滨江服务2020年业绩:物企利润含金量的“试金石”

2021-04-14 10:17:34 和讯房产  杨羚强

  自从永升生活服务(HK1995)遭知名做空机构GMT Research,做空,并发布了关于做控报告后,物业企业的财务真实性就不再被信任。

  由于大多数物业企业,脱胎于同品牌的开发商。于是,和自己的“爸爸”或者“兄弟”的业务来往,就成为被密切关注的重点,加上一部分关联交易只有应收账款,没有现金交易,自然难免被人怀疑利润是不是真实存在的。

  但根据滨江服务(HK3116)公布的2020年的业绩,当年度的利润含金量很高,有很高的真实度。不仅是因为这家物企的关联交易占比只有总营收的不到25%,应收账款也只占关联交易金额的10%出头。还因为,公司是极少数现金税收支出高于年度账面税收出80%以上的物启。

  税务局的税:检验利润真不真

  实际上,港股市场对物业利润真实性的质疑早已有之。早在几年前,就有投资者对物企经营性现金流的所得税支出,远低于当年度的名义所得税有过质疑。

  通常来说,利润表的税收支出,是账面上应该支付的税收。现金流量表里的税收,则是实际上真正已经支付的税收。

  两者虽然存在一定的差异,但是差距一般并不大。按照国税总局的规定,企业所得税通常需要在第二年的五六月份之前需要清缴。因此,当一家企业当年实际支付的税收+第二年上半年支付的税收,远低于当年度账面上名义需要交纳的税时,账面利润的真实性,就值得怀疑了。

  基于这一点,所得税的实际支出,就成为判断物业企业利润含金量的一块“试金石”。由于大部分的物业企业还没有发布年度报告,无法了解2020年现金税收支出情况。2020年中期报告里的现金流量表,就成为了解物业企业利润真实角度的一个重要标杆。

  由于历史原因,绿城服务(HK2869)是港股物业股中,唯一一个和同品牌地产公司(绿城中国),“爸爸”不同的企业,也因此来自绿城控股的收入占比极低,仅占公司2020年上半年总营收的1%。

  由于受关联交易影响小,绿城服务的财务报表,就成为了港股物业股的一个“锚”。借助这个“锚”,很大程度上能了解物业企业的利润,究竟有没有夸大?

  通过,绿城服务这个锚,可以辨别很多物业企业利润的真实性。

  根据绿城服务发布的业绩,2019年、2020年,公司的现金税收支出,要占到账面税收的8成以上,其中2019年的现金税收支出达到账面税收支出的88%,2020年也达到了83%,远高于同行平均50%左右的税收支出。

  有了这样一个税收支付比例作为“锚”,再来测算滨江服务利润的含金量,就变得很容易。尽管,滨江服务2020年年报尚未正式发布,尚无从查阅公司在2020年的实际税收支出情况。但2018、2019年和2020年上半年,在两年半时间里,滨江服务现金支付的企业所得税支出,已经达到了公司同期账面所得税的92%。

  关联交易收入:应收账款比例极低

  除了账面企业所得税的实际现金支付比例,贸易类应收账款占关联交易收入中的占比,也是衡量物业企业利润含金量的重要指标。

  通常,利润虚胖的企业,贸易类应收账款占关联交易收入的占比往往会达到四五成,然后通过贸易类的应付账款,增加公司的现金流,让公司看起来有不错的现金利润表现。

  由于,2020年业绩报没有反映,贸易类应收账款以及来自关联交易的营收金额。因此,分析滨江服务利润的含金量,仍然要参考截止2020年6月30日的中期报告数据。

  根据上述报告,关联交易的贸易应收款占营收的比重仅为14.46%,远远低于行业的平均值。

  另外,通过关联交易实现的收入也只占滨江服务总营收的24%,在行业中处于低位。

  除了上述指标外,滨江服务上半年通过经营取得的现金,远超过当年度账面利润,也在很大程度上,证明了滨江服务利润指标的真实性。

  由现金税收支出、贸易类应收账款占关联交易营收比重、经营性现金流等指标看,滨江服务2020年的利润应该都是“肌肉”。

  

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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