北京首轮集中供地：30宗地块吸金1109亿 开发商直言“盈利空间很小”

5月11日，为期两天的北京首轮集中供地正式落下帷幕，共吸引50余家房企参与竞拍。

北京此次集中供地共推出30宗地块，总建筑规模约345万平方米，起拍价总额高达1035.81亿元。最终，30宗地块总成交价为1109.7亿元，其中20宗地块已确认归属者，另外还有10宗地块因触及“竞地价”“竞政府持有产权份额”双顶，转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序，竞得开发商仍处待定状态。

“在地价上限及其他严密的土拍规则约束下，此次有29宗地块整体溢价率水平处于低位，落实了稳地价的目标，但北京土地竞拍热度仍相对较高。”中指研究院北京公司研究副总监李益峰告诉记者。

“本次北京土拍现场竞争较为激烈，多宗地块因触及‘双顶’转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序，房企拿地积极性可见一斑。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示。

对于此次集中供地对北京房价的影响，一家TOP20房企的高层告诉记者，“北京集中供地与其它地方不同的是，在拍地时就被政府限制了售价，所以对房价不会带来太大影响。”

54家房企围猎30宗地块

北京首轮集中供地原定于5月8日开始现场集中竞价，后延期至5月10日-5月11日举行。

据财联社记者了解，此次集中供地共有54家房企参与，且参拍企业阵容强大，包括碧桂园、万科、融创、中海、保利、龙湖、华润置地、金茂、金地等多家知名房企，或以联合体形式或独立参与竞拍报名。

北京本次推出的30宗地块中，拍卖之前已经有5宗地块成交，其中有1宗通过招标成交，还有4宗底价成交，5宗地块总成交价合计约128亿元，因此进行拍卖的只有25宗地块。

其中5月10日推出的12宗住宅用地总成交金额为516.19亿元，其中5宗地块由卓越、融创、金地+保利+华润、招商+城建、中冶等公司或联合体拿下，另外7宗地块则进入竞高标准建设方案阶段。

而5月11日拍卖的13宗地块整体土地出让金约465.24亿元，其中10宗地块分别由碧桂园、金地、融创+石泰、金茂、中冶、卓越+中交、首开+卓越、首开+住总、天时汤山成功竞得，另外3宗地块触及地价上限，转入竞高标准建设方案阶段，需要10-15个工作日才能出结果。

而在这次拍地中，最引人关注的开发商为卓越，其独自以及与中交、首开等联合体共以187亿元拿下了北京4宗地块，领跑众多房企。

“本次北京拍地的整体溢价率很低，5月10日的12宗地块整体溢价率仅为4%，5月11日的13宗地块整体溢价率虽有所提升，但整体依然只有约10%左右。”中原地产首席分析师张大伟表示，同样的集中供地，北京的低溢价率与广州、重庆高溢价率形成鲜明对比，成为本轮拍地中的“优等生”。

“北京土拍溢价率并不高，房企基本没什么利润，盈利空间很小，基本压缩到了极致。”一家总部位于北京的房企高层告诉记者，“这样的政策改变给开发商带来的压力是很大的，让我们感受到了生存危机。”

虽然对于房企来说利润空间一般，但并未影响其积极参与竞拍。

多位接受记者采访的专家表示，房企对于一线城市地块的争夺，更多考虑市场份额的占有，也代表房企对未来北京市场的长期看好。

“房企青睐北京市场，是看重北京房地产市场的流量，房子最起码能卖得出去，对于企业保规模、保融资、保业绩都是有帮助的。”上述房企高层表示。

低溢价率成北京土拍主旋律

据了解，本次北京集中供地数量占今年供地总量的三分之一，剩下两轮集中供地将在7月、11月左右发布商品住宅用地出让公告。

“北京摁住地王的决心非常坚决，首轮集中供地推出的30宗地块在竞拍阶段都做了严格的条件限制，低溢价率可能是北京供地很长一段时间的主旋律。”张大伟如是说。

值得关注的是，此次北京集中供地出让方式更加复杂化和多元化，包括了竞租赁、竞政府份额，以及触双限进入高标准商品住宅建设方案投报程序等。

在两天的拍卖结束后，已经有10宗地块进入该程序，包括朝阳区王四营乡3块地块、北京朝阳崔各庄30-L06地块、北朝阳区豆各庄乡孙家坡村1306-638地块、海淀树村两宗地块，通州区副中心1宗地块等。

“北京这一轮土拍的竞拍难度较大，政策是地价到达上限后，有的地是直接竞方案、有的地还要竞租赁或竞政府份额，同时设定金额上限、租赁上限、高标准住宅建设方案等规则，这让房企在进行土地投资决策时需要考虑更多因素，除了开发能力之外，资产运营能力可能成为未来决胜的关键因素。”贝壳研究院分析师潘浩表示。

陈霄也指出，高标准商品住宅建设方案即针对建筑品质和专业设计进行综合评分，意味着不是任意房企都能拍得地块，对于房企的操盘能力和建筑水平都是一个考验，对房企来说意味着逐渐进入以质取胜的阶段。

“高标准商品住宅建设方面，政府应该会有明确的打分细则，包括绿色三星、装配式建筑等，目的是鼓励房企做好房子的品质。”上述TOP20房企的高层向记者表示。

另一位房企高层告诉记者，“综合实力、产品能力、资金能力比较强的房企，过去市场表现较好、没有劣迹的房企，以及能够配合支持政府政策的房企优势会比较大。”

“在供地两集中新政下，房企资金能力将起到决定作用，资金雄厚的房企在拿地选择上更具有优势。从本轮北京集中供地来看，头部房企以及央企国企成为最大赢家，同时，房企联合拿地现象成为重要趋势。”张大伟表示。