集中供地颗粒无收 雅居乐联手珠实夺得广州荔湾旧改

观点地产网 与万科广信资产包花地湾部分一站之隔的坑口村，终于迎来旧改靴子落地的一天。

自去年11月，坑口村启动城中村全面改造意愿表决工作以来，这个地处白鹅潭黄金位置的旧改项目便引来众多关注。

有声音猜测，彼时万科舍弃葵蓬村便是为了转战坑口村；也有声音认为，项目对产业导入要求高，国企成功率会更大。

5月12日，广州坑口经济联社组织党员、社员代表召开坑口经济联社关于选择合作意向企业表决大会。

根据投票表决结果，在两家候选合作意向企业中，广州珠江实业(600684,股吧)开发股份有限公司及广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（联合体）以95张同意票、98.96%同意率成为坑口村旧改意向合作企业；另一家候选企业越秀地产旗下广州市城市建设开发有限公司则惜败。

即是说，两家在广州旧改江湖里尚未扮演过什么主角的企业，联合夺下了坑口村项目。

坑口村的争夺

坑口村位于广州荔湾区的西南部，由坑口、沙涌、罗涌、墩头、西坑、南围六条自然村组成，其优越的位置常被形容为“是广佛同城的桥头堡”。

据悉，坑口作为白鹅潭商务区二区的核心，在地段上串联起广钢新城与花地湾板块；同时，坑口联社覆盖完善的交通网络，片区内有地铁1号线坑口站、广佛线穿过。

因地处老城区，周边生活配套齐全，且附近分布广州芳村客运站、坑口工区、坑口电子数码基地等，人流众多，这也使得租金收益可观。

地段决定价值，有分析甚至认为，坑口旧改成败影响着白鹅潭片的发展，这也使得坑口村的旧改备受关注。

于2020年11月1日，坑口村采用合作模式启动城中村全面改造意愿表决工作，全面改造意愿表决同意率达99.57%；今年1月，坑口经济联社表决同意城中村改造引入合作意向企业事项，并随后于4月在广州市荔湾区人民政府网正式挂网招标，意味着进入实质性启动阶段。

彼时外界认为，万科将是板上钉钉的中标选手，原因在于坑口村启动旧改的前两天，万科因“认为项目无法平衡复建与融资的成本”，明确退出了荔湾葵蓬村的改造。

之所以两者间是“二选一”的关系，是因为坑口村提出不接受正在实施荔湾区旧村更新改造且尚未完成整村补偿安置工作的合作企业及其关联企业或合作意向企业及其关联企业进行报名。

于万科而言，坑口紧挨万科广信资产包，若拿下或能形成连片开发。然而，从坑口村官方披露的文件看，报名企业主体仅有三家，分别是珠实雅居乐联合体、越秀地产、合景——万科并没有出现其中，实属意料之外。

经过初步审核，合景并未获批、率先出局，前两者成为最后角逐对手。

在珠实与越秀两家本地国企的较量中，前者参与旧城旧厂改造项目较多，未操刀过旧村改造项目，但手握毗邻坑口村的聚龙湾和西塱站项目，对该区域已有深耕经验。

后者越秀地产目前同样未有完成改造的旧村项目；值得一提的是，除了坑口村，越秀还在接触另一个荔湾旧改项目增滘村，且于去年底旧村改造项目服务中心已投入使用，一定意义上也不符合上述的排他要求。

然而，无论是珠实或越秀，虽然结果出乎外界意料，但也反映了当前国企在旧村改造中的优势。据观点地产新媒体了解，于5月11日坑口村联社组织召开的座谈会上，社员（村民）等便表示国企的优势在于资金流保障大，兜底能力强，有政府信誉作保障，更符合村民期望。

无独有偶，此前中核工摘得南漖村，葵蓬村在保利、招商与富力的抉择中，前两者明显揽下绝大部分票数。

“这将会是未来广州旧改的一个主流趋势，也就是由地方国资委主导的企业参与旧改，然后以开放合作的方式实现整个广州的城市更新。”世联行(002285,股吧)广州大区副总经理林家星肯定了该观点。

他对此解释称，出现这种趋势一方面主要是对于负责旧改前期土地整理等平台公司的规范化，另一方面则是政府在城市更新方面提出明确的产业产值、税收等一系列要求，这种要求下国企在执行相关产业导入、资源对接方面更具备一定优势。

如坑口村的产业门槛便不低，提出要求坑口旧改项目产业建设量占比不低于60%，还将重点发展商务服务业、总部经济、会展商贸业、新一代信息技术等产业。

至于民企的参与空间问题，林家星则认为在二级市场、三级运营方面国企与民企联手也是一种可行的方式。

雅居乐“首秀”

万科、合景、越秀、珠实，坑口村争夺中前前后后牵扯了多家房企。与珠江实业组成联合体的雅居乐，则是其中“闷声发大财”的角色。

据观点地产新媒体统计，坑口村是雅居乐真正意义上获取的第一个广州旧村改造项目。

随着近两年广州旧改推进，旧村改造在羊城这片土地上俨然已成燎原之势，一边是保利、富力等本地虎，一边是升龙、星河、佳兆业等过江龙，纷纷上场切割这块大蛋糕。

多方激战中，作为本地房企的雅居乐显得有些掉队。

雅居乐最早于2017年开始就广州黄埔区城市更新领域展开合作，但截至2019年底仅完成了10个项目的合作协议、5个项目的框架协议，锁定土地面积600万平方米。

对比广州旧改巨头保利，迄今为止在建及建成项目近10个，跟进旧改项目近40个，囊括冼村、小新塘、中新村、三东村、亭角村、红卫村、大塱村等，用地协议改造面积超1万亩。

眼见广州旧改战火持续，招拍挂市场价格上涨，雅居乐也坐不住。于2020年6月，雅居乐正式成立城市更新集团，目标很明确，旨在加大城市更新业务的拓展力度，抢抓城市更新市场窗口期。

截至目前，雅居乐在城市更新方面还无太多战绩，仅于2020年11月拿下广州鳌头镇岭南村旧改前期服务商，此外或已介入黄埔姬堂村旧改。

因此，坑口村意味着雅居乐在广州旧村改造方面正式破冰。更重要的是，坑口村位置优越，属于传统意义上的主城区。

在广州深耕二十余年的雅居乐，自早些年在主城打造出雅居乐花园、剑桥郡、富春山居等热门项目后，近些年转为低调，拿地也多以花都、从化为主。

有雅居乐人士曾表示，目前雅居乐在主城区已基本没有什么项目储备。据观点地产新媒体了解，近来雅居乐推向市场的花城雅郡、滨江雅苑均位于远郊区。

而在今年初，同样位于荔湾白鹅潭板块、蛰伏五年的华大物流地块——雅居乐天际715入市，也被雅居乐赋以“重返广州市中心”的战略意义。

可以窥见，坑口村于雅居乐的意义不仅在于旧改首落子，还在于广州核心区土储的加码——这在集中供地下显得更为迫切。

据悉，由于时间高度集中，集中供地这种模式势必对开发商的资金实力及峰值会相应有所要求。

一方面分散了房企的投资精力，使得外来房企得以有机会进入目标城市；另一方面，房企参与数量多，竞争激烈，也将许多资金不充裕的企业挡在了门外。

就广州而言，4月底首批集中供地时雅居乐就是在门外徘徊的一员，颗粒无收。

随着广州旧改进程不断往前、政策与要求指引不断细化，傍上国企，或许是尚无太多经验积累的雅居乐在旧改战场乃至整个广州土储上分一杯羹的方式之一。