以“增值服务+扩大规模”为两翼 卓越商企业绩指标实现全面腾飞

　　3月26日，上市尚不足半年的卓越商企服务交出了首份成绩单，这份成绩单，从多个侧面展现了卓越商企服务的强劲实力。

　　根据财报，2020年卓越商企服务实现收入约25.3亿元，同比增长37.5%；归母净利润为3.25亿元，同比大涨82.1%；毛利率拉升2.7个百分点至26.3%。

　　规模方面，截至报告期末，卓越商企服务总合约面积为4473万平方米，同比增长约35%。其中，合约项目数量459个，在管面积约3200万平方米，同比增长分别约31.8%及36.2%。

　　从收入到利润，从规模外拓到业态发展，对于2020年取得的成绩，卓越商企服务管理层在业绩会上表态“非常欣喜”，并表示将积极考虑增持计划，以此充分显示公司价值。

　　卓越商企服务的盈利能力及全面开花的经营成绩同样得到资本市场的认可和信心，截至2020年末，卓越商企服务PE为62.33，远高于上市物企36.26的均值，年报发布的次日，卓越商企服务股价上涨近10%。

　　聚焦高端商务服务 发力增值服务促盈利

　　2020年，卓越商企服务经营业绩实现了高速增长，收益增加37.5%，毛利润大幅提升53.2%，归母净利润涨超八成。强大的综合实力及盈利能力背后，是卓越商企服务秉持的多业态组合及多元化的市场发展策略。

　　在以住宅物业为主的上市物企中，卓越商企服务持续强化商务物业管理的核心主业，不断扩大写字楼及商务综合体、企业大楼和办公研发园区以及公建项目的管理规模，始终保持在商务物业市场上的领先优势。

　　数据显示，国内500强物业管理服务公司中写字楼物管费收入占比超过50%的企业数量不足百家，目前300多家涉足了这一领域的物管企业平均管理面积仅为187万平方米，而卓越商企商务物业2020年商务物业在管面积及收入分别同比增加35.4%和30.7%，截至年末，商务物业在管面积达1667万平方米，商务物业收入达15.63亿元，在总营收中占比达62%，毛利率为27.9%。

　　卓越商企服务作为布局高端商务物业服务的物业企业，企业单位面积的价值创造能力也较高，居上市物业板块前列。

　　此外，增收又增利也得益于卓越商企服务业务类型的调整，尤其是增值服务的大幅提升。根据年报，卓越商企服务收入主要源于物业管理基础服务、增值服务两大类。2020年，卓越商企服务物管服务收入为21.1亿元，占比达83.6%，增值服务占比14.2%，比2019年上行了3.1个百分点，业绩会上对增值服务的部署可见后续强劲的上升态势。

　　据悉，在增值业务开展上，卓越商企服务主要是围绕着高端商务物业客户提供全生命周期、全场景服务的解决方案，在TO B端业务中，更多的是提供资产服务业务，为业主实现资产保值增值。于报告期内，卓越商企服务增值服务收入达3.59亿元，较去年同比增长76.0%，这一增幅超出物管收入增幅的一倍之多。

　　增值服务对盈利的拉动作用更为直观的表现在其毛利率的大幅上涨上。2020年，卓越商企服务物管服务毛利率上行2.1个百分点至24.1%，而增值服务的毛利率拉升9.4个百分点，达34.6%。

　　对此，卓越商企服务解释称，这主要源于公司高毛利率业务占比提升，与此同时，公司加强成本控制，形成了规模效应，有效地提升了增值服务的毛利。

　　在增值服务带动经营业绩增长的同时，卓越商企服务不断提升的服务质量也得到了客户的正向反馈，2020年第三方测评其写字楼物业客户满意度达99%，持续保持全国领先水平。

　　业绩会上，卓越商企服务管理层也表达了对增值服务业务的看好及持续发力增值服务的决心。管理层称，未来增值服务收入占比要提升至20-22%，毛利率保持稳中有升的趋势，推动公司向商务运营方向升级。

