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贝壳研究院发布2月新房市场月报:市场提前升温,短期内成交量保持增长

2021-03-10 17:41:33 和讯房产 

 

【贝壳新房百城市场分析】

20212

新房市场提前升温,短期内成交量保持增长

摘要

2月整体开盘及带看认购指数延续1月下滑趋势,但从周度数据来看,春节后的下半月,无论是百城新房市场亦或是城市群市场均出现明显的反弹,带看认购量快速增长,其近两周的带看认购指数已经达到近一年以来的均值水平,市场提前进入复苏期。预计在没有重大调控政策影响情况下,近期市场成交量将保持涨势。

城市群分化趋势延续,但在2月下半月整体出现带看指数增长,热度开始反弹。其中长三角城市群和粤港澳大湾区反弹速度最快。但从月度表现看,长三角新房市场韧性更好,年初市场热度下降幅度较小,而粤港澳大湾区政策敏感性更高,2月带看认购指数较去年高值下跌幅度超过50%,同时2月新增开盘量亦出现同比下跌。预计未来粤港澳大湾区将在供应端发力,拉升市场热度。

一、新房市场热度同比大幅增长,短期内将出现反弹1、新增开盘量触底。

受春节假期影响,2月份贝壳百城新开盘指数延续1月下滑的趋势,环比下降71%,但同比去年2月,新开盘指数仍有75%的增长。2月为每年开盘量最低的时间段,按照去年的情况预判,短期内开盘量将快速反弹,同时受去年土地市场供应量增加影响,下月新增开盘量大概率超越去年同期。

图:贝壳新房市场开盘量指数(以2019年7月为基期)

2、新房市场热度将在短期内快速反弹。

带看认购指数在2月亦延续下跌趋势,环比下跌20-30%,但同比增长超过100%,且认购指数环比跌幅收窄。可见即使2月受春节影响,市场仍保持较高关注度,尤其带看指数虽达不到去年平均水平,但是已经与2019年7月相当。同时带看认购比已经在2月恢复到去年平均水平,市场成交效率恢复。从周度带看认购指数看,在第7周触底以后,连续两周快速反弹,新房市场热度将快速回升。

贝壳百城价格指数在2月份环比仍然保持稳定,同比增长3%,与上月一致。预计新房市场价格受总体调控影响,短期内将保持稳定

图:贝壳新房项目均带看、认购指数(以2019年7月为基期)

图:贝壳新房带看认购比指数(以2019年7月为基期)

图:贝壳新房带看及认购周度指数(以2019年27周为基期)

图:贝壳价格指数(以2019年7月为基期)

3、成交周期达到最低值,市场成交效率提升。

在带看认购比快速回落、市场成交效率提升的情况下,成交周期在2月亦持续缩短,且同比缩短37%,较一月同比进一步减少24个百分点。可见当前市场信心较强,不排除对未来调控预期加强,加速出手的可能性。

从成交周期结构上来看,2月90平米以下以及90-144平米产品成交周期继续缩短,且达到2020年以来的最低水平,144平米以上产品成交周期环比小幅拉长,但亦保持在2020年以来的低位水平。近期来看,成交周期保持稳定。

图:贝壳新房成交周期指数(以2019年7月为基期)

图:贝壳新房成交周期分面积段指数(以2019年7月为基期)

二、整体市场保持较高预期,长三角和成渝城市群新房市场韧性最好1、各城市群市场热度开始反弹。

各城市群开盘指数与整体市场保持一致,在2月保持下滑趋势,但多数大幅高于去年同期水平,仅哈长、北部湾和粤港澳大湾区新增开盘指数同比下滑。其中北部湾和粤港澳大湾区主要受去年下半年集中大量开盘影响,开盘量在1-2月进入冷静期,预计两会后市场将重新开启新的供应周期;哈长城市群近半年以来开盘指数持续下滑,新房供给端热情不足。

从带看指数看,各城市群延续1月的趋势,环比保持下跌,同比大幅增长,但环比下跌幅度明显减小,市场逐渐回暖。其中长三角、成渝和长江中游城市群在年初带看认购量下滑幅度较小,市场韧性较好,尤其长三角城市群,并未出现明显下跌趋势。另,北部湾城市群带看指数与长三角特征一致,跌幅较小,同比增幅较大,但受制于开盘量,认购指数下跌明显,市场供需矛盾明显,未来存在价格上涨风险。

图:贝壳新房市场各城市群新开盘、项目均带看、认购指数(以2019年7月为基期)

从近两周各城市群的带看指数来看,除长江中游城市群没有出现明显增长以外,其他城市群带看指数连续两周大幅增长,环比增幅超过70%,可见,2月下半月以来,各城市群已经进入热度复苏阶段。预计3月份所有城市群成交量将保持增长态势。

图:贝壳新房各城市群周度带看指数(以2019年29周为基期)

2、成交周期同比缩短,市场预期稳中有升。

2月,除京津冀城市群成交周期环比继续拉长以外,其他城市群成交周期基本保持稳定或小幅缩短。从同比来看,所有城市群2月成交周期明显短于去年同期,一方面去年2月受疫情影响线下交易暂停,造成成交周期基数较大,另一方面今年新房市场提前在2月下旬进入复苏期,市场信心较强,造成整体成交周期明显缩短。预计短期内成交周期将保持当前水平。

图:贝壳新房各城市群成交周期指数(以2019年7月为基期)

图:贝壳新房各城市群成交周期指数同比(以2019年7月为基期)

本报告数据说明:

本文数据全部采用贝壳重点监测100城市新房市场实际成交情况指数进行分析,其中包括一线城市4个、二线城市41个及其他城市55个,目标对当前市场特征进行分析,并对短期市场发展趋势进行预测,以辅助更加全面的了解新房市场走势。

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(责任编辑:常丹丹 HO016)
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