楼市调查 | 绿城、万科、华润“打擂”亚运村

如果要盘点杭州2021年里最受关注的新开热门楼盘，被称为是“亚运村三兄弟”的绿城桂冠东方、华润亚奥城、万科日耀之城大概率榜上有名。

距离杭州亚运会的开幕还剩下一年半，随着日程将近，关于亚运村三个项目何时入市的猜测甚嚣尘上。

其中，“三兄弟”中由华润开发的亚奥城早在今年1月下旬时就已经领出了两张预售证，一张是其项目西区的大面积写字楼，共计123套，另一张则是南区8幢小户型酒店式公寓，共计1052套。

看来先一步入市的是商办和公寓部分，其住宅部分的房源则和另外两个项目一样，仍在排队申领预售证中。

有市场猜测称，该三个项目或将会在3月份集中开盘。也有另一个说法指出，可能有一些住宅房源最晚要到今年6月份才入市。

情况究竟如何还有待进一步考证。但购房者们的热情显然已被“撩拨”起来，甚至有相关人士预测，这三个项目最终的中签率有可能都在10%以下。

据观点地产新媒体了解到，对于这三个项目的入市安排，坊间多数认为集中开盘的概率较大。而同时入市，也就意味着在亚运村这个片区不日将上演一场“擂台赛”，打擂的主角便是由绿城、万科和华润。

尽管市场的关注度颇高，但“不愁卖”仅是一方面，从企业的角度来说，除了销售额之外，项目的利润表现等同样重要。而各家项目类型的不同，意味着各自的收益情况也会不尽相同，热闹喧嚣之后，谁又会成为真正的“赢家”？

当然，这场“擂台赛”也绝不仅是企业之间的暗自比拼，对于购房者而言，同时入市的三个新楼盘要怎么选择，最终又是否能够“抢到”心仪的房源，同样存在挑战。

“入住”亚运村

2015年9月16日下午，亚奥理事会主席艾哈迈德亲王在土库曼斯坦首都，阿什哈巴德举行的第34届亚奥理事会代表大会上宣布：“中国杭州获得2022年亚运会举办权。”

至此，杭州成为了继北京和广州之后，第三个举办亚运会的中国城市，也引出了后续的诸多故事。

2018年2月7日，杭州市亚运村建设指挥部发布公告，征集开发建设单位参与亚运村建设。亚运村具体包括三部分：运动员村、技术官员村和媒体村。按照规划，整个亚运村可容纳10000余名运动员和随队官员、约5000名媒体人员和近4000名裁判员。

资本的嗅觉总是灵敏的，此消息一出，房企们纷纷闻风而动。据彼时消息，在竞标房企提交方案截止日当天，共有十余家房企去到了现场。其中包括了万科、恒大、保利、融创、招商、中海、华润等外来企业，以及杭州本土的滨江、绿城等。

各家对于这一次竞标的重视程度已经无需赘述，当时还有消息称，绿城所提交的标书加上模型，重量甚至已经超过了一吨。

一番激烈竞争后，最终成功“入驻”亚运村的是绿城、万科和华润。在当年9月，万科、绿城、华润分别成立了开发杭州亚运村的项目公司，注册资本分别为10亿元、46亿元和30亿元。

据观点地产新媒体了解，截至今年2月底，绿城桂冠东方、华润亚奥城、万科日耀之城三个项目均已结顶。

从规划上来看，华润亚奥城包含了住宅、酒店式公寓、商业、办公楼等多种业态，项目总占地约13.6万平方米，总建筑面积约74万方，是亚运村中体量最大的项目。而万科开发的日耀之城，则是三个项目中体量最小的一个项目，规划中同样包含了住宅、商业、办公等业态。

至于绿城桂冠东方，则是三个项目中唯一一个纯住宅项目。

由于同属亚运村版块，所以市场对于这几个项目的住宅部分预估均价基本一致。其中，绿城桂冠东方规划户型面积段约100-220平方米，预估均价约4.7万元/平方米，总价或在600-800万元间，还有部分住宅总价或可达到千万元。

