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半山半岛迎来一丝转机?

2021-03-24 08:55:36 和讯名家 

 

北京市一位局级干部贪腐案件的终审定案,似乎给半山半岛带来了曙光。尽管这与其曾经的实际控制人、中弘集团老板王永红的个人命运没有太大关联了。

海南三亚的这个知名地产项目,早已陷入破产重整困局。

北京市的这位局级干部,名叫高守良,落马的时候,他是原北京供销总社党委书记。听起来,这是个很传统,甚至很土的单位,但诸君如果真的这么认为,那就大错特错了。高守良通过北京供销总社这个平台能够动用的资源,能够介入插手直至提供帮助的那些项目,远远不是人们惯常理解当中的那个“供销社”。

在高守良任期内,北京供销总社这个单位最大的“手笔”,是一次资本运作。2017年,已经身处困境当中的中弘老板王永红决定放手一搏,这一搏的杠杆,就是从一位山西富商手中收购海南三亚的知名地产项目半山半岛。那时的王永红,手中的上市公司平台中弘股份还没有退市,在中弘股份这个平台上,王永红发起了一笔巨额融资。

这笔融资,寄生于一家名叫天津世隆企业咨询合伙企业(有限合伙)(下称天津世隆)的有限合伙企业当中。王永红通过自己在新疆的一家中弘系公司,认购10亿元作为劣后,北京世欣融泰投资管理有限公司(下称世欣融泰)则投资了35.16亿作为优先级,声名远播的央企华融,则为王永红的这笔融资,提供了15亿元的贷款。

出钱最多的世欣融泰究竟是谁?股权层层穿透过去,世欣融泰的背后,是北京供销总社。换句话说,这笔融资里“出大头”的资金方真正的幕后金主,是北京供销总社这个国资企业。而与王永红合作,为其提供资金支持的2017年,恰是高守良执掌北京供销总社期间。

从某种角度上说,王永红好像没能给帮助他的人带来好运,赖小民、高守良相继落马被查。中弘股份终究也未能逃脱退市的结局。王永红放手一搏的杠杆大项目——半山半岛,也陷入债务深渊当中而不得自拔。其中重要的原因之一,就是这一大笔融资的大金主,北京供销总社党委书记落马了。

历时一年多,案件终审,高守良被判处无期徒刑。攸克君仔细看了高守良的判决书,里面详细地列举了高守良受贿、贪污的情况,可谓触目惊心。同时,也发现了一个重要的细节,虽然在高守良的行贿者中,不乏一些北京业内还算有些名气的开发商,但是,在这份判决书中,并未涉及与王永红、中弘股份、半山半岛项目有关的内容。

一位做不良资产处置的朋友对攸克君分析说,这一点,对于半山半岛的资产处置,是个好消息。因为再大的金主,再强的重组意愿,也没有哪一方会愿意介入到一个未明确定性的案子的相关资产当中,现在案子终审,且判决书里未涉及这个项目,这当然是个好消息。

那么,现在的半山半岛项目处在什么状态呢?用四个字概括,就是“资不抵债”,再加四个字,就是破产重整。所以,严格意义上,半山半岛已经不是王永红的了。不过,诸君意料之外的可能是,对半山半岛相关公司发起破产重整的,并不是债权方,而是:

国家税务总局三亚市吉阳区税务局。

税务局发起破产重整的理由是,该项目不能缴纳所欠税款。税务局向法院提交了破产重整的申请,法院调查了一圈,圈定认可了12家公司,这些公司都是涉及半山半岛开发的相关企业。法院当时给了一句话:(这些企业)不能到期清偿债务,明显缺乏清偿能力,但尚有部分未开发土地,仍具有较大商业价值,具有重整的必要性和可行性,受理对其重整的申请。

破产重整,说起来容易,处理起来很难。攸克君特意去问了问三亚几位熟悉情况的朋友,他们说的关于半山半岛的现状,可以概括为以下四点:

1、中弘本来经营状况就很糟糕,半山半岛这个项目原来也有很多历史遗留的问题,现在已被很多债权方轮候冻结了好几轮,要解开这些结,不是一家两家债权方点头就可以,要让很多债权方形成一种共识,难度还是有的,而且不小。

2、半山半岛项目,资产看起来挺不错,三亚和海南的势头也好,表面看是有比较不错的资产升值预期,但是,就因为历史遗留的问题,有些土地的手续是不全的,要补全,恐怕也有难度,至少是一个很大的不确定因素。

