控举措，市场很难出现去年下半年的非理性现象，当然，市场分化的现象还会延续。