解局丨朗诗寓绑上新城 房企自持的B方案

观点地产网 4月16日晚间，北京市规自委发布了本年度第一批次商品住宅用地出让公告的补充公告，在2021年第一批次挂牌的29个项目中，有多宗地块采用了竞配建“公共租赁住房”的方式出让。

从集中供地到配建租赁住房，土地市场的游戏规则正在发生变化，北京不会是个例，而已在场中的各位玩家们需要作出改变。

4月16日，朗诗寓官方公众号发布消息称，新城控股(601155,股吧)与朗诗寓已签订战略合作协议。合作达成后，双方将就新城控股已获取及计划获取的房地产开发建设项目和存量改建项目中涉及租赁住房经营部分进行深度合作。

这显然是一场双赢的合作。对于新城而言，公寓租赁市场非其长项。从2018年宣布“试水”长租并推出品牌“新橙寓”至今，新城的长租业务一直没有太多起色。因此，引援“专业的人”不难理解。

至于朗诗寓一方，其能够获得的好处显而易见，搭上拥有庞大体量的新城，相当于是为自己的业务扩张打开了一条稳定的新渠道。

关于上述双方的合作模式，有相关人士猜测，很可能是新城负责场地和品牌，朗诗寓只是单纯输出经营管理；又或者是朗诗直接租用新城的场地。从目前来看，新城旗下的不少吾悦广场都有涉及到公寓业务，因此新城既可以选择只做一个“包租公”，又或者是和朗诗寓合作，一起盘活公寓业务。

对此，观点地产新媒体向企业方面进行了求证，截至发稿前尚未得到相应回复。

新城长租两年

相比起许多同梯队的房企而言，新城在长租公寓的起步稍有些晚。

2018年6月，新城推出了旗下长租品牌“新橙寓”，首店位于上海嘉定区，该项目共有公寓客房145套，目标客群定位在青年白领人群。

一开始，几乎大多数人都认为新城将要在长租领域有所拓展。但始料未及的是，在那之后，坊间便几乎再也没有听到过关于新城长租业务方面的消息。

不得不说，对于不少开发商来说，长租公寓确实是一个有些“鸡肋”的板块。由于该业务的投资回收期长，收益率普遍偏低，存货周转长且不可以变现销售，这与开发商所熟悉的传统开发业务相差极大。

新城似乎也是抱着同样的心态，从过去两年时间来看，新城对于这一领域几乎算是毫无野心，以至于其推出长租品牌的动作，也被外界称作只是为了在长租领域“插一支旗”。

这也不免让人想起，新橙寓推出时其管理层的“佛系态度”，“新城目前在长租公寓领域还处于试水阶段，未来具体的发展规模将视市场情况决定”。

时至今日，新城已经鲜少在公开场合谈论到自己的长租业务，在其官网上也同样没有提及公寓的发展情况。据了解，目前在新城控股旗下也仅有一家名为“上海橙崧公寓管理有限公司”的平台在从事公寓业务。

如此一来，这次和朗诗寓的合作便不免让人心生疑惑，为何一个在新城内部长期“坐冷板凳”的业务会突然有了大动作？

有业内人士指出，由于租赁住房市场的发展需要，越来越多一二线等热门城市在土地出让时都会加上“竞配建租赁住房”的要求，于新城而言这是其弱项所在，因此引入一个长租领域的合作伙伴有利于帮助其消化因拿地而持有的一些土地项目。

据了解，截至2020年底，新城控股在未结转面积小于3000平方米的完工项目中，自持部分共有268.69万平方米。

除此之外，新城有着大量的商业综合体项目，在这些项目中同样存在着不少适合开发经营长租公寓的机会。对于新城而言，能够将这一部分公寓项目经营好，也将有助于提升其自持项目的整体盈利水平。

朗诗寓地产新路

专业的事自然要交由专业的人来做，新城选择了朗诗寓。

虽然同样是房企旗下的长租平台，但朗诗寓的扩张理念则比新城要坚决得多。2016年底成立后，如今其在营房量1.3万间，项目数量超过100个。

按照其以往的拓展路径，主要是通过与金融机构合作，进而撬动重资产租赁项目。具体包括通过青杉资本与平安不动产在长租公寓领域展开战略合作，于2017年11月，双方合作收购上海张杨北路项目；2019年3月，设立中国首单合作型长租公寓储架式REITs。

又或者是进行轻资产类的管理输出，包括尝试与政府及平台公司、央企国企合作，接管运营大型租赁社区等。其位于杭州的瓜山未来社区项目就是通过该模式获取的项目之一。

某种程度来说，与新城合作对朗诗寓而言同样是一次新的尝试。当然，合作的好处显而易见，相比起其他的长租企业而言，房企旗下长租平台具备着可以依托于母公司去做重资产，可以用土地建设长租公寓的优势。

与新城达成合作之后，朗诗寓无疑是找到了除朗诗自身之外，另一个能源源不断提供项目用地的新“渠道”。

但由于在以往直接和开发商达成战略合作的情况较为少见，因此，也有不少人对新城和朗诗寓的这次“联姻”心存疑问。

其中，被外界提及较多的，是两者的布局重心存在着一定差异。

不管双方合作模式究竟是哪一种，仅从目前看来，新城都是提供项目实体的一方。而根据目前情况来看，新城的布局版图里三四线城市仍占据着较大比重，尤其是吾悦广场系列项目。截至2020年底，在新城控股的土地储备结构中一二线城市只占比40%，长三角强三四线城市占比30%。

反观朗诗寓，大量项目位于一线及核心二线城市。具体的项目分布在了包括北京、上海、广州、深圳，杭州、南京、西安、成都等城市。

从熟悉的一二线城市下沉至三四线城市，朗诗寓是否会出现水土不服的情况尚未可知。也有声音猜测，这或许也正是朗诗寓想要突破原有布局，在三四线城市中寻觅新扩张机会的一步暗棋。

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