北京首批集中供地未完待续：合共揽金1109亿 10宗地块尚存“悬念”

5月11日，北京首批集中供地土拍来到第二天，剩余13宗住宅用地参与到现场竞价。与前一日的激烈场面不同，开发商今日大多回归“理性”，不过卓越的黑马姿态也引发关注，而中海的0入账则令人遗憾。除此之外，有“悬念”地块也由前一日的7宗增至10宗。

现场竞价的25宗地块，合计成交981亿元，算上前面底价及招标成交的5宗地块，北京首批集中供地合计揽金1109.71亿元。

30宗地块总成交1109.17亿元

随着大兴旧宫地块成功出让，北京首批集中供地圆满收官。从前期的1宗招标+4宗底价出让，到历时两天的现场竞价，北京首批集中出让的30宗地块合共成交1109.71亿元。

5月11日，北京集中出让余下的13宗地块，包括丰台区2宗，通州区3宗，昌平区3宗，大兴区2宗，石景山、密云、延庆各一宗，总起始价435.7亿元。最终，13宗地块合计成交465.24亿元。

从出让表现来看，地块热度呈现两极分化。热门的地块如昌平的3宗地块以及北京副中心2宗地块全部触及地价上限，进入到竞公租房、竞国际人才社区阶段。而副中心0302街区地块、密云檀营地块、延庆南菜园地块等3宗地则纷纷转入竞高标准建设方案阶段，需要10-15个工作日内才能出结果。对比明显的是，丰台长辛店张家坟地块及通州宋庄地块仅现场报价一轮便迅速成交。

“太紧张了，虽然溢价率不高，但配建条件盘下来，有的地块基本都是零利润了，对所有环节都是个考验，特别是对北京市场不了解的。”华东某房企土拓部负责人看完两天的卖地后对北京商报记者惊呼。

中原地产首席分析师张大伟表示，除一宗共有产权房外，北京首批集中供应的29宗地块可分为三大类。一类是特殊属性共有商品房地块，共计6宗，分布于海淀树村、朝阳南皋、通州副中心等，这些地块都是区位条件较好的地块；一类是有套内7090面积限制，但没有价格限制的商品房，共计14宗，分布于朝阳、昌平、大兴等区域。

其余全部为不限价格以及面积的商品房，只不过在具体出让过程中竞拍方式不同，有的需要竞报租赁住房，有的则只需要竞报商品住宅建筑设计方案，而个别位置较远的地块，比如密云、怀柔、门头沟等区域地块竞拍中则没有特殊要求。

张大伟称，北京第一次在土地出让中出现这么多宗集中配建租赁住房地块的现象，这一点与今年两会提到的“解决好大城市住房突出问题，切实增加保障性租赁住房和共有产权房供给”的要求不谋而合。租赁住房用地的增加，更像是一个信号，除了稳房价，政策的着力点今年已经开始向“租房市场”倾斜了。

北京商报记者注意到，根据2021年度供地计划，北京在单列租赁住宅用地的基础上，按照商品房供应下限等比例安排租赁住宅供应指标，将租赁住宅占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。

卓越成为土拍黑马 中海0入账

随着北京首批集中供地收官，各房企的表现也尽收眼底。或是受到地块区域热度影响，与前一日的激烈场面不同，开发商今日大多回归“理性”，不过卓越的黑马姿态也引发关注。

记者了解到，11日上午卓越+首开经过110轮的竞价，才以62亿+3.25万平方米公租房面积竞得丰台区长辛店镇张郭庄村地块，溢价率5.08%。

而11日下午，卓越+中交则接连竞得昌平2宗地块。卓越+中交以49.9亿元+2.95万平方米公租房面积，竞得昌平区中关村(000931,股吧)生命科学园三期及北四村棚户区改造地块，溢价率5.05%；紧随其后，卓越+中交以36.1亿元+2.05万公租房面积，竞得昌平区东小口镇马连店1803-610地块，溢价率5.25%。

5月10日上午，卓越更是拿下北京土拍“首杀”，以39.27亿元竞得朝阳区金盏乡小店村3005-02地块，政府持有商品住宅产权份额13%。

两天时间，卓越前后花费187.27亿元（含联合体），成为当之无愧的黑马。对于卓越的积极表现，市场猜测与“明星经理人”陈凯的加盟有关系。

去年11月，卓越在深圳总部召开了高管入职大会，正式宣布陈凯的加盟。随着陈凯的加盟，卓越集团董事局主席李华更是提出，“两三年内卓越做到行业top20”的愿景。

与卓越的意外表现不同，中海在北京土拍前呼声很高。根据前期报名情况，中海参与到18宗地块，据说保证金都交了上百亿，但最终结果却以0入账收场。

对此，贝壳研究院高级分析师潘浩表示，中海以“利润王”著称，近2年盈利能力受地售比影响有所下滑，近期拿地策略中有一定的利润指标要求，而北京地块的利润空间较为一般，此或为中海此次并未出手的主要原因。

除上述两家房企外，中冶重新回归北京市场也值得关注，此次中冶共拿地2宗，成交约85亿元。

在本次土拍中收获颇丰的保利拿地后也表示，希望能够做出比较好的产品。

成交溢价率较2020年降低7.4个百分点

北京首批集中供应的30宗宅地，占到北京2021年度商品住宅用地供应计划下限的56.3%，更占到北京2021年度商品住宅用地供应计划的28.2%。此外，30宗成交住宅用地规划建筑面积335万平方米，相当于2020年全年成交住宅用地规划建筑面积的51.5%。成交金额达1109.71亿元，相当于2020年全年住宅用地成交金额的61.3%。

潘浩称，从整体土地属性来看，此次北京首批集中供地可谓“优质”。主要成交区域为朝阳区，成交规划建面占全市比重较2020年增长21.7%。朝阳区成交楼面价46602元/平方米，较2020年增长7.9%。

另外一个主要成交区域为通州区，本批次成交规划建面占全市比重较2020年增长10.0%。通州区成交楼面价21156元/平方米，较2020年增长1.3%。另海淀区因树村地块拉高影响，成交楼面价同比2020年增长52.7%.

根据限价要求以及政府份额结果，树村、崔各庄、东坝仍为北京首批集中供地楼面价和房价上限最高的板块。城市外围区域受供地位置影响，怀柔、门头沟成交楼面价增长幅度较大，达到60%以上，密云30%，昌平增幅为6.1%。外围区域供地优质化明显。

北京首批集中供地呈现低溢价、“个性化”调控等特点，从成交溢价率来看，30宅地整体溢价率为6.4%，较2020年全年成交溢价率降低7.4个百分点，可谓调控十分到位。

北京市住建委市场处处长王争也表示，在本轮供地前，住建部门和规自委合作，对未来的供应进行提前联动，目的就是确保市场稳定。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，本次北京集中拍地数量占据今年供地总量的三分之一，一定程度上影响着接下来北京新房市场的新格局。“个性化”调控虽然压缩了房企未来的盈利空间，但房企整体竞拍积极性并未减弱，可见对北京市场长期看好。

陈霄指出，从近期举办集中土拍的城市表现来看，城市间土拍热度分化明显，如杭州、重庆以及北京等城市首场集中土拍热度居高，同时也有部分城市如长春等土拍现场表现较为冷淡。这反应出在供地“两集中”新政下，房企拿地的重点和态度，对于城市基本面良好以及住宅地块较为稀缺优质的城市或区域房企持长期看好态度，这时候房企资金能力将起到关键的决定作用，资金雄厚的房企在拿地选择上更加具有优势。

北京商报记者 卢扬 王寅浩