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热点丨北京首批集中供地名单公布 平均起始楼面价34408元/㎡

2021-04-02 08:49:23 和讯房产 

 

2021年3月31日,北京市规划和自然资源委员会关于做好2021年度住宅用地供应分类调控工作中招拍挂出让住宅用地的有关要求,2021年北京市将于3月、7月左右、11月左右分三批次发布商品住宅用地出让公告,并公布了本年度第一批集中供地的名单。

本次共公示了30宗住宅用地的出让公告,其中29宗挂牌,1宗招标,除招标的住宅用地外,其余全部将在5月8日集中现场竞价。30宗住宅用地总起始金额1036亿元,部分地块设有回购条款。总规划建筑面积326万平方米,其中住宅部分314万平方米(除去F1类公建混合用地),占比96%。

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预计今年的宅地块供应量将高于去年

本次北京集中土拍分为五类竞拍方式:

一是竞地价转竞公租房再竞方案,这类住宅用地计划出让规划建筑面积占比37.2%,主要分布在朝阳区和大兴区。

二是竞地价转竞方案,这类住宅用地计划出让规划建筑面积占比32.4%,其中20%分布在怀柔区,占比最高。

三是竞地价转竞共有产权政府份额(即转为共有产权项目)再竞方案,其计划出让规划建筑面积占比13.3%,地块主要分布在海淀区和朝阳区。

四是竞地价转竞国际人才社区建设面积再竞方案,计划出让规划建筑面积占比7.2%,主要位于通州,特别是位于北京城市副中心。

五是竞地价转竞公租房面积后直接确定竞得人,计划出让规划建筑面积占比7.1%,这类竞拍不再竞方案,而是竞公租房建设面积较大者即可获得地块,只集中在昌平区。

本次30宗供应地块建设用地面积达169万㎡,建筑规模约345万㎡,起始总价超千亿元,平均起始楼面价34408元/㎡。

本次供应的地块区位优质,主城区供应数量占一半,其中朝阳区10宗,丰台、海淀、石景山分别供应2宗、2宗、1宗。热点板块树村、金盏、王四营、豆各庄地块预计会迎来热捧。

从供应结构上看,土地供应方式多样化,大部分项目执行套内7090政策,本次供应土地一半采用竞配建“公共租赁住房”面积交易方式;副中心区位条件较好的地块,引入了竞报政府持有商品住宅份额的交易方式。

从供应数量上看,2018年到2020年,北京全年供应的经营性地块大概65宗左右,而今年1季度共供应31宗经营性用地,占去年的50%左右,此外今年的土地供应分为3次集中供应,预计今年的宅地块供应量将高于去年。

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北京集中供地四个特征

贝壳研究院高级分析师潘浩表示,从北京本次集中供应的地块看,呈现四方面特征:

一是公租房供应量的上升。北京规划和自然资源委员会早前发布2021年的供地计划,该计划明确要求加强公租房供应,而本轮集中供应中近四成涉及公租房。

二是全部限地价,但限房价比例减少。30宗住宅用地中,除1宗招标的共有产权地块有明确限价,6宗竞共有产权份额的地块外,其余地块均没有设置限价要求。且此6宗地块仅在达到竞共有产权份额,即转为共有产权项目后,要求“即住房总均价不超过所在区域商品住房最高均价”,较直接限定销售均价的情况,此种限价方式更遵从市场变化。从计划来看,北京挂牌29宗(招标地块暂无起始价)住宅用地综合住宅部分楼面价为3.3万元/平方米,而2020年全年北京成交住宅用地平均楼面价为2.8万元/平米,2021年2月单月北京住宅用地平均楼面价为2.6万元,从成交结构看,2020年成交住宅用地中39%的地块楼面价高于均值,而本次集中供地中47%的地块起始楼面价高于均值,由此带来楼面价上涨。

三是因地制宜,制度创新,竞地价转竞国际人才社区建设面积再竞方案是本次出让中新的竞拍方式,符合通州城市副中心定位。加上此前的海淀树村地块一直尝试做竞拍共有产权份额,如今开始推广落实,北京住宅用地市场竞拍方式趋向多元化。

四是分区施策。怀柔、密云、延庆、门头沟等远郊区,以及核心区相对边缘区域土拍过程简化,基本不再设立其他条件,竞地价后直接竞方案,仅针对核心区域地块增加竞拍条件,一方面增加核心区竞拍难度,调节竞争压力,另一方面将公租房及共有产权房产品布置在相对核心位置,有效保障刚需及保障房客群利益。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出,北京本次的土地集中供应是呼应土地精准分类调控,集中性推出优质地块,促使开发商理性拿地,结合自身的财务状况谨慎拿地,某一方面缩小了优质地块的竞争,有利于房地产市场的稳定发展。其次,本次供应的地块区位相对优越,也弥补了北京主城区内新房项目稀缺的局面。

中指研究院北京公司研究副总监李益峰指出,此次集中供地在户型限制也适当作出了调整,将“套型面积”调整为“套内面积”,为房企户型设计灵活度、住宅品质提升方面预留了合理空间,在“重调控”、“强保障”和“稳品质”上寻求了一定的平衡。此外,此次集中供地中北京综合运用了设定地价上限、竞政府共有产权份额、竞建高品质住宅、竞建人才公租房、竞企业自持房屋比例等一系列土地出让方式,落实“稳地价、稳房价、稳预期”,标志着北京房地产行业调控向精细化管控向纵深发展,将对土地市场和商品房市场将产生深远影响。

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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