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富力加速布局城市更新:2021年目标转化300万平

2021-04-08 09:18:05 和讯名家 

房地产存量市场300万亿,按照2%的转化率,每年城市更新规模超6万亿。”

作者:苍穹

城市建设是现代化建设的重要引擎,也是构建新发展格局的重要支点。如同活动于城市中的人,城市本身也要进行新陈代谢、吐故纳新,随着城市发展步入以存量空间改造为主的内涵式增长时代,城市更新成为房地产纵深化发展的“新风口”。

自参与广州“三旧改造”以来,富力地产的城市更新业务已经走过二十余载,堪称城市更新领域实践经验最为丰富、最具综合实力的房企之一。近日富力地产发布截至2020年12月31日止的全年业绩,降负债、城市更新是最为核心的两大主题,城市更新在其战略版图上的地位日重。

论储备,于2020年末富力已签约合作城市更新项目规划总建筑面积超过8000万平米,可售面积超过4000万平米,货值超过12000亿元;论转换,2020年富力一二线城市及大湾区的城市更新项目转换成130万平方米的建筑面积,其中广州富颐华庭、西安富力开远城均系炙手可热的热销项目。

毋庸置疑,富力已将城市更新融入自身骨血,正在进行全面模式创新的蜕变,以此王牌力量夯实其在房企领先阵营的座次。正如富力在2020年报中所示,“城市更新项目是本集团实现高回报及提供流动资金的最佳项目”。

扩围与变现并举,稳居第一梯队

富力的发展史,就是一部城市更新的进化史,累累标杆项目宣示其的资历与能力。深耕广州“三旧改造”多年,富力操刀过不少当地人耳熟能详的旧改项目,譬如西关的富力广场、顺意花园、阳光美居,以及猎德村、杨箕村旧改项目,给这个城市留下浓墨重彩的一笔。

2020年富力重装出发,围绕大湾区深耕和全国化两个维度展开布局,双双取得令人瞩目的成绩。在广州,富力接连新增大同村、石壁村、吉山村等城市更新项目,合计计容面积逾620万㎡,其中吉山村项目于签约后不到2个月内启动;而富力城市更新的触角已伸向全国,并在西北地区多个城市落子。

年报披露,富力自2019年第四季起一直采取审慎的土地储备策略,2020年的土地储备维持重点挑选具较平衡的资金需求、在转换时实现高盈利能力的城市更新项目。截至该年年末,富力已签约城市更新合作项目可售面积中一二线城市面积占比达到94%,大湾区面积占比达到60%。

以城市更新总建筑面积作为指标,克而瑞研究中心将房企分为三个梯队:大于4000万平米、600万-3000万平米、小于600万平方米分别列入第一、第二和第三梯队。富力城市更新的总建筑面积已是第一梯队下限阈值的两倍,妥妥坐定该领域头部房企之位。

百强上市房企参与城市更新规模梯队分布(来源:CRIC)

不断扩围的同时,2020年富力城市更新板块更是迎来收获高潮期。如前所述的广州富颐华庭、西安富力开远城项目,前者单盘销售突破50亿元、后者亦获得超过70亿元的销售额。基于年度转化130万土地储备权益可售面积的成果,富力预计2021年目标转化约300万平方米。

洞悉城市本质,产城人融合发展

城市更新项目通常存在投资回报周期长、运营难度高的特点,要求合作企业具有很强的规划定位能力、资金运作能力、建设运营服务能力以及专业的统筹协调能力。从旧厂改造到旧村改造,乃至旧城改造,富力在长期城市更新的实践中积累并沉淀了丰富的经验,形成一套行之有效的操作模式。

城市更新企业需具备能力(来源:中指研究院)

一方面,富力透过城市更新项目有效转换土地储备,更具成本效益增加土地储备及可售资源,同时管理流动资金,提升集团的盈利潜力;另一方面富力因地制宜,结合不同区域乃至城市的发展目标,从功能和产业的合理安排、资源导入着手,在完成片区居住和生态环境更新的同时,还实现区域功能的更新,帮助片区可持续的长远发展。

