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万达商业“撤A赴港”是明智的选择

2021-03-24 10:34:06 和讯 

  今天一早,大连万达商业管理集团股份有限公司(下称万达商业)对外发布通告,称万达商业将撤回A股IPO申请,谋求轻资产重组后尽快在海内外上市。明眼人一看就明白,不出意外的话,万达此次主动撤回A股申请的背后,是谋求轻资产物业服务概念重回香港上市的综合考虑,万达商业撤A股再战港交所,显然是当下最明智的选择。

  物业服务类“轻资产”管理概念是港股重要风口。2020年3月,成立不满一年的贝壳找房登录纽交所,引发内地市场对“轻资产”管理平台市场价值的重新审视,而香港这座近水楼台瞬间成了众望之城。据统计,去年一年,包括恒大、融创、碧桂园等公司在内的18家公司,纷纷整理物业管理资产包,叩开了港交所的大门,并且备受资本追捧。以恒大为例,2020年上半年净利润仅为9亿的,在募资阶段,香港公开发售获10.71倍认购,国际发售方面获3.10倍认购,上市首日市值高达956亿港元。

  资本对优质物业服务股的追逐,延续至今。

  看下港股三家具有代表性物业公司整体市盈率水平。以2020年净利润计算,截至3月22日收市:华润万象生活净利润约7.65亿,市盈率107倍;恒大物业净利润26亿,市盈率51倍;碧桂园服务净利润32亿,市盈率86倍。参照三家龙头物业管理公司,平均市盈率在80倍左右。

  对万达商业而言,这或许是港交所最大的魅力。但排队6年的万达商业,备战A股IPO的同时,也机缘巧合的为赴港做足了准备。

  2015年9月,从香港退市的万达商业向证监会提交了招股书,谋求在A股重新上市。

  在监管收紧的调控背景下,涵盖传统房地产业务和商业地产业务的万达商业地产,A股之旅进程缓慢。同样,在万达集团轻资产转型战略下,2018年万达商业地产正式更名为万达商业,对万达商业地产业务进行剥离。2019年底,经过复杂艰巨的工作,支付巨额的剥离成本后,万达商管集团完成了房地产业务剥离,成为真正意义上的商业运营管理企业。

  当下,万达商业这样的轻资产物业服务型公司,恰是港交所的宠儿。万达商业撤A赴港,顺理成章。

  相比其他房地产企业的物业公司,万达商业又能在资本市场交出怎样的答卷?根据万达商业2019年同比数据,不难计算出,2020年全年,剔除因减免超过40亿租金和物业费影响,万达商业净利润水平在146亿左右。参照恒大、华润万象生活、碧桂园服务市盈率平均水平80倍,万达商业可能超过万亿市值。

  不过,不少物业服务公司港股上市后也面临股价破发,业绩变脸的窘境。综合分析万达广场规模和增速,客观的说,集低负债、高现金流、利润增幅稳定、海量数据(603138,股吧)资产与一身,万达商业是资本市场难得一见优质白马股。

  截至2020年三季度末,万达商业总管理336个万达广场,可租面积3329万平方米。截至去年底,万达商业持有已开业368座万达广场的管理经营业务。无论资产规模,还是管理商业物业面积,万达商业都是全球领先的商业物业管理公司。

  主营业务增速方面,近3年来,万达集团基本保持着每年新开业50座。按照每座万达广场10万平方米的可租面积计算,万达商业管理物业面积每年增幅稳定在500万平方米左右。

  公司现金流方面,受益于万达集团的轻资产转型,万达商业2021年起也不再新增重资产万达广场。作为独立上市主体,万达商业在剔除负债风险前提下,凭借着租金分成和管理费等收入,获取稳定的现金流和利润,为投资者带来更多的价值。

  无形资产方面,万达商业丰富的大型商业购物中心管理经验和强大的品牌价值体系,连续多年99.4%的出租率和99.9%租金收缴率,不仅在商业地产领域树立了标杆,也成为其轻资产模式得以开疆拓土的保障。

  此外,万达商业数字资产方面还具备极强的溢价空间。2019年,全国万达广场的总客流量是42.7亿人次。一旦客流量变现,这部分软资产也将为万达商业的价值带来巨大的提升。

  但愿这次万达商业“撤A赴港”,是在正确的时间做出的正确抉择。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

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