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深圳楼市格局迎巨变 商务公寓将退出历史舞台

2021-03-04 19:14:31 新浪网 

新浪财经 徐苑蕾

3月3日,深圳市规划和自然资源局公开征求《深圳市规划标准与准则》(以下简称“新《深标》”)局部修订意见。

《深标》是深圳城市规划发展的纲要性文件,自1997年以来经历过多次调整。相比起2019年版的《深标》,新《深标》针对商业用地的适建用途删除了“商务公寓”的表述,与此同时,在“建筑与设施用途分类指引”上也剔除了“商务公寓”。

2021年新版《深圳市规划标准与准则》

2019年旧版《深圳市规划标准与准则》

这意味着,商务公寓将从用地源头上彻底消失,并将在消化完库存后正式退出深圳楼市的历史舞台。

商务公寓是为商务人士提供中短期商务与住宿服务,不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑,用地分类属于商业用地。在早期,商务公寓在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用。

根据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的介绍,上世纪80-90年代深圳招商引资,内地省市在深圳设立办事处、分公司,商务公寓的确适合当时的时代背景。但在他看来,如今在各类酒店、租赁住房、长租公寓、分时租赁等物业发展的背景下,商务公寓已经没有存在的价值了。

而且近年来,深圳住宅限购后,商务公寓承接了部分住宅市场外溢的购房需求,导致公寓供应量持续增加,并呈现出明显的类住宅化倾向,2018年调控政策甚至一度限制深圳公寓“只租不售”。同时,商务公寓不受限购政策影响,因此成为了投资客的标的物,一直以来也饱受市场争议。

据一位公寓业主透露,同地段住宅和商务公寓单价大概相差2成左右,他去年在深圳中心区域买入一套100平方米、总价为300万元的公寓,如今这套公寓已经涨至4万元/平方米,“一年纯赚了100万。”

长期以来,深圳居住用地资源紧缺,导致住房供需失衡,而核心地段的公寓供应量更是远多于住宅。根据深圳中原研究中心统计数据,2020年深圳公寓项目批售46个,合共24910套,套数同比上升23.6%。但去年受新房供应大增的影响,公寓成交量为11735套,仅微增2.6%,成交均价63349元,更是同比下跌0.6%,和住宅均价的大幅上涨形成鲜明差别。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁分析认为,去年深圳公寓产品积压严重,但与此同时住宅产品却极度稀缺,整个市场呈现出严重的矛盾,所以官方希望大力调整产品结构。

“商务公寓实质上是扰乱了市场秩序”,李宇嘉指出,商务公寓介于商办和居住物业之间,导致其打着公寓的幌子搞类住宅,扰乱了供应体系,而且诞生了一大批违法建筑,实体空间房地产化,同时还出现了消防安全隐患。

实际上,从去年“731新政”就可以看出官方封堵公寓增量供应的端倪。去年7月31日,深圳市规划和自然资源局和深圳市住房和建设局联合发布《关于停止商务公寓的审批通知》,提出深圳停止审批新的商务公寓项目的规划和用地出让方案。

李宇嘉强调,取消商务公寓,事实上给居住用地腾出了宝贵的空间,也杜绝了商办打着实体的幌子搞住宅地产开发。“未来深圳土地用途会更加清晰,居住用地就是70年产权,商办就是40和50年,不会再出现介于二者之间的,从而浪费了宝贵的土地资源”,李宇嘉说。

值得注意的是,就在上周2月23日,深圳市住建局发布通知,明确允许新建和已建成的商务公寓和宿舍项目使用燃气管道,这说明政策风向发生转变,为解困深圳需求端的住房问题,对于存量市场,官方从以往打压公寓住宅化转化为鼓励态度。

早在去年“731新政”出台之时,深圳就已做出“商改住”方向性探索。一方面,对于已批规划尚未签订合同的商务公寓项目,深圳住建局鼓励转为可售型人才住房,另一方面则是从规划层面减少商业用地比例,增加居住及配套用地比例。

中原地产指出,2021年公寓供应仍较为充足,根据不完全统计,今年潜在计划入市的公寓项目有33个。目前商务公寓存量共143.24万平方米,可售套数24118套,综合去化时间为23个月。

宋丁预计,住房部门很大可能会继续推出公寓住宅化的相关政策,从而实现对存量公寓市场的逐步去化,但也会把控得非常严格,避免太大动作导致市场不稳定。

“购房者还是会对政策走向持观望态度,而且公寓质量、产权等方面和住宅依然有差距,短期内公寓市场成交将以稳定为主”,宋丁说。

(责任编辑:李显杰 )
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