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宝龙地产:从未如此接近千亿

2021-03-04 08:24:16 和讯名家  中国房评报道微信号

 

3月3日,宝龙地产(01238.HK)召开2020年度业绩发布会,成为今年年报季“打头阵”的房企。

宝龙地产2020年的业绩很不错:实现合约销售额815.5亿元,同比上升35.1%;实现营业收入354.95亿元,同比增长36.3%;实现归母净利润60.93亿元,同比上升50.8%。

最重要的是,宝龙地产宣布每股派息:

0.36港元!

有这么多好消息,股价表现却不给力,开盘竟然跌幅逾7%!直到收盘时才以0.79%的微弱涨幅翻红。

不得不说,牛市之下,港股股民投票风格越来越像大A股民,玩起了:

利多出尽是利空!

但是,宝龙地产的资深股民也有不同意见,某位投资者在投资平台上留言:

为什么公司利润60多亿,市值才200多亿?

为什么利润增长了50.8%,派息同比上升才25%?

还有很专业的投资者提出更加直击灵魂的问题:

公司是靠住宅销售才重拾增势的,联席总裁陈德力是专业做商业出身,公司战略也拟在提高商业运营和收益上发力,那么公司未来发展方向到底是商业运营商,还是住宅开发商?

重拾信心

2020年,是宝龙地产成立30周年。

作为商业地产开发商,宝龙地产起步较早,曾被认为是“万达第二”,然而发展却很慢,很快就被新城控股(601155,股吧)赶超。

被人从背后赶超,宝龙地产一度奋起,誓言要做“千亿房企”。然而这个目标没法按时实现,后来就不提了。

2020年的销售目标直接下调到了750亿元。幸运的是,2020年,宝龙地产超额完成目标。许华芳将2021年销售目标定为1050亿元,再次向千亿目标谨慎地发起冲刺。

2020年超额完成销售目标让许华芳很开心,他将成功主要归结为:

投资没踩什么坑。

2020年,宝龙重点布局的长三角地区销售占比达到了85.8%。

报告期内,宝龙地产新增地块39幅,计容总面积940万平方米,新增可售货值1332亿元,主要集中在南京、宁波等地,其中南京拿地7幅。

2020年4月,许华芳去南京出差时,与南京市长进行了一番深度交流。期间,市长将南京分管城建的领导引见给他。

后来,在国企唱主角的南京土拍市场,宝龙两个月内拿下了四个商业综合体,储备的十几个项目在南京各区遍地开花。

许华芳透露,今年南京很有可能以120亿+的销售指标成为宝龙集团贡献最高的城市。??

“商业+地产”双轮驱动的业务模式,让宝龙地产走上了商业勾地,住宅开发的路子,这与宝龙地产最早设立时的商业地产运营商定位有所不同。

最重要的是,港股投资者认为住宅开发所形成的业绩不可持续,商业运营收入才是稳定现金收入。

因此,港股对商业地产公司估值逻辑是按照租金收入、出租率、单位租金水平、NOI等指标来判断的。这方面做得好的企业,市场给予高估值,融资利率也会大幅度降低,龙湖便是这种模式的受益者。??

像龙湖集团、华润置地、新城控股这些能收租的企业,在资本市场得到的估值,都比纯做住宅开发的房地产企业更好看一些。龙湖的TTM(滚动市盈率)接近15,新城控股和华润置地都超过8

而宝TTM3.64

宝龙地产曾分拆宝龙商业管理上市,宝龙商业管理的市盈率比地产企业高,但是相比华润万象生活这样真正需要对标的同行,市盈率却只有对方1/3的水平。

而且宝龙商业管理主要赚的是运营服务费用,宝龙的商业租金收入仍然是体现在宝龙地产这个平台上的。

由此可见,虽然宝龙地产收获了接近千亿目标的小喜悦,但是距离市值管理这个目标或是有所偏离了。

当然,搞商业地产出身的陈德力看到了这一点,提出了扩大商业运营面积,提高商业运营能力的目标,但是要做到这一点,还要靠大家的:

努力!