城市更新肩负城市空间盘活、人文记忆再生、社会活力重塑的历史使命,本质在于解决城区内现有各类空间利用、产业发展、文化提升等经济及社会问题,所进行的有机修补或腾笼换鸟;并在保留核心区土地价值的基础上,优质产业、服务和人才聚集,可以进一步提升城市经济的活跃度。

富力深谙这一原理,已将其融入相关项目。以广州田美村德山刘公祠复建工作为例,富力看重的不仅是村民朋友经济与环境的提升,更重视村落历史文化的保护和宗族世代情感的传承。

德山刘公祠重建方案意向图

前期筹备当中,富力投入大量的人力和物力,采用拍照、录像、构件编号等方式,详细记录祠堂的原貌信息,同时最大程度地满足“原材料复建 ”,切实还原建筑本来的面貌;新建之后,德山刘公祠将结合原公祠现状用途,功能以祠堂祭祀、宗族聚会议事为主,同时契合村民日常生活需要,将增加老年人娱乐设施等功能,并对建筑周边场地进行整治和改造,使之成为村民文化活动场所。

事实上,秉持与城市共赢发展的理念,富力也在持续迭代升级自身。2019年相继成立多个富力城市更新集团,以此加强整体运营管理;而在2020年初,富力明确梳理出城市更新实践道路上的“三大核心战略”,即以多赢战略为根本宗旨、以产城融合战略为抓手、以文化传承保护战略为依托。

进入到2021年,富力对城市更新的理解更深一层。今年1月10日在富力集团产业研究院及创新投资公司成立发布会上,富力提出为城市发展提供全生命周期、全价值链条产业综合服务,引领产业发展,赋能城市更新,这标志着富力举全集团之力构筑产业能力,打造集行业研究、产业策划、产业落地、金融投资于一体的产业发展集团的征程正式发力,践行“产城人融合发展”的富力城市更新模式。

鉴于其在城市更新领域的品牌与实力,2021年3月16日在中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主持的“2021中国房地产开发企业500强测评”中,富力城市更新被评为“2021中国房地产开发企业城市更新TOP10”企业。

掘金十万亿市场,先发优势明显

从国际经验来看,城市发展一般会经历起步发展期、提速成长期、鼎盛成熟期和缓慢发展期四个阶段,呈诺瑟姆S型曲线,其中城市化水平达到70%-80%时进入鼎盛成熟期。

目前我国常住人口城镇化率已经突破60%,北上广深等一线城市的城镇化率均超过85%,城市建设从过去的“粗放式发展”进入“精细化运营”时代,通过城市更新盘活存量土地资源实现可持续发展已经迫在眉睫。

2019年我国常住人口城镇化率省域分布(来源:各地方统计局)

业内专家预测,房地产增量市场未来每年会有16万亿元的递增,而存量市场现有总量是300万亿元,现有量按照每年2%的转化率算,每年城市更新规模超6万亿元,若未来转化率大于2%,每年城市更新规模会超10万亿元,这意味着一个新的十万亿大赛道已经开启。

另据住建部摸排结果,全国2020年以前建成的老旧小区近17万个、涉及居民上亿人、超4200万户、建面约40亿平,老旧小区改造有望成为我国城市更新进程的下一阶段。

值得一提的是,继中央“十四五”规划建议提出实施城市更新行动后,今年政府工作报告首提“实施城市更新行动”,主要包括政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜,新开工改造城镇老旧小区5.3万个,提升县城公共服务水平等。

2020年以来中央部分城市更新政策(来源:中指研究院)

背依硕大的市场,兼享政策支持利好,本就具有先发优势的富力必将乘势而上。在富力的眼中,其在过往已累积大量具有高转换潜力的城市更新项目组合,这是取得价值被低估、具高上升潜力土地储备的重要途径;未来将寻求达成更多策略性合作,在继续发展该等项目的情况下降低资金需求。


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(责任编辑:王治强 HF013)
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