万科日耀之城的户型面积约为105-249平方米，其中主力户型105平方米、125平方米和144平方米，预估均价同样在4.7万元/平方米。

至于华润亚奥城，项目规划了12幢高层住宅，面积约123平方米、145平方米、164平方米和182平方米。有消息称，其住宅房源暂不开售，具体开盘时间待定。而已经在售的400套公寓房源，户型面积分别为42平方米、52平方米和82平方米，均价3.5万元/平方米。

以此计算，有购房意愿的客户或许可以用不到150万元的总价拿到一张入住亚运村的“门票”。

“三兄弟”打擂

虽然确切的入市时间还未落定，但对于这三个项目最终的销售情况，坊间已经是倾向于低中签率的出现。这一点，或许能够在华润亚奥城不久前的公寓“试水”中表现一二。

观点地产新媒体获悉，华润亚奥城公寓部分在1月领出预售证后，1、4幢共400套房源已经于3月初上线开售。据相关人士介绍，该400套公寓房源在开出线上选房后，仅1分钟便宣告售罄。

“总价低是这批公寓房源的重要优势之一。”市场人士如是说。

按照3.5万元/平方米来计算，该批房源的总价最低仅为147万元左右。相关人士指出，在杭州公寓市场，这个价位是比较符合投资者心理预期的。加上亚运村版块的区位优势，和该项目是亚运村项目中唯一一个TOD项目，市场对其未来的租金回报是整体看涨的。

不过，虽然华润亚奥城的项目总体量最大，但如果单看住宅部分的话，由绿城打造的绿城桂冠东方数量要远远更多。

按照规划，绿城桂冠东方的住宅房源套数是“三兄弟”中最多的。数据显示，桂冠东方规划建造2700多套纯住宅房源，其次，华润亚奥城计划打造942套住宅房源，最少的是万科日耀之城，只有约744套住宅房源。

由于住宅体量较大，绿城桂冠东方拟分三期推盘，预计一期推出约900多套房源，而华润亚奥城和万科日耀之城则是一次性推出全部住宅房源。

从时间上来说，住宅项目的变现周期是远快于商办项目的，如果站在企业开发和回款的角度看，绿城无疑要比华润和万科“省事”得多，这意味着绿城或许是最早从亚运村项目“脱身”出来的人。

短期而言，绿城桂冠东方或许将成为三个项目中“反哺”公司最有力的一个。但反过来看，华润和万科的项目由于有商场和写字楼，后续将能够源源不断地为公司带来租金收入，这是绿城桂冠东方所没有的。

有消息指出，华润亚奥城将在项目中引入万象天地。体量最小的万科日耀之城，则是规划打造1幢超甲级写字楼、4幢独立办公楼以及一个滨水商业街区。

相比之下，万科日耀之城住宅部分的体量比另外两个项目要小，但根据亚运会赛时的位置安排来看，万科这个项目主要是提供餐饮等服务功能，住宅部分无人居住，而其余两个项目在亚运会期间都需要承担相应参会人员的居住功能。

这也就意味着，万科日耀之城的住宅部分省去了相当一部分装修改造的时间。据估计，该项目将会是“亚运村三兄弟”中交付时间最早的一个，具体交付时间预计在2023年初。值得一提的是，该项目也是三个项目中唯一一个滨水项目，其南面便是亚运河。

总而言之，如果三个项目真的同时入市，那意味着购房者需要在三者之间作出抉择。看总价、看商业配套还是看交付速度？于购房者而言，这道选择题并不好做。目前，三个项目的售楼部均已开出，据相关人士介绍，三家售楼处每日人流量都不小，停车位常会出现爆满的情况。

于绿城、万科和华润，亚运村项目无疑均是其内部的重头项目之一，销售上似乎已经不需要过多担心，至于最终能为公司提供多少利润，还需静待项目开盘后才能给出答案。