3、半山半岛项目里面的坑很多,可能需要比预期更多的钱,才能真正盘活,这笔钱,不是小数。

4、海南自由贸易港各项政策开始落地之后,区域红利释放很大,但中间也会有变数,比如,盘活半山半岛需要时间,到那时,还有没有那么大的可售资产比例来回笼资金?这也是一个不确定的因素。

三亚的几位了解情况的朋友都说,看过、研究过半山半岛项目重整的机构和资金很多,各路神仙都有,但是,没有几个敢真正下嘴,毕竟半山半岛的局面太复杂了。

不过,现在高守良案最终的终审判决当中,没有涉及半山半岛项目的内容,给这个项目带来了一丝的转机。北京供销总社,作为穿透之后的主要债权方之一,如果想牵头处置这个项目的破产重整,在执行的层面上,就没有太大的障碍,有人牵头,总比没人牵头好。

不过,现在看,北京供销总社能不能牵头,可能还不一定。这是后话,攸克君后文中会说到。

但是,至少想入局的资金方或者金主,看到这个局面,也会安心一些,不会觉得这里是个无底洞,也不会觉得永远还有不确定的事情在未来等着,这些,对半山半岛的破产重整和盘活,都是有好处的。

既然这么复杂,既然也有不少机构有兴趣,攸克君愿意和大家一起分析一下,大概什么样条件的资金或者机构入局,才能够盘活半山半岛的项目。至少应该包括以下几方面的条件:

1、做过很多、很大、很复杂的不良资产项目盘活的案子,越复杂越好。半山半岛的破产重整,可能会是最复杂的破产重整案之一,光有钱不行,能力是摆在第一位的。摸清底数,就要耗费大量的时间、精力。

2、资金实力要足够强大。前面说了,半山半岛里面有很多坑,实际需要的资金,很可能要大过现在能看到的资金需求,如果没有强大的持续输入资金的能力,这个项目即便启动了重整,但大概率也会半途而废。

3、要有足够的背景。中国的事情,诸君都知道,身份、背景在商业里是很重要的。半山半岛的资产轮候冻结了那么多轮,债权方如此之多,各有各的想法,各有各的来路,介入重整方,没有足够的身份和背景,很难弹压住这些来路各异的债权方,不能统一意见,重整就是天方夜谭。

4、北京供销总社,目前在项目困局中的地位、位置,以及其国资的身份,在引入这些重组的资金、机构方面,是有优势的,毕竟是国资。所以,高守良案终审,对半山半岛的重整,有着很微妙的影响和作用。

5、这么大的盘子破产重整,一家吃不下来,多家合作入局重整是比较现实的,在这其中,有人主要提供资金,有人既提供资金,也提供专业能力,还要有人在提供资金的同时,以自己重要的身份和债权方沟通,把不一致搞到一致。

从以上五个方面的条件看,真正符合这些条件的资金和机构并不多,范围已经圈得很小了。攸克君从三亚也听到了一些相对靠谱儿的消息,最近有机构和资金方以联合体的方式,很详尽地看了半山半岛项目,有比较强的意向。这其中:

有外资,全球范围内都有处理不良资产的经验;

有大国资背景的资金,而且这个国资的背景,还不是纯粹竞争性行业和市场化的央企。

当然,这仅仅是个开始。半山半岛项目虽然“坑多”,但是项目条件得天独厚,再加上海南自由贸易港这个巨大的利好,因此,想参与者绝对不止北京供销总社和他们的合作伙伴们。符合以上五点要求的,也不仅仅是那些背景强大的资金方、央企,按照这个标准,其实还有另外一种组合,那就是:

地方国资参与背书,民营企业下场。当然,在这种组合的过程中,还需要大型国有金融机构巨额信贷资金支持。

三亚当地了解情况的朋友告诉攸克君,符合这种标准的组合,已经在半山半岛的重整当中出现了。但是,这两种组合,谁会胜出,他不让说,可能是怕有“意外”吧。

此时此刻,不知王永红作何感想,攸克君只是觉得,既然要重组盘活,让半山半岛摆脱目前停摆的境地,对重组方的选择就十分重要,毕竟这个项目已经停在山西富商和王永红手里两次了,事不过三。

但不管怎么样,有人感兴趣,有人想入局,这对半山半岛的盘活,当然是个好消息,只不过,这些可能和王永红已经没有关系了。无论哪样背景的“白衣骑士”,只要能重整半山半岛成功,届时一个问题可能就会被率先解决,那就是:

    本文首发于微信公众号:攸克地产。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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