炒房团杀入?这个超级割裂的中部城市还能买吗?

2021-04-23 19:49:15 和讯名家 

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  本周考察武汉之后,我发现,武汉楼市真的起势了!

  光谷东,确实如大家所说,虽然产业还未全部落地,但是价格已经从1.6w飙到2w了,并且去化非常快,各大项目去看竟都没啥货。

  刚需已经开始觉醒,后湖、三环内白沙洲、青山,只要品质、性价比不错,都是排队疯抢,青山融创某项目销售告诉我,他们一个月卖了三栋!

  投资势力似乎已经杀到,某项目销售偷偷告诉我,最近他们项目有福建有买房团过来团购!

  武汉楼市此刻情况到底如何?哪些板块真的还值得购买和关注呢?

  武汉一定是有价值的,这一点毋庸置疑。

  九省通渠的中部核心位置,全国第三的科教实力,光谷的产业实力助飞,武汉一直是中部当之无愧的老大。

  但是武汉楼市这轮真的全面复苏了吗?

  就我所观察到的,真正的市场,实则非常割裂!

  市区与光谷已经成为两个世界,即使是同一板块内,依旧是火热与低谷交织,坑与机会并存,武汉到底怎么买?一定要回归到市场特点来。

  先来说说武汉的核心市区,这是一个刚需、改善与投资乱撞的市场,真准备下手一定要搞清楚下面三个逻辑。

  首先,武汉市区的楼市,是非常分散的。

  为什么这么说?

  因为你根本无法在三环内找到一个区域,能让所有武汉人都认可。

  当然,这当中有非常渊远的历史与地理原因,直至1949年,武汉长期为长江与汉水所隔的武汉三镇,才成为一体。

  但尽管合并了,三地之间始终有股不对付的劲,在买房上更是如此。

  谁都认为只有自己脚下的这片土地,才是宜居之所,所以在买房时,谁都只认自己的地界,跨江买房不存在的!

  汉口人只认可汉口核心与外溢板块,武昌人只看武昌滨江,汉阳更是如此,甚至许多新武汉人也沾染着这些地域思维。

  武汉市区,最大的问题,是缺乏统一的核心。三环的作用,不过是划分了每个区域的核心。

  这使得武汉的楼市购房力非常分散,各大区域板块极其同质化,每个区域都有自己的滨江商务区,二环核心,外溢板块,也都有专属自己的购买力。

  这样的情况下,武汉楼市想要普涨,非常难!这轮行情一定是分化!

  其次,武汉市区缺乏强有力的概念。

  如果说北上广不信眼泪,那武汉市民,是不信概念!

  这是看完武汉市区后的第二大感受。

  武汉市区概念其实不少,二七滨江商务区、武昌滨江商务区、武汉CBD、青山商务区、阿里巴巴入驻徐东,这些名号堆在一起,谁都要说一句武汉牛逼,当然这里的武汉市区,我没算光谷。

  但真去武汉大街上问问,你会发现,武汉人对这些规划的认可度,实在是低。

  CBD里没企业,商务区里没商务。这句话可能有些夸张,但基本可以反映武汉市民对部分规划的态度。

  以武汉CBD为例,过去许多城市,在加快产业新城的培育时,也会打造一个市区中部门面,比如东莞,松山湖如火如荼,在市区也有一个南城总部基地。

  武汉CBD就是在这样的思路下重点打造的,建的非常漂亮,但本地人完全不认。

  下飞机的当晚,的士师傅就告诉我,这个CBD冒的人去,写字楼里面都是骗子公司。在夜里与武汉本地工作的朋友小聚时,也得到了同样的答案。

  而当我说,师傅你再拉我去二七滨江商务区时,师傅忍不住笑了。

  在满眼都是住宅的二七商务区边上,我突然明白了概念在武汉市区,是多么缥缈的东西。

  但熟悉武汉楼市的朋友一定知道,尽管二七滨江产业还没进来,但是房价已经站在了武汉楼市的巅峰!这是为什么呢?

  这其实就牵扯到,真正影响武汉市区选筹的核心,学区与稀缺景观!

