楼市调查 | 东“庭”若市 二手指导下深圳楼市迁移开端

观点地产网 此时的深圳楼市，似乎陷入了一场大型博弈之中。

二手房业主不愿卖房，首套买家望房兴叹，观望情绪浓厚，市场情况相对以往平静了许多。

深圳向来是楼市风向标，在去年7月15日出台新房购买政策六个月后，2021除夕前，深圳市住建局公布了二手住房成交参考价格发布机制，同时首次披露了全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

同在当天，深圳市主要房地产中介机构也紧急参加住建局召开的集体座谈会。

相隔半个月后，深圳市住建局再次通知，严查二手住房成交参考价格应用情况。检查房地产经纪机构在门店、网站及相关网络平台发布的二手住房挂牌价格，及房地产经纪人员通过微信、QQ等网络平台发布的二手住房价格是否超出二手住房成交参考价格等情况，并设立各种投诉渠道。

楼市的变化已然开始。

2月8日即二手房指导价政策出台当天，“暂无数据”成为各家中介APP上的二手房挂牌价代替字样。另据统计，深圳同日二手房网签量达到1263套，占当周网签量的75.5%。

2月15日至2月21日期间，深圳二手房网签共362套，环比下降78.3%。

相比之下，沉寂已久的东部楼盘，却呈现出别样的热闹景象。

安静的二手房

曾履职过中原、Q房网、贝壳的资深中介倪乔（化名），是参加2月8日深圳市住建局召开二手房指导价座谈会的房地产中介机构的一员，此次新政效果在他的眼中更为直观。

“现在大部分客户已经撤销了二手房交易的念头。”倪乔对观点地产新媒体表示。

以往春节假期前后，他所管辖的布吉片区虽没有热门区域那么抢手，但因为配套齐全、地铁覆盖，住宅成交量也不在少数。但在二手房参考价政策出台后，倪乔及同事的业务方向也发生了改变。

倪乔介绍：“目前成交量和带看量大幅度下降7成，二手房客户已经不看房了，改为了解相对偏远的龙岗及盐田新房，以及市面上的法拍房。”

他表示，这几天公司在集中培训新政解读、二手房贷款政策及新房项目推介，“大部分同行都转向新房住宅和商业，深圳东部是首选，去往临深的惠州、东莞、中山、珠海的也不少”。

倪乔也已经连续3天踩盘盐田项目。

刚入行一年的甄珍（化名）则坦言，深圳楼市变化太快了，好像才学习完上一个新房限购政策，现在就要研究二手房指导价政策了。

“年前一个客户房子马上要卖出了，但新政出台，买客首付预算不足，银行还没有批贷，这两天正准备退定金。”甄珍表示，遇到此类情况的二手房业主及买家不在少数，这一期间她会协助双方另外签订一份“风险协议书”，商定若银行不放贷，定金退回。

据甄珍介绍，她负责的二手房业主虽分布在深圳各个区，但都表示不会按指导价降价卖，如果卖了可能也买不到房了，而卖不出去可以继续住或者出租，会持续观望市场发展。

对此，“贝壳系”中介门店店长老郑有同样感受。

“现在转做新房和租赁业务，二手房在持续跟进。”同时他表示：“希望多出点政策，不然有些小区一天一个价格。”

位于南山中心区的麒麟花园三期，105平方米三房，正常成交价应为1350到1400万之间，却有个别业主报价1650万。老郑曾劝告，该价格很难卖掉，但业主仍然坚持。

“很多业主目前只是观望，就挂个盘而已，只有急等钱用的业主才会在这个时候出售。”

深耕南山区南头、科技园、前海等片区的老郑，主要负责的客户中40%有置换需求，40%房屋是租赁状态，去年实际成交的房屋与指导价相差1-5万元不等。

他继续表示：“去年房价涨幅确实太快，但我们一直希望房价平稳些，房价涨100万，我们最多也就涨1万块的佣金，但买方却要多承受100万，涨太快，价格接不上去。”

可以发现，不同需求的业主心态各异。在宝安拥有一套80平房屋的业主向观点地产新媒体表示，本就是为了置换，且非常赞同新政。虽然政策会导致自己的房产“成交价缩水”，但同时心仪的楼盘也会被“指导降价”，期待政策有效控制住房价，为今后的置换提供便利，并表示对未来几年上车高端楼盘信心十足。

虽然二手房市场较以往安静许多，但老郑的团队在这几天开单并不算少，不仅是二手房租赁单比以往涨了3倍，也有在南头片区按指导价卖出4单，但都为二套买家。

“我们算过，对二套来说，指导价与市场价相比，首付只多了50到100万左右，几乎没有影响，反而打击了首套的刚需。”老郑表示，近五成的刚需买家都已转战东部盐田、龙岗新房，尤其以400到500万的需求热情最高。

