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进绿档,高增长,大发地产的业绩密码

2021-03-29 08:47:06 和讯名家  地产深度报道微信号

  去年开始,”三道红线”压顶,如何在求发展和严监管中寻得均衡是摆在房企面前的首要命题。

  3月36日,大发地产在线上业绩会上,率先交出了自己的成绩单。

  这是一份堪称范本的答卷。截至2020年,大发地产净负债比率下降17个百分点至61%,剔除预收账款的资产负债率降至69%,现金短债比与2019年持平,为1.4。

  三项指标零踩线,大发地产成功步入“绿档”。

  与此同时,这家新贵房企依然在高速发展,保持强劲盈利能力的同时,大量优质土储布局也让市场对于大发地产的下一站有了很多的期待。

  大发地产为何能又快又稳?透过一片数字矩阵我们似乎能找到其业绩密码。

  核心区域优势显著

  限价政策下房企的盈利空间进一步被压缩,毛利下行成为常态,大发地产却凭借产品端的优势逆势实现“量价齐升”。

  2020年,其合同销售额约为303亿元,同比增长44%;合同销售面积约205万平方米,同比增长32%;合同销售均价为14826元/平方米,同比增长9%。

  报告期内,大发地产实现营收91.88亿元,同比增长24%;公司净利润同比增长19%至7.15亿元;毛利润则同比增长13%至19.18亿元。

  长三角的深耕成为大发地产业绩的重要来源。数据显示,2020年,大发地产来自长三角的合同销售额占比达到88.3%,来自成渝都市圈的占比则为1.9%。

  从拿地情况来看,大发地产依然在不断巩固自己核心区域的优势。2020年,大发地产全年新增22个项目,新增总建筑面积约279万平方米。其中,74%的新增面积位于长三角,剩余26%则位于成渝都市圈。

  管理层在会上透露,目前大发地产在长三角地区已经进入了21个城市,公司在长三角及成渝都市圈运营的项目数量达到83个。截至2020年末,大发地产总土储约670万平方米,总土储货值约1000亿元,长三角占比超80%,成渝都市圈土储货值占比则为12.5%。

  进入2021年,大发地产继续在土地市场精准“狙击”。公司一季度先后获取了温州、丽水、南通三块地,总货值约130亿元。

  这也是大发地产首次进入丽水,“我们2020年在丽水参拍了二宗地,这次终于成功获得该项目,可以说是水到渠成、瓜熟蒂落。”

  按照规划,大发地产战略布局将调整为1+1+x,“长三角和成渝地区是我们的经营基地,是深耕的地区。但在未来的发展中,我们也会择机进入其他区域,”管理层在会上表示。

  持续加码核心区域优势,寻求更多机会城市,两手抓的大发未来业绩来源将更多强劲而多元。

  冲击360亿销售目标

  在深耕长三角和成渝都市圈的定位下,大发地产将其2021年的销售目标定为360亿元,较2020年增长18.81%。

  在行业增速放缓的情况下,大发地产依然在寻求高质量下的高增长。

  对于这个目标,管理层显得颇具信心,甚至认为这是个较为保守的数字。其信心一方面来自于2020年向上的业绩和向下的负债指标,另一方面则来自于公司的城市分布及可售货值。

  按照首席执行官兼执行董事廖鲁江的设想,包括南京周边、扬州、镇江在内的苏中地区2021年会有一些亮眼的表现,而成都地区在2021年的业绩中将会是一个重要的新增长点。

  关于可售货值的情况,廖鲁江在业绩会上透露称,2021年大发地产的可售货值大约在650亿元左右,其中新增供货有520多亿元。若按时间分割,2021年上半年的销售情况可占公司整体供货的55%。

  “二、三季度是高峰,这个和我们对市场的判断以及市场的时间点是匹配的。也就是说,我们销售的高峰期是第二和第三季度,这两个季度占到73%”,廖鲁江如是说道。

  这也意味着全年去化达55%即可实现销售目标,对于大发地产来说不难实现。

  除了对既有区域的深耕,保持高周转也是大发地产的发展策略之一。据管理层透露,大发地产目前的项目平均开盘周期为5.7个月。

  快速的回款一定程度上保证了大发地产的现金流水平。截至2020年,该公司总现金约为73亿元,同比增长55%,在总资产中的占比超20%。

  大发地产同期债务总额为126.5亿元,来自银行方面的借款数额为50.4亿元,占比近40%。该公司银行总授信额度约250亿元,未使用额度为116亿元。

  债务结构持续优化

  与此同时,大发地产的债务结构也在持续优化。

  截至去年底大发地产中长期债务的占比达到60%,短期偿债压力较小。其中,2年期债务的占比为36%,3—5年以及5年以上的债务占比分别为12%。

  业绩会上,谈及信托融资“两压一降”对公司的影响,大发地产管理层直言,“对公司的融资和业务压力不大。”

  管理层表示,大发地产在2020年初便主动调整境内外融资比例。截至2020年,公司在境外融资的比例约为44%,境内占比则为56%,比例相对较为均衡。另一方面,大发地产于2019年开始降低信托类的融资,公司信托规模在2020年末仅占融资余额的8%。“公司境内的融资主要是以银行长期限的开发贷为主,超过了境内融资余额的70%。一方面大幅降低了我们的融资成本,另外一方面也优化了我们的负债结构,公司的抗风险能力也更强”。

  “大发地产在2020年与多家银行开启了战略合作,公司在积极管理和优化债务结构,以保持绿线经营状态。”首席财务官兼高级副总裁罗俊在业绩会上坦言。

  廖鲁江也表示,保持绿线经营是大发地产实现稳健经营、提速增效的基本保证,“改善财务结构、降低财务费用,这样才能持续改善我们的毛利率和净利率。”

  年报数据显示,大发地产2020年毛利率约为21%。按管理层设想,未来公司仍将保持毛利率在20%以上。

  为了提升毛利率,大发地产提出了一系列措施:包括持续加强投资研判能力;打造产品力,提升产品性价比;提升采购效率,降低成本;实现营销管理和管理团队的集约化;持续降低融资成本。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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