华为来了！房价直追深圳！这里真的能买吗？

　　今天向大家推荐我们的深圳号：大胡子看深圳。

　　大胡子看深圳是我们旗下一个专注深圳都市圈的账号，与大胡子说房更宏观的分析不同，大胡子看深圳会及时更新深圳、东莞、惠州、珠海、中山等城市的最新楼市政策、楼市动态、区域分析、价格走势等等一系列落地且实用的文章，更细节剖析楼市价值。

　　去年，东莞楼市涨幅全国第一，尤其是有华为入驻的松山湖片区，房价涨幅高达50%，如此惊人的涨幅真的全是由华为而起吗？松山湖楼市到底因何而火？暴涨之后的松山湖还有投资的潜力吗？

　　大胡子看深圳团队，在经过详细的市场调研之后，给出了最直接的答案。

　　以后关于片区踩盘分析、同样预算如何买、深圳楼市解读和与猜测等这些问题在深圳号都会有更详细、更及时、更落地的分析和建议。大家可以点击下方名片关注！

　　以下正文：

　　总有一些区域，让已经入场的人偷笑，还没入场的人焦虑。

　　比如房价趋于”疯狂”的松山湖。

　　2019年的9月，松山湖的房价均价还在3万/㎡出头，

　　如今最新的房价行情网数据显示，2月份已经到了5.6万/㎡。

　　而根据我上周去松山湖考察调研的情况看，现在松山湖的二手房价格，普遍均价已经达到6万/㎡，超过7万/㎡也不在少数。

　　这房价，已经和深圳不少区域平起平坐。

　　短短一年半时间，整个松山湖片区上涨幅度超过50%。

　　这上涨幅度，出现在东莞这样的城市，着实让人意外。

　　那松山湖为什么会涨疯？吃瓜群众马上会想到华为。

　　没办法，华为流量太大，松山湖稍微蹭一蹭就已经有足够热度.

