曝财报·深度丨金科新篇：五年后销售规模剑指4500亿元

4月7日，金科股份(000656,股吧)召开线上2020年全年业绩发布会，金科地产集团股份有限公司董事长周达、金科股份总裁杨程钧、执行副总裁兼财务负责人李华、副总裁兼董事会秘书张强列席参加，实控人黄红云在问答环节现身。这是金科高管大换防后，管理团队首次亮相业绩会。

本次业绩会管理团队主要说了两件事：第一是2017—2020年，金科圆满完成“三年战略规划”，2020年业绩突破2200亿元，布局持续拓展，财务保持稳健；第二是金科已经开启2021-2025年“五年发展战略规划”，公司及所投资的公司力争到2025年总销售规模4500亿元以上。

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销售规模增长 布局城市能级提升

2020年，金科股份交上了一份优异的成绩单。

营收方面，2020年，金科实现营收同增29.4%，归母净利润同增23.9%，期内竣工面积1995万平，同比增65%。财报显示，业绩增长主要因交房规模及整体销售毛利润增加所致。

从毛利率指标来看，受房地产行业形势影响，房企毛利率趋薄，金科在此项指标表现上也未能免俗。报告期内，房地产业务毛利率同比降6.1个百分点至23%，公告指出，金科毛利率下降主要是受限价、结算结构影响。

报告期内，金科销售目标超额完成，实现销售金额2232亿元，同比增长20%；房地产销售面积2240万平方米，同比增长约18%。

其中，重庆、江苏、浙江销售规模超200亿元，四川、河南、山东销售规模超百亿。此外，广东、陕西、江西、湖南等地销售规模均保持了高速增长态势，仅以湖南为例，2020年销售金额便达84亿元，同比增长74%。

投资方面，金科表现积极，城市能级大幅提升。2020年公司新增土储建面2364万平、总价892亿元，新增土储按地价计算二三线（含新一线）占比近九成，其中二线（含新一线）占比超七成，期末可售资源储备充裕、区域分布更趋均衡。

可以看到，随着上述优势区域及“准百亿级”市场的增长，金科股份市场纵深明显扩大。在业绩会上，杨程钧表示，公司在城市布局方面的思路和逻辑仍然是坚持“三圈一带、八大城市群”的综合布局，并且坚持城市清单的管理原则，顺应周期，轮动投资。

在杨程钧看来，虽然存在政策高频调控的风险，但2021年市场整体依旧向好。预判今年全年量价小幅上涨，其中一线城市量价齐涨，沿海城市也是热点轮动、保持温热，内陆重点城市预判也是走出低谷、量升价稳。

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“三道红线”全部转绿

过去一年，金科在实现规模增长的同时，“三道红线”指标全部转绿，下降明显。但“三条红线”管理办法加“供地两集中”的政策环境下，金科能否继续保持三道红线满足监管要求，长期平衡杠杆和增长？业绩会上，这仍是投资者关注的问题。

财报显示，截至2020年末，金科股份现金短债比达到1.34，扣除预收款后的资产负债率降至69.85%，同比下降近5个百分点，净负债率降至75.07%，同比下降45个百分点。

周达表示，三道红线指标下降明显，主要是得益于三个方面的举措，一是公司长期以来坚持打造优质的平台，对于财务结构提出了很明确的量化指标，就是要形成负债合理、信用等级优良的融资平台，目前公司国内评级实现了AAA全覆盖。二是公司一直坚持有质量的销售，回款一直是公司非常重视的一项工作。三是公司坚持优化融资结构，坚持以银行低成本融资为主，同时进一步丰富多元化融资渠道，优化期限结构。

周达指出，在制定2021—2025年总体战略规划的时候，实际上把三道红线的要求作为考量战略是否科学，能否实施一个非常重要的因素。在利润、规模、负债这几者之间的关系都做了严格测试，公司是有信心持续保持三道红线满足监管机构的要求。

周达称，接下来在投资方面，金科要严守投资原则，量力而出，不再单纯的追求规模的快速增长，把现金流稳健和安全放在首位；其次，是要加大地产+业务，包括通过城市更新、一二级联动等方式去获取相对低成本，大规模项目的力度；最后，严守投资标准的问题，现在公司严格执行达不到投资标准的项目坚决不拿。

业绩会上，金科财务负责人李华详细说明了金科目前的现金流情况，银行项目贷款占整个贷款余额只占了60%，银行授信超过了2000亿元，实际用了不到700亿元，剩下的额度空间比较大。

2020年融资到期情况，整体有息负债余额977亿元，同比2019年末有所下降的，其中一年内到期融资余额占比33%，一年到两年占比36%，两年及两年以上占比30%，整体分布比较均匀的，没有集中兑付风险。截至报告期末，一年内到期有息负债总额为325亿元，分季度来看，2021年一季度到期51亿元，二季度137亿元，三季度69亿元，四季度到期68亿元。

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换届后已陆续确定改革措施200余项

今年1月份，金科董事会换届，从新一届董事会成员来看，“80”后占多数，平均年龄40多岁，最年轻的只有35岁，是金科史上最年轻一届董事会。

这或许与金科的新战略有关，按照金科股份2021-2025年战略规划，未来五年金科将实现“两转变、两升级”。周达在业绩会上表示，两转变中明确有一条就是公司的发展要从常规发展向创新驱动发展进行转变，金科历来是不缺乏创新基因的，历来是不缺乏改革的勇气和决心的。

对于外界关心的“公司董事会换届后，公司是否会有一系列改革的相关措施？”，周达给出了回应。

他表示，“今年1月份以来，公司在改革上有许多动作，在组织机构的保障上面，金科在集团专门成立了改革委员会，委员会的主任是由我来担任，主要主导公司的创新和改革工作。同时，我们在全集团调集了业务能力强、管理水平高的精兵强将，在委员会中来专职阶段性的进行改革创新的工作，重点围绕工程成本、营销管理，资金财务综合管理，还有社区管理几个领域开展。”

周达介绍，目前，金科整体改革工作正按照预定计划稳步推进。换届后三个月左右的时间中，金科已经陆续确定了222项改革措施，其中重点改革举措有65项，这些举措和措施部分已经在公司的各级机构当中落地实施，比如说今年年初建立了以事业合伙人机制为代表的长效激励机制，这是对之前激励机制的重大变革。3月份，金科对华东区域公司实施了区域型总部的管控模式，通过差异化授权，进一步激活组织活力，让金科在优势区域能够把目标完成的更高，发展速度能够更快，发展质量能够更好。

周达表示，相信随着公司各项改革举措的落地实施，公司的创新驱动能力，综合竞争能力一定会得到极大的提升。