曝财报·深度丨绿城管理上市首年收入下降9.1% 代建行业真地已经步入红海吗？

在房地产行业下半场，为了寻求新的突破，越来越多的房企希望通过多元化业务形成新的增长曲线，代建行业因自有资金投入量少，与房企原有业务关联度高而受到许多房企的青睐。近些年，包括绿城、雅居乐等多个房企纷纷投身代建业务，争夺代建的蛋糕。

3月22日，国内代建第一股绿城管理发布了2020年全年业绩报告。作为首个上市代建公司的首份年报，绿城管理的业绩情况于整个代建行业而言具有风向标意义。

从财务报告上看，绿城管理在规模、净利润上都有大幅增长，正处于扩张期，但收入下降9.1%。业内人士表示，从代建的盈利模式预判，对收入的下降早有预期。

代建第一股成绩单喜中掺忧

从业绩报告上看，绿城管理2020年全年实现净利润4.12亿元，同比上涨11.22%，经营活动现金净流入9.03亿元，同比上涨645.9%，归母净利润4.39亿，同比增长35.27%。总体来看，绿城管理2020年全年成绩较为不错。

从市场占有率和项目规模上看，绿城管理也处于行业领先地位。2020年公司新签约总建筑面积1800万平方米，较2019年同比上涨16.8%，管理项目数量由2019年同期的260个增加至296个，合约项目总建筑面积76.1百万平方米，同比增长12.7%。

从毛利率上看，2017年-2020年，公司毛利率分别为56.79%，50.21%，44.23%，47.77%，2020年，绿城管理改变了毛利率下滑的态势，首度出现毛利率上涨。但细究发现，公司全年毛利率的增长却是因为母公司绿城中国承担了项目服务费用。

在绿城管理的三大业务中，其他服务仅占整体收入的10.5%，却是公司毛利率上涨的主要增长点。财报显示，其他服务业务的毛利率76.8%，较2019年大幅提升48.5个百分点。

关于其他服务业务毛利率的上涨，绿城管理在财报中解释到，是因为上市前因资质问题而由绿城房地产集团投票且绿城管理集团管理的项目实现收入1.51亿元，此类项目的服务成本在绿城房产集团列支，公司按项目净收益与绿城房产集团结算确认收入，从而毛利率较高。

这就意味着，绿城管理其他服务的毛利率的大幅增长是母公司“帮衬”的结果，如果抛开母公司的帮扶，将开支分摊给绿城管理，其毛利率水平将出现下滑。

此外，绿城管理上市首年收入下降9.1%，绿城管理回复和讯房产，主要是上市后报表口径调整的结果，同口径比较增长8%。

截至2020年12月31日止年度，公司两大收入和利润来源业务也均出现收入下滑现象。财报显示，商业代建于年内收入为13.12亿元，占总体收入的72.4%，同比下降10.8%；政府代建收入达3.10亿元，占整体收入的17.1%，同比下降13.6%。

有关两大收入的下降，绿城管理在财报中表示，是新冠疫情和公司升级业务模式所致。

从业绩公告披露的信息看，虽然绿城管理方面称收入下滑存在会计口径调整的因素，但疫情以及公司业务模式的调整确实对公司的收入产生了影响，从这一点来说，代建业务仍需提升抗风险能力。

有盈利没有现金流的行业？

2014年地产行业面临低谷期，轻资产模式被提升到战略层面，其中，代建模式因无需囤地和重资金投入的优势为房企多元化业务发展提供了一个不错的选择。

代建模式的核心竞争力是做溢价，无论是产品溢价还是品牌溢价，绿城均有一定优势。率先做第一个“吃螃蟹”的企业，绿城对代建行业的未来充满信心。

在2020年业绩发布会上，绿城管理表示要做亚洲最大最好的项目管理公司，绿城中国也表示代建业务未来每年的年增速目标为15%。

但代建行业真的是一块“大肥肉”吗？

阳光城集团执行副总裁吴建斌表示，“要想扩大代建规模很容易，只要想签，可以做到几十亿，但难点在于盈利很薄，收不到钱”。

一般而言，代建费取费标准为5－7个点，假使企业签约销售额为1000亿，按照5%的比例计算，实际入账为50亿元，剔除成本后，实际利润少之又少。在目前的限价背景下，地价高企、房企利润空间更是被严重压缩，这意味着代建企业即使可以依靠品牌跑量，抽取代建分成却愈发困难。

去年年末，蓝绿双城董事长曹舟南向媒体表示，让一个项目增加过亿元的代建成本，对投资人来说是十分敏感的，个人认为代建作为商业模式已经进入到一片红海。

此外，代建行业与母公司较大的关联度恐也影响到对代建行业投资价值的判断。亿翰智库上市房企研究中心主任张化东表示，从行业整体来看，代建行业目前还没有形成一个完美的闭环，无论在产品开发上还是品牌输出上，代建企业与母体集团的关联度较大，在开发商金融属性被尽量压缩的背景下，代建行业未来的价值暂难以预测。

目前我国代建行业已成功上市企业仅有绿城管理一家，在上市门口徘徊的也仅有去年11月在港交所递交招股书的中原建业，代建模式在资本市场的发展仍处于相对陌生的阶段。

其未来的价值究竟是如绿城管理所言，是还未被市场充分理解，还是会因市场难题而令发展受限，这一切还需要时间的检验。