  二七滨江有的是全武汉最开阔的滨江视野和最顶级的学区,还有武汉天地优质商圈的加持,这才是武汉富豪们真正愿意买单的点。

  而硚口,虽然也是老汉口市区,但是因为学区实在匮乏,楼市去化始终困难。

  所以,比起概念,武汉人真正愿意为房价买单的,只有学区与滨江。

  武汉楼市第三大特点,就是供应量大,品质稀缺。

  目前武汉的三环内,其实有供应的板块还很多,比如汉口有后湖板块、武昌有白沙洲三环内、汉阳有四新。并且超级大盘几乎占了八九成,楼建的是真的高,54层早已是常规操作!

  如此分散的购买力,以及逐年递增的供应之下,武汉楼市的去化并不乐观。即使在二环核心,售楼处门口依然有街霸,在拉人去看房,市场的冷热确实分布不均。

  所以,哪怕是刚需,也不建议大家往三环外走,三环是目前武汉房产价值的底线。

  其次是武汉目前的房产,品质实在是低,武汉市民根本没得选!

  考察过程中,可以发现,越往三环外走,项目品质越高;越是往核心区走,项目品质越是差。江岸区二环核心某盘,133平竟然连双开门冰箱都放不下,南北对流都做不到,公摊接近30%,一瞬间竟然觉得武汉市民,比深圳市民还惨。

  但并非是武汉人不爱品质好的项目,真的是只有屎给你挑,你有什么办法。真正能做到品质不错的性价比项目,在市场上其实也非常风靡!

  青山区某品质还不错的盘,项目销售告诉我,他们一个月卖了三栋。这个去化速度,可见武汉人对好品质有多么渴望。

  所以综合三点来看,光谷外的武汉市区,想要买房,真正值得关注的,是临江价值与学区优质程度,而品质是板块内选筹的关键,因为在武汉这真的太稀缺了。

  最后,再来说说武汉最独立的板块——光谷,尤其是光谷东,这依旧是这轮考察中,我认为最值得投资的板块。

  进入光谷,你会觉得,这里是第二个武汉!

  武汉市区没有的,这里都有。

  产业格外密集。在关山大道,还只能看到诸多学校,在金融港没看到金融本来有些失望,但是一旦进入高新大道,在双向四车道的马路上,你会看到整个武汉最密集的产业布局在这里铺开。

  诸多生物制药公司,科技大楼已经封顶,大悦城(000031,股吧)商业的框架已经到位,有轨电车开始投入使用,更牛的当然还是华为研发中心,与小米华中总部。

  在这里看到的是跟市区完全不同的面貌,如火如荼的基建建设中,更多的是产业,而非房子。

  并且,在光谷看房时,我竟惊喜的发现,项目品质明显变好了。

  不仅是户型设计合理起来,开始有小面积三房产品,改善产品品质也更高,楼层也开始以33层为主流,如果我是一个新武汉人,凭心而论,我会更愿意待在这里。

  不过目前光谷也分为诸多板块,就考察来看,关山大道附近的老光谷,确实空地不多,想象空间不大了,新房房价已经飙到2.7w左右,并且多以改善大面积为主,投资不推荐了。

  而满眼空地与企业的光谷中心城,肯定是此刻投资的首选。

  尽量选择靠近光谷中心城的核心买即可,光谷5路与高新大道可以做参考轴。其次选择项目周边总部云集的区域也可以。目前在售新房大多且不近地铁,如果想确定性更强可考虑地铁周边的二手房,比如朗诗等,最近二手成交数据也不错。

  最后再为大家总结一下,武汉的起势非常清晰,真论买房逻辑非常简单:

  1、刚需在三环内,有多钱办多少事。

  2、在市区投资,关注临江与学区,汉口滨江>武昌滨江>汉阳滨江,白沙洲三环内滨江其实算不得洼地,周边环境实在太差,地质也不好,外加没有好的学区,适合预算有限的刚需。青山滨江部分项目虽然价格稍高些,比白沙洲品质会更好些,我认为价值会更高一些。

  3、投资产业,选择光谷中心城板块。

  武汉这个城市,可以说的太多。

  大难之后,经济依旧能保住全国前十的位置,如今在这个城市穿梭,感受到的是真切的活力,不由感慨,这里真的是一座潜力无限的城市。由于文章篇幅有限,这篇只能给大家相对宏观的买房逻辑,后面我们还会有一篇更详细的考察文出来,大家可以持续关注!

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:董云龙 )
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