集中供地，究竟想做什么

文 | 地产八卦女  陈庆

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这几天，地产圈最火的话题是什么？土拍！

无论是此前的广州、重庆、无锡，还是新近的杭州、北京，满屏的“土地焦虑”，深深刺激了各大地产人和买房人的心。

广州：48宗土地，以郊区地块为主，仍有7宗拍至封顶，溢价率最高达45%。

重庆：46宗土地，平均溢价率约43.78%，最高溢价率达129.98%。

无锡：16宗土地，仅1宗未破最高限价，多幅地块刷新地价纪录。特别值得一提的是，由于前4宗竞价激烈，土拍不得不延长到3天。

杭州：57宗地块，41宗溢价30%不算，还拼到竞自持，最高自持达38%。

北京：拍卖的30宗地，10宗地块都触到了溢价率的上限和公租房或者自持比例的上限，需要继续竞争「高品质方案」。

显然，开发商们如此不顾一切的抢地，是集中土拍政策实施前，所没有预料到的。

即使小心翼翼如北京，将土拍完美控制在低溢价率线上，仍然挡不住开发商们狂热的拿地情绪。

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说实话，限地价，限房价，竞自持，竞配建，竞品质，土拍的门槛已经不是一般房企够得上了。

很多中小房企在拍地前忙活了几个月，结果到了土拍现场后，面对节节攀升的自持比例、配建面积、溢价率，还没开始，气势上就已经输了：

自持近40%，高昂的溢价，严格的限价，这还怎么拿？

要知道，房企拿地自持，自持的面积只能出租，租金只有持有成本的1%、2%，算上融资利息，实际就是赔钱。卖的部分因为限价不挣钱，自持部分继续赔钱，还要沉淀大量资金。

“让这些不知死活的房企拼命抢地吧，到时候资金链一断就玩完。”面对抢地，有人调侃，那些拿了几百亿抢了一堆高价地的房企，还不如拿着这几百亿去买万科、中海的股票，毕竟这两家房企相对稳健，每年还有分红。

那么，既然明知不赚钱，为什么还有那么多的房企仍然“前仆后继”式的进场？

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事实上，对于“夹缝中求生存”这种集中供地模式，很早以前，就有人曾预言说，未来开发商没有选择！现在连房价都替你定好了。你只能选择还干不干，别的不用考虑了。

那么究竟还干不干？对于职业经理人来说，不拿地，就等同于失业，在拿地还勉强算得过账来的情况下，职业经理人肯定要推动总部拿地。

而对于老板来说，不拿地，等同于项目断粮断炊，等同于项目团队解散，等同于自己退出这个行业；拿地，则还可以通过挖掘“管理红利”，以内生动力省成本、提利润，从而减少亏本的风险。

因此，在面临“还干不干”这个问题的时候，大部分房企的反应还是拿地——土地对房开和从业人员来说，不仅是项目投资，可能也是粮食，投资赚不赚钱可能是次要的（如果杠杆率不高，强制自持，也不见得就不是好事），但没有粮食可能是很要命的，尤其是那些本身就有很高的kpi要求的企业。

即使拿地后，净利率很低，但对大部分房开来说，硬抢也得上，尤其是热点城市。不拿地没活干，关键是你越不拿地，就越拿不到金融机构的融资，规模萎缩得更快，死得也就越快！

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而集中供地，我们先前也说了，利好融资利率低的央企、民营大房企。

从最近杭州、北京、重庆等城市拍地的情况来看，越秀、融创、融信、龙湖、滨江、招商、卓越等品牌房企表现出色。特别是卓越，在最近的北京土拍上大展神威，连拿多宗地块！

与之相对应的是，某地产50强，报名参与了杭州、无锡、广州等多轮土拍，但激战几轮，全军覆没。

为什么？其实不用靠产品，单靠融资成本一项，这些央企和民营大房企就可以淘汰掉中小房企了。

事实上，集中供地模式下，保证金一地一交，动不动就要上百亿资金，如果全是开发商自有资金支持，很容易影响房企的现金流。为此，低成本的巨额融资，在集中土拍期间，格外珍贵。

而不少国企，说实话除了外部融资，还有整个集团的资金池，面上说资金不能到地产，但是通过集团体系关联企业再到母公司过一道。比如我就知道某家央企，今年就到处融资，还通过面上形式的购房尾款保理等方式从当地另外一家国企融资，利率也才不超过5%。

也正是因为融资利率低，所以大房企才可以心无旁骛的集中拿地。

从这方面说，集中供地这个政策也根本不是降地价用的，而是为了提高门槛，让实力低的公司拿不到地，加快市场出清，降低风险。财务稳健、融资利率低的大开发商通吃，而杠杆高的小开发商连地都没得搞，以后想学泰禾、福晟爆雷都没机会了。

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当然，既然融资利率高企的部分中小房企再难从集中土拍的22个城市拿地，那么，这些房企又何去何从呢？

事实上，据中指研究院统计，2020年22城商品房销售面积占全国比重24.3%，住宅用地成交规划建筑面积占全国300城的比例不足三成，在这22城之外的房地产市场，仍有巨大空间。

例如，如今房价火热的徐州、泉州、义乌、芜湖等地，就并非搞集中土拍的城市。在这些城市，“海阔凭鱼跃，天高任鸟飞”。

而从另一方面看，既然集中供地就能实现让小公司退出这22个大城市的目的，后面只要抓大放小，把少数几个大开发商的贷款、发债和销售控制住，这22个城市的楼市，也就能稳定下来。

更引人遐思的是，由于这22个城市，基本是房价轮动效应的领头羊。稳定了这22个城市，其他城市的房价，是否也会得到稳定呢？

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