本文转载自公众号:“真叫卢俊”
公寓是一种怎样的存在?
我在一个财经号上看到过一种说法:公寓是定向消灭中产的八大陷阱之一。
如果你再问其它七大是什么,
那篇文章的答案是:海景房、p2p、研究股票、玩集资、买商铺、加盟开店和搞民宿。
然而头铁也够不上所谓中产的我,在三年前的某天,我扑通一声,伸脚踩坑。
我爬的出来吗?
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先聊聊为什么大家觉得公寓是坑?
观点好像很统一:
1、佣金贼高,好东西怎么会分这么多钱给营销呢?不是骗傻子,来一个忽悠一个吗?
2、PUA式营销,婚前财产,买的不是几十万的房子,是安全感,仿佛不买公寓的就不是独立女性?
3、野蛮生长,存量压顶,供大于求;
4、交易税费极高,二手成交流通性很差;
5、作为投资产品来看,主要收益是租金收益,撇开“包租”、“托管”等画大饼行为,实际回报率很低
那么,是不是五大点甩完,公寓就被定了死罪呢?
时间回到2018年8月,彼时南京的夏天,燥热难耐。
入行地产媒体第一年的我,在全城跑盘的日子里,每一天都很充实和简单。直到有一天我走进了一家公寓的售楼处。
说产品的几个关键词:
1、南京交通枢纽,南京南站地铁站步行10分钟;
2、“双钥匙”挑高单室套户型,一套房子三个门,楼上楼下独立租给两户;
3、全国top级某知名开发商

入行懵懵懂懂,听起来极度舒适,
花一套的钱以后搞两套租金,这不是天上掉馅饼啊?
价格呢?
总价90万左右毛坯,首付45万,家里凑一凑首付刚好够。
够得着的往往是最心动的,为了“逼定”我爸妈,我承诺以后拿房了所有房贷我承担,不再让他们掏一分钱。
你说我进这行,买房不请教请教前辈吗?公寓是坑,同行还能不知道吗?
我还真请教了,无一不是皱着眉头劝我冷静。可怎么办,因为年轻...
就这样,市调调着调着,自己掏钱了。
90万房款+13万装修套餐。
2018年8月,商业贷款基准利率利率上浮30%,到了6.37%,我上车了,公寓的车。
月供房贷5100元还十年,装修贷2200元还5年。

家庭会议决定:拿房前爸妈搞定房贷,我还装修贷,拿房后以租养贷,他们甩手不管。
按照当时销售员的说法,南京南站附近,靠近地铁,单室套一个月租金收入2500元妥妥的没问题,两套月收入5000元,抵掉房贷,十年贷款还清以后,就多了份“纯收入”。
算盘打的叮当响,可现实骨感吗?
名义上两个单室套,实际楼上楼下住两个人,租客能接受吗?
商用水电昂贵,会不会影响出租?
夹层不是统一浇筑,噪音问题有多大?
出租房子,一年空置时间大概在多长?
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2020年3月,如期交付拿房,经历高强度的硬装、软装、除醛、挂中介等繁琐操作后,2020年7月15日,我迎来了房子的第一位租客,租金2600元/月,租了公寓的楼下那间。
在中介中心,签下“房屋租赁合约”的时候,那一刻,我作为出租方,心中的激动情绪很难说的清楚。
再往后,楼上那间也顺利的找到了合适的租客,两套公寓的实际到手的月租金收入,真的达到了当年销售员口中的5000元+
到这里,一切好像都很顺利。
一次冲动消费,好像柳成荫了?
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等等
我没有说的是,我买的“公寓”,其实是商改住。
从买房到拿房中间这两年多,风吹日晒雨淋,我参与了近10次大大小小的集体维权活动。
“公寓”差一点通不上烟道和上下水,差一点成了鸽子笼。
我没有说的是,从拿房到出租,中间几个月的周末我没有一天不在工地蹲着。
精装修质量有多差真是一把眼泪,拆掉重来绝不可能,只能盯着工人修修补补。
为了早出租必须装上空调,寄希望于物业提供的吊篮能尽快移到我家,每天唐僧一样念念叨叨。
短短半年就有2次违约退房。
两千多套公寓陆续完成装修集中出租,竞争极大,很多邻居第一年没有找到合适的租客,全年空置。要么就是价格竞争,降价出租。
每当房子空着我非常紧张,除了指望中介以外,自己搞起了闲鱼的“房东直租”,3次找到合适的房客。
还有,即使一切顺利,租金真的能覆盖月供,这就是最合适的选择吗?
可能有人要说:“如果你当时买的是住宅,恐怕早已翻倍了吧,参照物很重要。”
也有人会说:“万一维权不成功,商改住一刀切,烟道下水不给通,不就死死的砸在手里了。”
还有人说:“租金回报率好的公寓只是个例,这个不具有参考意义。”
是的,回过去看,很多环节都在铤而走险,即使一切顺利,也没有办法计算这笔钱实际的机会成本。
但重要的是,当时一个傻乎乎,兴冲冲的决定背后,是家人对我的包容和支持。
我妈虽然挂了我800次电话,拒绝我买公寓的想法,最后还是没耐住我第801次的请求。
我爸当年觉得这鸽子笼能租到5000元/月就是天方夜谭,心里一万个不愿意,但还是陪我去银行做了贷款。拿房后一起去工地监工,帮助家居安装。
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房子,是商品。
也许有了陪你走过的人,就成了港湾。
和身边那个坚定陪你走在买房路上的人,干杯!🍻
(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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