领导带着政策来了

前几天，住建部副部长倪虹带队去了西安和成都两个城市调研。在领导眼中，西安和成都都是人口流入量大、年轻人多的城市。

他提醒城市政府要坚持房住不炒，根据人口流入情况，增加住宅供应，管控资金风险，从源头上稳定预期。

领导的担心不无道理。2016年到2019年，万亿GDP城市常住人口增长量排名中，西安力压杭州，稳坐了第五把交椅；成都更是以四年增加192万人口的数据，高居第二，它的身后是广州，身前是深圳。

在人口出生数据暴跌的时代，一座充满了年轻人的城市，对楼市来说意味着什么，看看去年的深圳，就知道了。

倪副部长去过的城市，政策都会很快到来。去年七月初，楼市爆火的深圳迎来了倪部长一行，十天后，深圳发布了715新政。

今年年初，倪部长再次来到深圳和上海。几天后，深圳和上海的离婚三年限购、二手房参考价机制等多轮调控，大家应该还记忆犹新。

果然，就在昨天，成都的调控政策如约而至：

2021年度全市住宅用地供应总量增长20%以上；

超出房地产开发企业“三道红线”、不得参与我市土地竞拍；

建立二手住房成交参考价格发布机制…

增加土地供应、提高市场准入门槛、建立二手房参考价机制，都是在重庆、深圳等地取得过成效的调控方法。这些手段将会在成都取得多大效果，子姨不知道。但成都其实早在2017年，就有了管控楼市的法宝：

根据项目楼面价及建安成本，合理确定商品房申报价格。

成本定价法取代了市场定价法后，一大批早年拿地项目，入市成为倒挂神盘。比如成都天府新区，著名神盘川发天府上城。

这个占地350多亩的项目，最早是由中信在2015年初，以1200多元楼面价拿下的，当时的华府板块新盘才5000元一平。

不久，川发置地以3000元楼面价接手了项目。

当2019年底，川发上城第一次开盘时，项目周边房价，已经涨到了两万。而川发单价只被批准了12500元。很快，不到一千套房子，就被五千多人抢空了。

去年四月，川发拿出786套房子再次开盘，成都人民由此创造了四万人摇号的宏伟场面，项目中签率：

0.7%。

成都最近一次神盘开盘，也是川发上城，今年一月，川发的1400套房子，再次被数千人在三天时间内抢空了。

2020年，成都楼市均价只是从一万三涨到了一万四，对于一座拥有1650万人口的万亿城市来说，这份成绩很不容易。

其实，成都并不缺少涨价的动力，贝壳上成都每月新增带看数，都超过了新增房源的十倍。但政府还有稳定楼市，另一大法宝——审批限价。

政府暗限是过去一年，成都楼市稳定的最大功臣。不少朋友跟子姨抱怨，他们在重庆是亏损的，连融创也只有三四个利润点，靠走量提升利润规模：

政府把账都给开发商算好了。

朋友说，最近政府批价最高的项目是合景泰富瑧林，这个位于高新区的项目楼面价一万六千元，售价三万三，仍然只是跟周边楼盘价格差不多。

高新区已经是成都最火爆的片区了，过去一年，很多优质项目单价都有了数千元的普涨，但就像一位成都开发商朋友说的：

刚要起飞，就被政府先按住了。

一家央企最近把投资重点从成都挪到了西安，因为他们发现，西安政府一般会给留下六个点的利润。而成都：

计算公式里应该没有利润率这个因素。

成都做的这么好，放在过去，是应该和长沙一样，带上小红花的。成都楼市的基础面，也要比沪深要好太多。沪深已经大涨了，成都自从2016年之后就被按在地板上。

但这次调控与过去最大的不同，就是星星之火，也要掐灭。房住不炒，已经进步到要从娃娃抓起了。

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