　　稳健扩张 第三方成重要增长极

　　卓越商企服务充分发挥商务赛道的优势，在规模扩张和第三方业务增长上不容小觑。

　　近几年，卓越商企服务以“卓越速度”迅速扩张。合约管理的物业总面积由2017年1310万平米增加至4473万平米，复合年增长率约为50.58%；同期在管物业的总面积由1140万平米增加至3200万平米，复合年增长率为41.06%。

　　得益于规模的稳健扩张，2017-2020年，卓越商企服务的营收从9.47亿元增长至25.3亿元，复合增长率达到38.76%。值得关注的是，与大部分物管企业业务增长主要依靠母公司“输血”不同，卓越商企服务近年来收入的快速增长主要驱动力是第三方物业的市场拓展。

　　在卓越商企服务的支柱业态商务物业上，2020年在管面积约为1667万平方米，其中，来自第三方拓展的商务物业管理业务在管面积及收入分别同比增加44.5%和37.9%，达约1379万平方米和约9.76亿元，来自第三方的在管面积占比进一步升至43.1%，来自卓越集团的面积缩至9%，基于第三方业务的大幅提升，该公司进一步减少对母公司的资源依赖。

　　从财报披露内容来，2020年卓越商企服务的第三方市场拓展取得了不错的成绩：期内，其在原有大客户业务优势基础上，获得京东、腾讯、华为、大疆、快手等一批优质大客户和多个企业总部大厦项目，进而促使其来自第三方拓展的商务物业管理业务在管面积及收入分别同比增加44.5%和37.9%，分别约1379万平方米和9.76亿元。

　　此外，报告期内，公司新增第三方非住宅物业项目达79个，全委管理面积约577万平方米，合同总金额达人民币8.23亿元，其中，来自大客户的占比达58%。而来自其他区域的新增第三方非住宅物业项目数量及相关合同金额分别达到34个和1.69亿元，同比显著增长。

　　业绩会上，管理层透露，2020年公司新拓第三方非住宅全委项目79个，非住宅全委管理面积约577万平方米，合同总金额达人民币 8.23 亿元， 其中，来自大客户的占比达58%，2020年新拓业务中大约有95%将转化为2021年的饱和收入。

　　资料显示，2020年，卓越商企在原有大客户业务优势的基础上，获得了京东、腾讯、华为、大疆、快手等一批优质大客户和多个企业总部大厦项目，同时也与多个知名企业客户加强了深度合作。

　　从区域布局的选择来看，2020年卓越商企服务仍以深耕大湾区为主，41.8%在管面积位于粤港澳大湾区，与此同时，卓越商企服务加大长三角布局力度，长三角面积占比增幅从2019年的20.8%增至25.4%，收入亦攀升103%至4.42亿，其他区域的新增第三方非住宅物业项目数量及相关合同金额分别达到34个和人民币1.69亿元，同比显著增长。

　　卓越商企服务董事长兼执行董事李晓平表示：2020年是卓越商企服务发展历程中极为重要的一年，资本市场的加持帮助我们捕捉市场机遇。卓越商企服务将继续深耕大湾区，并加大长三角区域扩张力度，以及发展其他一线及新一线重点城市，快速实现地域范围的布局和商务业态的扩张，巩固在中国商务物业服务市场的领先地位。

　　对于2021年的经营方针，卓越商企服务总经理郭莹在业绩报告中指出，将从浓度、深度和广度三个方面部署核心经营策略。从浓度上来看，卓越商企服务深耕目标城市、聚焦“大客户”增强目标市场分析，深耕行业和优势领域。；在深度层面，两翼生长，将完善资产服务、企业服务业务链条；广度方面，卓越商企服务将不断扩大物业服务业态，除持续发展自身商务物业的优势外，还将进一步布局新业务市场和业态，发展新的业务增长点：城市物业和医疗物业。

　　随着卓越商企服务内生外延打造的成长力逐渐释放，再叠加市场发展空间及经营业绩的高增长表现利好，卓越商企服务未来盈利增长可期。