全城热土③丨首批集中供地能不能为杭州楼市去去火？

　　距离发布首批集中供地出让名单一个月，5月7日，杭州拉开为期两天的“抢地”大戏帷幕。

　　据悉，本次杭州共推出57宗涉宅用地，总出让面积约4533亩，合计总建筑面积约757万平方米，起始价935亿元。7日，被推上房企争食餐桌的是来自钱塘新区的7宗宅地、萧山区的12宗宅地及主城区的13宗宅地。

　　持续高热的杭州向来是房企们的必争之地，因此，在正式开拍之前，就已有20宗地块溢价率封顶，浦乐、东新、宁围、大学城北等地块报价一次封顶，超45宗地块提前产生报价。

　　对开发商来说，全年能瓜分多少杭州市场份额或许成败在此一举，而对于杭州的土地市场来说，或许也将创下两天拍地破千亿大关的记录。

　　那么，在新房库存吃紧、一二手房价严重倒挂之下，这场土拍“及时雨”究竟能够在多大程度上降低楼市热度、解渴购房者呢？多位业内人士表示程度有限。

　　01

　　32宗地揽金716.69亿  本地房企成大赢家

　　5月7日，首批被摆上货架的32宗地块集中出让，出让起始总金额569.1亿元，最终以716.68亿元成交。从土拍结果看，2宗地底价成交外，23宗地块触顶，7宗地未触顶，市场活跃度较高。

　　其中，钱塘区7宗地总出让金额148亿元，萧山区12宗地总出让金额172.43亿元，主城区13宗地总成交金额396.24亿元。

　　杭州土拍的政策是先竞价，达到30%溢价率时转竞自持比例，竞自持比例100%后竞养老住房面积。今天的土拍中，多个地块在到达30%顶价后进入竞自持阶段，其中建发地产竞得拱墅区地块需自持38%，创下“双限”以来，自持比例的新高。滨江、融信、融创、祥生、宋都、龙湖、等多个房企所竞得地块自持比例均超过10%。

　　今日土拍中，融信+滨江联合体成为当之无愧的最大赢家，合计斩获4宗地，总价172.5亿元，此外融信单独斩获3宗地块，总价56.02亿元，滨江单独斩获1宗，总价10.07亿元。8宗地块合计土地出让金238.60亿元。

　　值得注意的是，杭州主城区江干区思四堡七堡单元的两宗地块，由融信+滨江合计129.23亿元联合摘得，溢价率29.77%，楼面价超4.4万元，且自持比例为17%。

　　此前在广州、重庆等多个热点城市收获颇丰的融创，在今天上午萧山区的土地竞拍中，再次展露硬实力，以126.95亿元斩获4宗地块，据统计，自本轮集中供地出让以来，融创已合计出资439亿元将近30宗地块收入囊中。

　　如此一来，融信&滨江、融信、融创成交金额占首日32宗住宅用地成交总金额的49.7%，接近总成交额的一半，除一线品牌房企外，宋都、兴耀、中天、宝业、新丝路、博策等本地企业也同样有所收获。

　　随着今日杭州集中供地上半场落幕，万科、龙湖、保利等品牌房企均仅收获一宗地，相比于其他城市央企国企唱主角而言，杭州土地市场无疑是区域房企的天下。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，这恰恰说明区域深耕型房企在土地集中供应下的优势，区域性的聚焦使得以往的项目经营成为它们的经验积累，这比对本土房产市场不够了解的“门外汉”更胜一筹，在日后的产品设计以及发挥上也能获得更多的认可。

　　严跃进认为，这也正是在向我们传播出一个信号：未来他们的出手可能不再是全面扩张，更多的是深耕自己所熟悉的区域。

　　90度地产从今日如愿斩获土地的某房企处了解到，目前其拿地策略为以杭州大本营为主，把资金聚焦于杭州市场，获得充足土储后再考虑在其他城市拿地。

　　但整体来看，集中供地似乎并没有分散房企争抢的火力，根据企业报名举牌结果，报名家数在30家以上的，合计11宗，占比19%，包括浦乐、双浦、运河、杭氧、华丰等热门地块，而在今日成交的萧山科技城地块，更是达到35+家，TOP50房企几近占了一半。

　　20-30家房企参拍的地块，合计11宗，占比19%，包括东新、四堡七堡、祥符、宁围、世纪城等核心地块。

　　而从开发商维度来看，参拍宗数20以上的合计15家，包括绿城、滨江、融创、金地、阳光城(000671,股吧)、龙湖、华润、招商、保利等实力品牌房企。

　　02

　　一二手房价倒挂明显 供求关系难根本改善

　　其实，被“高虐”的不止房企，购房者的焦灼也存在已久。

　　近几年，“万人摇”成为杭州楼市难以摆脱的标签和杭州购房者挥之不去的梦魇。这背后是大量购房需求和供给不均衡之间的矛盾，以及一二手房价格倒挂带来的套利空间的共同发酵升温，让本就处于供求比低位的城市长期“一房难求”。

　　当下杭州楼市一个明显的特征是，一二手房差距的加大。部分板块一直未动的新房限价，已经与实际市场价格（二手房价格）形成巨大的价格差距。

　　“纹丝不动”的限价逻辑，牢牢锁定了这些板块新房市场的价格，而旺盛的购房需求，以及投资投机需求，转而把二手房价格不断推高。

　　从新房限价来看，毛坯限价均价最高的区域为下城区，平均毛坯限价均价为38167元/平方米，毛坯限价均价最低的区域为萧山区，平均毛坯限价均价为24568元/平方米。据贝壳研究院统计，杭州下城区二手房成交均价40624元/平方米，萧山区为35145元/平方米。

　　而从此次集中供地来看，部分板块一二手房依旧存在巨大价差，以钱江世纪城为例，此次“集中供地”中挂牌的世纪城核心区块单元SJC0209-06地块，新房精装限价依旧为47000元/平方米。

　　与其一路之隔的融信保利·创世纪，二手房主流挂牌价已经达到8万-10万元/平方米，若参考这一挂牌价，两者价差可以达到3.3-5.3万元/平方米。

　　未来科技城挂牌一宗绿汀路TOD综合体地块，住宅部分精装限价36100元/平方米，与其直线相距约500米的阳光城·未来悦二手房挂牌价在6万元/平方米左右，价差达到2万元/平方米以上。

　　尽管从土地限价情况来看，一二手倒挂的问题仍然存在，但不可否认，集中供地也有缓解住房供需矛盾及为“高烧”楼市降温的目的。

　　按照按照6到7个月的建设周期来算，预计首批集中出让的土地会在今年11到12月会集中上市，那么届时这批房源上市是否会改变杭州楼市供求关系？

　　严跃进认为，调整供需关系的效果有限，这一观点也得到了杭州本地某自媒体创始人的认同，他表示，从近5年走势来看，每年杭州新房每月成交大约1万到1.5万套，二手房成交大约为月度1万套，目前杭州“悬浮在空中的房票”总量大约为17万张。同时，每月因为新增的社保或户口又会增加几千张“房票”，经测算后，每年会新增约10万张“房票”，而每年杭州新增的新房套数在10万到20万套之间。

　　“从这组数据可以推算，每年杭州都有10万到15万人买不到新房，而这个滚动关系会一直持续。所以不论是杭州5月的首批集中供地，还是第二次、三次集中供地，供地总量是不变的，出让后即便是集中上市也只能改变某个季度或某几个月的供求关系，本质上每年的供求关系不会改变。”该自媒体创始人称。

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