　　但是，这一次考察过后，我必须说：松山湖房价暴涨的锅，真的不能全让华为背。

　　哪里是松山湖

　　大家都在谈松山湖，很多人却搞不清楚松山湖在哪里？

　　这里就要谈谈松山湖片区和松山湖的区别了。

　　简单来说松山湖片区>松山湖

　　在东莞的区域规划中，东莞分为6个片区，松山湖片区是其中之一，松山湖片区包括松山湖区以及大岭山、大朗、寮步、茶山、石排、石龙6个镇。

　　图源：咚咚找房

　　我们通常讨论的松山湖只是中间一小块，也就是真松山湖。

　　周边大岭山、大朗这些镇区，当然也会蹭一下松山湖的热度，但它们顶多算是伪松山湖。

　　外地人可能对真松山湖和伪松山湖这种地理概念没有感觉，但一说房价就知道差别了。

　　比如位于大朗镇的松湖美景花园（亦称作安华香蜜松湖），名字用的是松湖，蹭的也是松山湖概念，和松山湖内最好的小学松山湖中心小学只有一街之隔。

　　但由于行政区域上属于大朗镇，所以现在挂牌出来的房源均价只在3.5-3.8万/㎡左右，和松山湖内的楼盘均价相差2-3万/㎡。

　　看出来了吧，真松山湖和伪松山湖真不一样。

　　在松山湖内部，可分为四个区域，分别是：

　　北部、中部、南部、台湾高科技园

　　这四个区域中，台湾高科技园没有楼盘，其他三个区域虽然都有楼盘，但情况大相径庭。

　　松山湖楼市现状

　　要搞清楚当下松山湖的上涨机制，首先要了解当下松山湖的楼市情况。

　　先来看看北部，

　　北部是整个松山湖的人口聚集区，也是配套最为完善的区域。

　　在交通上有松山湖北站枢纽，未来将会有地铁R3线联通，但这条线规划的建设时间是2023年，真正地铁能够兑现恐怕得等个7、8年。

　　商业上，整个松山湖最大的商业综合体松山湖万象汇广场也正在建设中。

　　建设中的松山湖万象汇广场

　　不仅是生活配套，北部也有各类高新技术企业聚集。

　　松山湖北部企业分布图

　　相比中部和南部，北部是更适合居住的区域，但是这个区域的项目并不多。

　　整个北部，只有四个项目：

　　万科金域松湖、保利红珊瑚、星城翠珑湾一二期、嘉宏松湖里的鱼

　　万科金域松湖价格位置最边缘、嘉宏松湖里的鱼公寓比较多，商品房多是两房的小户型，两个盘现如今的放盘量都不多，均价都在5-6万/㎡之间。

　　嘉宏松湖里的鱼

　　另外两个是北部比较热的楼盘。

　　保利红珊瑚均价在6万以上，像我看的一套107平米的房源，总价就要到680万。

　　但对于这个楼盘有一点值得留意：保利红珊瑚有很多双证房，买房需要两个名额，而很多放出来卖的房源都是双证房，所以买家在买之前需要分辨清楚。

　　保利红珊瑚

　　最后讲星城翠珑湾，翠珑湾是这个片区楼龄最新的楼盘，加上又是相对较大的社区，所以在整个北部，它的单价最高。

　　比如一套106㎡的三房房源，总价就要780万，单价达到7.3万/㎡。

　　虽然价格高，但买家却很认可这个楼盘。

　　根据当地的中介表述，翠珑湾的在卖二手房源一直不多，一放出来基本也很快就会达成交易。

　　不过对于星城翠珑湾，必须要注意的一点是：只有翠珑湾一二期是属于松山湖的楼盘，三四五期在区域划分上属于寮步镇。

　　在这一点上，房价表现的最明显，三四五期的单价都只有2万多，和一二期的价格差异很大。

　　中部处于松山湖景区所在地，优越的环境是中部的特点。

　　松山湖景区

　　和北部相比，生活配套上比较欠缺，主要的商业中心只有一个万科生活广场。

　　万科生活广场

　　此外，中部另外一个亮点是学校，松山湖中心小学、东莞中学松山湖学校在整个东莞都是数一数二的学校，因此，学区房在中部很有市场。

　　松山湖中心小学

　　中部的楼盘比较多，但是多数楼盘都是以120㎡以上大户型为主，主打的概念不是湖景就是学区。

　　中介店挂出的房源多数是大户型

　　当下有小户型在卖的只有万科虹溪诺雅和长城世家。

　　长城世家价格相对低一些，但一套82㎡的房子也要560万，单价接近7万/㎡，万科虹溪诺雅是整个松山湖单价最高的楼盘，88㎡的房子单价达到7.8万/㎡。

　　万科虹溪诺雅

　　而我在虹溪诺雅看的一套50㎡的小户型，单价甚至已经到了8.7万/㎡。

　　再看南部，南部的大部分地块都被华为拿下，这里有华为欧洲小镇。

　　华为欧洲小镇

　　这里也有华为自建的员工房。

　　华为湖畔花园（华为员工房）

　　而南部真正意义上的楼盘，只有一个紫檀山。

　　紫檀山

　　因为周边的楼盘太少，所以放出来卖的房源也不多。

　　紫檀山现在在卖的小户型几乎没有，绝大多数都是大户型，均价接近6万/㎡。

　　松山湖疯狂上涨背后的支撑

　　考察了松山湖所有区域之后，简单总结松山湖的上涨因素，我觉得既有客观条件，也有松山湖自身的硬性条件。

　　客观条件可遇不可求，

　　比如2019年东莞二手房交易的税改，降低了税务负担，利好了二手房市场；

　　比如去年疫情之下的全球大放水，让包括松山湖在内的整个东莞楼市进入牛市。

　　这些因素都是推动松山湖持续推高的重要条件。

　　但更为重要的，是松山湖自身的条件。

　　比如供应，松山湖的房屋供应很少，一共就只有十几个楼盘，能放出来卖的就更是稀有，过去十年鲜有新地皮供应，直到2019年才出让两块住宅用地。

　　新地块正在建设中

　　这样的供应条件，使得业主及其强势，形成典型的卖房市场。

　　当然还有“华为们”，引进华为及其他科技企业让整个松山湖的经济找到了新的增长点，从这一点看，松山湖房价推高也不能说完全和华为没关系。

　　但在这次考察中，我感受最深的一点不在于上述的各个原因，而在于：

　　东莞人对松山湖的认可。

　　比如一个中介就告诉我，有本地人为了在松山湖买一套房，愿意到处借钱用全款买，也有人卖掉两套虎门的房子来换一套松山湖。

　　东莞人对松山湖真有执念。

　　当下真正能用高价接盘松山湖的人，不是深圳人和外地人，而是东莞人。

　　因为东莞的购房名额需要社保，绝大多数外地人并不具备条件，而东莞各个镇区的有钱人，只要有条件，置换也好、投资也好，都会选松山湖。

　　而它们看中松山湖的点主要有两个，一个是学区，一个是环境。

　　纵观整个东莞，没有哪一个镇区能在这两点上稳压松山湖，有好学区的城区没有那么好的自然环境；有景区的大岭山没有松山湖的学区。

　　松山湖用学区和环境抓住了东莞人的心。

　　而真正让本地人认可的地段，它的价值才真正经得起考验。

　　东莞人对松山湖的热情，才是松山湖房价最强力的支撑点。

　　松山湖能投资吗？

　　论地段价值，毫无疑问松山湖是值得投资的，但松山湖现在唯一的问题在于投资成本太高。

　　投资成本高不仅体现在总价和单价高，还在于市场本身的特点。

　　上文中我已经提到，松山湖现在是卖方市场，很多业主卖松山湖的房子是打算置换或者投资深圳，因此对资金要求也很高，要求全款卖的很多，即便不要求全款，也要求高首付。

　　还有一点不得不提，那就是银行的评估价。

　　因为现在松山湖的房价上涨比较快，但银行的评估价相对较低。根据中介反馈，现如今各大银行对松山湖的二手房评估单价在6.5万/㎡以下，在此单价之上的房子，高出来的部分都要变成首付，相当于变相提高了首付。

　　所以，从投资门槛的角度来看，我们不推荐松山湖，因为能买得起松山湖的人，基本都可以入场深圳了。

　　从选择的逻辑来看，能选深圳还是应该优选深圳。

　　当然，如果现在有购房资格，也有充足资金，真的很想要买松山湖，那我的建议是买120㎡以下的小户型。

　　一个原因是大户型的流动性不那么好，相对难出手；

　　另外一个原因是小户型的总价相对较低，短期内租出去市场也更好，成本压力没那么大，很多纯粹为了学区的本地人也更愿意买小户型。

　　考察完松山湖，我觉得有一点必须向大家传达：

　　松山湖现在的楼市供应情况，短时间内不会有很大的改变；相对紧缺的供应和极度旺盛的需求，依旧会是松山湖的常态。

　　所以你要问未来松山湖的房价会是怎样的走向？我只能给你一个会意的眼神。

　　毕竟，东莞人挺多的，松山湖的房子挺少的。

　　更多深圳都市圈城市踩盘报告，点击下方名片，关注“大胡子看深圳”。

本文首发于微信公众号：大胡子说房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。