出租率短板

我们可以看一下,2020年宝龙地产的收入构成:

总收入:354.95亿元;

物业销售收入:314.86亿元;

投资物业租金收入:15.62亿元;

商业运营及住宅物管收入:16.74亿元。

租金收入在宝龙地产的总收入中所占的比例只有约4%。

2020年,宝龙地产的销售收入增长了4成,租金收入只增长了1成。

简单说,就是卖房子比持有物业租金增长快得多。

反观新城控股2020年的租金收入为53.57亿元,华润置地2020年的租金收入为130.4亿元,龙湖2019年这一收入已经达到60亿元。

2017年之前,宝龙的商业销售是高于住宅的,但商业重资产沉淀不利于上规模。2018年,宝龙的住宅销售涨幅达到148%

商业是宝龙拿地的手段。去年宝龙拿地的平均溢价率只有4.7%,用这个土地成本优势去开发住宅,获得了比同行更高的毛利率。

这个模式看起来很好,却不是港股资本市场的菜。

港股看重稳定丰厚的租金收入,高过销售额的增长,因为那更可持续。

而且,宝龙聚焦于长三角区域,并下沉到了长三角的三四线城市。

对于港股投资者而言,这种布局也没有聚焦于一二线核心城市更讨喜。商业需要的是消费人口、更高的城市能级带来更高的租金。

好在,宝龙聚焦的是长三角这样藏富于民的区域,其商业发展的前景比一般三四线好。

从商业出租率上来看,同样聚焦于长三角的新城控股,2020年的出租率是99.53%

2020年,宝的出租率不到90%

一位商业地产资深人士说,在一线城市购物中心出租率低于90%,二三线城市出租率低于95%,都被认为是经营不合格。

要市值还是要规模

资本市场喜欢商业大IP,喜欢更稳定丰厚的租金,宝龙想要千亿市值,就得投其所好,做大商业,做强商业。

宝龙地产是否有机会赢回资本市场的青睐,宝龙商业管理能否进一步做大市值呢?

许华芳挖来了曾经在万达、新城任职的陈德力担任宝龙商业行政总裁,还有一票高管跟着他到岗,就是想把商业IP做大做强。

陈德力加盟后,宝龙立即进行了组织架构调整,提高商业运营能力和出租率。新增商业签约项目达33个,长三角面积占比超过8成。宝龙商业还进行了首次收并购,收购浙江星汇60%的股权。

不过,陈德力对于2020年的外拓工作还不满意。

因为2020年中期,宝龙地产提出了《新五年战略规划(2021-2025)》,确定了“1+1+N”的战略布局,也就是重点关注长三角及大湾区,同时兼顾其他机会型优质地区。

陈德力透露,宝龙商业在外拓的时候放弃了一大批不在主要发展区域的项目。

但是在今天的发布会上,许华芳对过去几年发展的成果比较满意,觉得主要是得益于投资没踩到什么坑,坚定不移聚焦于长三角的战略,让他觉得应该继续下去。

过去5年,是长三角爆发式增长的阶段,很多重仓于此的房企获益,宝龙也不例外。

随着房地产调控不断收紧,这种过于聚焦的布局是会继续让宝龙受益,还是会带来麻烦,也许需要先打一个问号。

今年,会是宝龙商业开业项目最多的一年,计划开业22个商业项目。

陈德力希望未来三年,能够实现商业:

出租率超95%

管理面1500万平米;

三角模排名行前三。

宝龙地产想做大商业规模和收入,就需要沉下来心做好商业运营,而目前另一条“商业+地产”的路子展现在了宝龙面前,住宅开发为主的路子,更便于宝龙实现销售额过千亿的目标。

如此一来,手上子弹有限的宝龙地产势必会在两个目标方向上摇摆,就如你“不可能同时追到两只兔子”一样,战略目标需要高度聚焦。

何况,宝龙地产的体量目前在国内处于中型企业阵营,弯道超车本就是有风险的事儿,如果在目标上还犹豫,那就凭空增加了企业经营的变数。

上述商业地产资深人士说,商业地产模式是万达最早开创的以商业资产管理运营为目标的模式,住宅开发补贴商业运营的部分现金流,以商业项目运营能否成功为最终考核目标,项目选址聚焦一二线城市核心地段和潜力地段。

目前业内流行“商业勾地”的玩法,是从住宅开发逻辑出发,最早是万科践行的,以住宅选址、投资为出发点,一般项目经营要求住宅开发赚取的利润能覆盖全项目,商业资产算是纯赚的,这个开发逻辑和上述商业资管运营逻辑大相径庭。

商业资产运营管理项目只能在一二线城市核心地段去做,以所开发商业资产是否优质为目标;商业勾地的模式更注重去二线郊区和三四线城市等住宅市场潜力大、缺乏商业配套的城市去谈勾地,要大面积的住宅+商业的综合开发地块,然后慢慢滚动开发。

对于港股投资者来说,不管那么多,就看你商场、购物中心收租水平怎么样,能否持续,以此来决定是否买你的股票。

在房地产行业已经进入中场的时候,每家房企的发展模式都需要高度聚焦。

对于宝龙地产来说,未来究竟想做一家“千亿住宅开发商”,还是做一家纯血统的商业地产运营商,是一道严肃的考题。

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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