热闹的东部

正如老郑所言，有相当一部分刚需买家，基于首付提高和预算空间，从而转向深圳东部市场。

数据显示，二手房政策出台后第一周，包含罗湖、龙岗、坪山、盐田在内的东部地区住宅共计成交389套，分别为新房185套、二手房204套，其中龙岗坪山片区成交量最高，共计177套。而同期，包含南山、宝安在内的西部地区住宅共计成交303套。

同时，东部地区的新盘也不断获批预售入市。

春节期间，龙岗新霖荟邑花园入市，均价约4.1万/平方米，推出住宅802套，建面约74-98平方米。2月23日，位于罗湖的华润笋岗中心和缙山府同时获批预售，单价均为8.9万/平方米，共推出1045套住宅，建面77-141平方米不等。

政策变化及地铁线路开通后，相比动辄均价7万/平方米以上的西部楼盘，东部楼盘的吸引力逐渐凸显。

甄珍在前往龙岗区某新盘外勤的路上，向观点地产新媒体介绍：“2月8日以后，新房市场更火了，因为目前只有新房才能做到首付三成，相当于买到就是赚到，但是新房房源供应并不多。”

据了解，甄珍所在的项目，位于深圳龙岗横岗横坪路与龙岗大道交汇处，靠近地铁三号线永湖站，项目属于横岗百万旧改项目，整体分一期和二期开发，目前在售82至93平方米、精装3房的刚需户型，均价5万/平方米，预计2022年6月交房。

从甄珍发过来的现场视频可以看出，项目展示中心已“座无虚席”，开发商的置业顾问不停辗转于各个咨询客户之间。

其中一位置业顾问向观点地产新媒体透露，近日前来看房的客户数量明显增多，日接待约百余人次，与1月7日开盘时相比增加1倍有余。并表示，近期随着龙岗区学校数量增加、学区制度调整，加之购房政策变化，龙岗区相比以往得到不少购房者青睐。

同样奔波于深圳东部的倪乔也表示，东部新房楼盘目前十分火热。

据介绍，倪乔的一位客户，在年前本已下定金购买一套罗湖莲塘的二手房，总价约1500万，新政后因计算后首付需由七成提高到九成，此后选择退出而转向位于临海的盐田新盘。对此该人士表示：“学校好，环境也好，配套环境差不多，虽然上班远点，但希望留有更多的现金在手中，而不是都投在房子上。”

距离甄珍所在项目10公里外的盐田某项目营销中心也热闹非凡，置业顾问正应接不暇。该项目作为盐田中心区双地铁枢纽大盘，均价5.5万/平方米，在售约91-117平方米。

倪乔表示，很关注因新政“受伤”的刚需，正尽力推荐一些包括卓越、合景等房企开发的深圳东部地区新盘，“因为单价和总价相对较低，地铁的开通，使得在罗湖及福田的上班族又多了一些选择”。

多策并用

中央多次强调“房住不炒”，但全国楼市依然火热，尤其是深圳市场最为突出。

数据显示，2021年1月深圳新房共成交8356套，创6年来最高纪录。而且新盘的陆续入市，也让打新潮变得更为激烈，像万科星城、华强城、嘉富新禧等楼盘，发售后基本都很快就消化掉。

不仅是新房，深圳二手房价也不断攀升。国家统计局发布2021年1月份商品住宅销售价格变动情况中，北京、上海、广州分别上涨0.9%、1.3%、1.4%，而深圳的涨幅为四个一线城市之首，达1.7%。

或许过热的楼市早就引起了深圳市相关政府部门的关注，降温举措也从未停歇。据不完全统计，自2020年发布“715新政”以来，深圳已陆续出台10余条政策补丁或新规，也在持续落实。

2月23日，媒体报道称，建行深圳分行已确定开始执行以《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》发布的二手住房成交参考价格发放按揭贷款。

农行深圳分行也表示，正在研究制定新政实施后以住建局发布的指导价为贷款发放的重要参考的具体细则。而在此前，光大银行(601818,股吧)深圳分行就已发出通知，将二手住房成交参考价作为按揭贷款参考依据。

住宅限购后，公寓市场重回视野。据第一太平戴维斯发布的最新一期报告显示，截至2020年季末，深圳服务式公寓市场的全市平均空置率环比下降5.8个百分点至22.6%。

深圳市住房和建设局于2月23日再次官宣，明确商务公寓和宿舍可通燃气，这使得增量商务公寓、宿舍的建设流转有了政策依靠，也为公寓市场营造了更好的去化空间。

第一太平戴维斯华南区估值及专业顾问服务部主管及董事徐忆向观点地产新媒体表示，深圳升级市场调控以抑制投机行为，同时维护刚性需求。适当的政策干预和持续的限价机制，应有助于在宏观和微观层面维护房地产市场平稳健康发展。

或许，东部楼盘热度不断升高，是深圳楼市热点迁移的开端，也是调控效果的显现。