站在巨人肩膀上，净利三年复合增速近100%，这家老牌物企终于要赴港IPO

　　过去两年，凭借着稳定的现金流能力和未来的想象空间，物管行业站上了风口。在规模野心和估值诉求下，物企分拆上市迎来高潮。

　　然而当市场估值逐渐回归理性，什么样的物业股还能担起市场期待？

　　3月29日，中南服务商业有限公司（以下简称“中南服务”）向港股递交招股书。

　　过往数年热度之下，中南服务耐住了寂寞，拓展管理面积、增强盈利能力、挖掘物业管理服务的附加值······

　　内功打磨愈加深厚的中南服务，也交出了一份堪称范本的成绩单。

　　招股书显示，2018年-2020年，中南服务在管面积分别为2160万平方米、2739万平方米、3691万平方米，三年复合年增长率为30.7%，远超2021年待上市物企平均在管面积1971万平方米；合约面积分别为4747万平方米、5797万平方米、6461万平方米，三年复合增长率为16.7%。2020年，中南服务合约建筑面积是在管建筑面积约1.75 倍，高于已上市物企1.3均值，展现出强劲的发展潜力。

　　除此之外，中南服务近年来盈利能力亦日益凸显。2018年、2019年及2020年，中南服务实现收入5.52亿元、6.82亿元、8.63亿元，实现年内溢利1795万元、2705万元、6675万元，三年复合年增长率高达92.9%。

　　战略协同助推成长

　　2005年成立以来，走过16个年头的中南服务，已跻身中指研究院“2020中国物业服务百强企业”25强。

　　作为一家老牌的物业公司，中南服务通过接管大型物业开发商开发的物业来扩大市场覆盖范围。除了其自身扩展能力，中南集团的战略协同也是中南服务发展合力的关键。

　　依托于中南集团，中南服务已签约管理中南集团开发的211个住宅物业项目，预计2021年预计交付项目接近100个。除了住宅物业方面，中南服务与中南集团旗下的中南商业、中南高科、中南建投及中南园林也已建立了持久合作关系，产业板块包含房地产业、建筑业、土木工程产业、工业集团等。

　　据开源证券研报，中南集团近年来从上到下进行了系统性战略调整，运营效率持续提速，业绩有望迎来快速释放。这也将进一步助推中南服务未来物业管理服务的快速成长。

　　截至2020年12月31日，中南服务拥有合共173个在管项目，在管总建筑面积为36.9百万平方米，总合约建筑面积64.6百万平方米，覆盖类型涵盖住宅社区、购物中心、工业园区、办公大楼、游乐场、公共物业等多种业态。

　　对于中南服务来说，中南集团现有规模、全产业链的生态系统及较为确定的增长潜力增厚了中南服务的发展安全垫，“站在巨人肩膀上”是中南服务的一大优势。

　　中南服务则表示，中南各产业链业态之间始终是高度协同的，物业上市将继续做大中南的生态平台，实现中南快速、优质的可持续发展。

　　多元引擎，未来可期

　　依托集团优势快速发展的中南服务，并没有止步于此。

　　随着全国化进程的推进，市场化运营也成为了中南服务的一大工作重点。第一步，便是组建经验丰富的专业团队，大力提升第三方拓展能力。

　　招股书显示，中南服务计划通过“五大引擎”，形成自驱动的市场拓展能力。包括中南置地交付的项目、与中南集团的合作、外拓、收并购及战略合作等。

　　通过市场竞标和收并购、战略合作等多种方式，中南服务正在着力进驻全国重点优质城市，快速扩大自身可达的市场版图。

　　与此同时，中南服务通过不断调整经营方式、创新服务内容、延伸服务领域、挖掘物业管理服务的附加值及边界效应去丰富增值服务，并满足客户多元的、个性化的需求。

　　截至2020年底，中南服务为155个住宅项目及18个非住宅项目提供物业管理服务，非住宅物业项目数量逐年上升。

　　在物业科技化、智能化的趋势下，中南服务积极响应国家“十四五”规划纲要提出的“加快推进服务业数字化”要求，积极搭建“数字化+标准化”管理生态体系，将科技手段运用到经营及服务层面，利用“中南生活荟”服务平台、社区试点人脸识别系统等大数据技术提升标准化管理落地，精准洞察客户需求，实现管理降本增效、服务智慧化。

　　智慧化与多元业务的开展，助推了其毛利水平进一步提升，规模与品牌优势则有利于提高公司的议价能力，从而提高公司盈利能力。2019年，中南服务物业管理服务毛利增长率为61%，在香港上市的物业管理公司中排名第7。

　　在中南集团资源的助力下，中南服务规模有望持续扩大，并在此基础上进一步促进外拓及其他战略合作业务的开展。

　　招股书显示， 2018年-2020年，中南服务在管面积分别为2160万平方米、2739万平方米、3691万平方米，三年复合年增长率为30.7%，远超2021年待上市物企平均在管面积1971万平方米；合约面积分别为4747万平方米、5797万平方米、6461万平方米，三年复合增长率为16.7%。

　　据悉，2020年，中南服务合约建筑面积是在管建筑面积约1.75 倍，高于已上市物企1.3均值。