解局 | 棚改得与失 住总再获北京密云区溪翁庄村

观点地产网 这是住总集团在北京密云获得的第三个棚改项目。

4月12日消息，北京住总集团再获得北京密云区溪翁庄镇溪翁庄村棚改项目，这也是继十里堡镇王各庄棚户区改造项目、穆家峪镇新农村刘林池棚户区改造项目之后，住总于密云区获取的第三个棚改项目。

具有国资背景的企业是棚改主力军，一级土地整理开发能够带来相应比例的土地出让金返还，甚至优先获得当地开发项目的建设权利。

但得到往往伴随着失去。

一级土地开发项目建设前期，往往需要垫付大量资金，难免对企业的运营资金产生较大规模的占用，从而掣肘了企业快周转。

再获密云区棚改

4月12日，北京住总集团官微披露，住总集团绿都公司于4月9日获北京市密云区委区政府正式授权，成为密云区溪翁庄镇溪翁庄村棚户区改造项目实施主体。

据悉，溪翁庄村棚改项目很早就已纳入改造清单。

2017年10月，溪翁庄村棚改被纳入北京市2017年棚户区改造和环境整治工作前期计划；2019年12月24日，北京市重大项目建设指挥部办公室组织召开联审会议，将该村棚改项目正式列为北京市棚户区改造实施项目。

根据2020年3月北京市政府印发的《北京市2020年棚户区改造和环境整治任务》，2020年北京市棚改项目共115个，占地面积共7979公顷。

其中，密云区棚改项目有6个，占地面积571.8公顷，溪翁庄村棚改项目便在其中。

就目前来看，住总集团持有密云区3个面积最大的棚改项目：十里堡镇王各庄棚户区改造项目、穆家峪镇新农村刘林池棚户区改造项目以及溪翁庄镇溪翁庄村棚户区改造项目。

其中，十里堡镇王各庄棚改占地面积为125.22公顷；穆家峪镇新农村刘林池棚改面积为337.32公顷；而溪翁庄村棚改面积为54.01公顷。

就住总此次获取的溪翁庄村棚改而言，东至现状水库中学、敬老院，西至云水大街临街商业用地，南至现状居住小区，北至现状居住区。

在2019年的一份招标书中，该棚改项目的住宅部分涉及拆迁村民684院，总拆迁量为22.52万平方米，其中已拆迁159个院，未拆迁525个院（约1305户，3364人）；非宅部分涉及非住宅拆迁共15个，总拆迁量为1.95万平方米，其中涉及国有非住宅3个（老卫生院、老供销社、机床研究所（污水处理设施场地）），集体非住宅12个。

根据官网资料，北京住总集团成立于1992年，其前身是成立于1983年的北京住宅建设总公司。

其主要业务为建筑施工业务、一级土地开发业务、房地产开发业务、生产性服务业务等业务板块，官网披露已建成各类建筑近亿平方米；开发建设住宅小区75个，规模2000余万平方米。

截至2020年9月末，住总集团总资产为1375.51亿元，净资产为282.19亿元；2020年前9月实现营业收入323.17亿元，实现净利润6.73亿元，实现归属于母公司净利润4.79亿元。

一个历史性时刻出现在2019年，城建集团与住总集团实施合并重组，北京住总集团的国有资产无偿划转给北京城建集团，并由北京城建(600266,股吧)集团对其行使出资人职责。

在此之后，人员调整也在有条不紊进行。住总集团多个管理层加入北京城建集团领导班子，2020年10月，原北京住总副总经理周泽光正式任住总集团党委书记、董事长。

而据该公司过往收入结构看，住总集团的地产开发业务中，除去二级市场开发业务，就包括一级土地整理开发带来的收益。

棚改得与失

什么是棚改？棚改是采取“政府主导，以人才住房专营机构为主、其他企业可以参与”的模式；改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房，主体通常是地方政府或地方政府委托的企业。

在北京，具有国资背景的企业，如首开股份(600376,股吧)、首创置业、金隅集团(601992,股吧)、北京城建等企业多持有不少棚改项目。数据显示，2017-2019年及 2020年前三季度，住总集团在市政工程建设、保障房开发和土地一级开发业务方面累计实现收入近400亿元。

在住总集团的地产开发业务中，除去二级市场开发业务，就包括一级土地整理开发带来的收益。

据了解，在一级土地开发过程中，企业通常在前期进行征地拆迁并建设回迁房，然后对土地进行平整，使该区域范围内的土地达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的建设条件；达到出让条件后，再由土地储备中心进行挂牌出让。

土地出让之后，企业将根据签订好的协议获得相应的土地出让金返还，通常还将优先获得当地配套设施、开发项目的建设权利。

也就是说，持有多个棚改项目的住总集团，在相关协议和政策的支持下，能够在一级土地整理中，获取相应的土地出让金，以及优先获取相关资源。

通过一份债券募集说明书，能够对住总集团的棚改情况有更明晰的认识。

2017-2019年及2020年1-9月，住总集团一级土地开发业务分别实现收入80.07亿元、46.16亿元、68.05亿元和31.29亿元。2019年度，该板块实现毛利润7.62亿元，毛利率为11.2%。

数据来源：募集说明书、观点指数整理

其中显示，住总集团的土地一级开发业务主要由子公司天津京城投资开发有限公司、北京住总置地有限公司、天津市津辰银河投资发展有限公司、天津京宝置地有限公司和北京住总绿都投资开发有限公司完成。

2014年以前，其土地一级开发业务主要集中在天津，由公司下属天津京城投资开发有限公司负责运营。2015年以后，公司一级土地开发业务迅速扩张，新增一级土地开发项目6个。2016年，公司一级土地开发项目达到7个。

截至2020年9月末，住总集团的一级土地开发项目10个，已开工在建8个，累计计划总投资1601.05亿元。截至2020年9月末，已完成投资762.15亿元。

但硬币总有两面，一级土地开发项目建设前期，往往需要垫付大量资金，难免对企业运营资金产生较大规模的占用。

数据来源：观点指数整理

据了解，棚改与旧改虽有较多相似处，但在改造原则、方式、周期等方面亦有较大差别。以改造周期为例，通常来看，棚改与旧改的推进周期都较长，但在同样积极推进的情况下，旧改的推进周期更长为5-8年，棚改则为2-3年。

而住总集团所涉及的项目周期普遍较长，基本在3-5年之间。而大量资金的占用，难免掣肘了房企的快周转。

观点地产新媒体了解到，2020年前9月，住总集团经营活动产生现金流量为负，为-12.85亿元。一位业内人士指出，这大多数是棚改项目前期投入过大，购买商品和接受劳务所支出的现金较大导致。

并且，住总集团持有的较多资产用于抵押，一定程度上制约了流动性。截至9月末，受限资产总计204.94亿元，受限的货币资金、存货、固定资产、投资性房地产、长期应收款分别为7.77亿元、81.35亿元、1.72亿元、37.11亿元及76.99亿元。

住总集团表示，截至2020年9月底，集团的全部债务为750.48 亿元，资产负债率和全部债务资本化比率分别为79.48%和72.67%，2021年面临一定的集中兑付压力，公司整体债务负担较重。

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