卓越成北京集中供地最大赢家 盈利空间被严重挤压或成后续开发难题

红周刊 记者 | 熊颖

5月11日，为期两天的北京首次集中供地落下帷幕。30宗地块中，已成交20宗，剩余10宗进入高标准方案投报程序。而在已成交的20宗地块里，华南房企卓越以187亿元拿下4宗，成为本次北京集中供地拿地最多的房企之一。

2天斩获4宗在京地块

5月10日，卓越首日“开门红”，以39.27亿元+政府持有商品住宅产权份额13%竞得朝阳金盏02地块，溢价率3.89%，成交楼面价约5.3万元/平方米。该地块房价上限为7.6万元/平方米，而据贝壳找房数据显示，地块周边新房均价在6.5-6.9万元/平方米之间。

5月11日，卓越以联合体形式再次拿下三宗地块。其中，卓越首开联合体以62亿元+3.25万平方米公共租赁住房面积斩获丰台张郭庄地块，溢价率5.08%，成交楼面价约4.5万元/平方米，房价上限为6.8万元/平方米。

卓越中交联合体以49.9亿元+2.95万平方米公共租赁住房面积拿下昌平中关村(000931,股吧)生命科学园地块，溢价率5.05%，成交楼面价约5万元/平方米，房价上限为6.2万元/平方米。

随后，卓越中交联合体再以36.1亿元+2.05万平方米公共租赁住房面积摘得昌平东小口地块，溢价率5.25%，成交楼面价约5.3万元/平方米，房价上限为6.3万元/平方米。

房企利润被严重挤压

4宗地块盈利空间或有限

两天拿下4宗北京地块，卓越在京开拓决心不小。然而在此之前，卓越在京开发经验并不算丰富。卓越起家于深圳，据其官网介绍，公司地产开发主要聚焦于粤港澳大湾区以及长三角经济圈，卓越位于北京的在售项目也仅有翡翠山晓、翡翠公园。

《红周刊(博客,微博)》记者梳理发现，上述两大楼盘项目为卓越和万科的合作开发项目，隶属于万科的高端产品系“翡翠系列”，因而在对外介绍中，也多被冠名为“万科翡翠山晓”“万科翡翠公园”。

为何卓越要想抢占北京楼市？合硕机构首席分析师郭毅告诉《红周刊》记者，目前，接近千亿规模的卓越正处于爬坡阶段，想要谋求更大发展布局。而如果卓越的某个产品系在北京获得很好的表现，有利于他的同一产品系去做全国化复制，从品牌层面、成本控制以及业绩实现上都能形成一个较好的支撑和布局。

不过卓越所拿地块的后续开发同样面临挑战。昌平中关村生命科学园地块成交楼面价和房价上限差额为1.2万元/平方米；而东小口地块的成交楼面价和房价上限差额仅为1万元/平方米。郭毅表示，东小口地块的盈利空间非常有限，甚至可能出现亏损。中原地产首席分析师张大伟也向《红周刊》记者表示，本次土拍，房企利润被严重压缩，未来将考验企业项目的运作能力。

此外，根据北京集中供地土拍规则，地块竞买报价达到土地合理上限价格后，停止接受更高报价，转为在此基础上，进行公共租赁住房面积的现场竞报。因而，越热门的地块，房企竞拍成功后所配建的公共租赁住房面积就可能越高。

《红周刊》记者梳理发现，北京集中供地，多房企拿地竞配的公租房面积在2万平方米以内。而卓越所拿的丰台张郭庄地块、昌平中关村生命科学园地块、昌平东小口地块分别竞配公租房面积3.25万平方米、2.95万平方米、2.05万平方米，远高于其他房企，这也可能进一步增加卓越的后续开发难度以及盈利难度。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《红周刊》记者表示，楼面价较高、项目面临限价、配建项目规模较大，会使得房企盈利能力受影响。所以后续关键在于，要与合作企业进行成本分担，积极寻求降低成本的渠道。

曾两度IPO失败

2020年旗下物业分拆上市

克而瑞数据显示，2020年，卓越实现合约销售额994.1亿元，距离千亿门槛只差“临门一脚”，其中权益销售额为700.3亿元，权益排名甚至超过滨江、中骏等不少上市房企。

据媒体报道，2020年11月，卓越集团内部会议上，公司董事局主席李华表示，两三年内希望卓越能做到行业TOP20。与此同时，卓越还邀请陈凯加入卓越担任集团执行董事长职务。陈凯是房地产行业的明星职业经理人，曾在华润、龙湖、阳光城(000671,股吧)、中南置业、新力等多家房企任职。

而为了实现TOP20这一目标，2021年，卓越加大拿地力度。克而瑞数据显示，2020年前四月，卓越新增土地货值548.1亿元，在地产行业中排名第10位。

值得一提的是，此前，卓越曾多次赴港上市。2007年，卓越首次在港申请上市，计划筹资17亿元，随后受2008年环球金融危机影响上市中断；2009年卓越重启IPO，但由于估价偏低，国际认购情况较差，卓越又选择主动暂停IPO。

2020年，卓越将旗下物业平台卓越商企服务分拆上市。上市后首份年报显示，2020年，卓越商企服务实现营业收入约25.25亿元，同比增长37.5%；归属股东净利润3.25亿元，同比增82.1%。这一增长速度略高于行业平均增速，中信建投研究报告指出，26家重点物企（A+H）2020年全年合计实现营业收入1203.8亿元，同比增长41.1%；实现归母净利润170.0亿元，同比增长68.8%。

不过，研报同样指出，“物企规模分化进一步拉大，未来弯道超车机会有限。”截至2020年末，卓越商企服务实现合约面积约4.47千万平方米，同比增长约34.9%，在管面积约3.2千万平方米，同比增长约36.2%。卓越3.2千万平方米的在管面积在上市物企中仅排名第26位，并不占据优势。而排名第一位的保利物业在管面积为38.01千万平方米，相当于近12个卓越的在管面积。

（文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）