TOP50上市房企存货业绩“冰与火”：有房企存货周转超2000天也有目标在隐藏

随着“三道红线”新政实施，房企均需要秉承量入为出的投资策略，若去化速度变慢，资金运转效率也会相应变慢，公司正常经营可能遭遇重大考验。

在一个充斥着迷茫、内外交困的市场中，这是一个表明房企仍在冲转发展的迹象。

最近，中国房地产报记者统计了TOP50上市房企2021年销售目标，从统计结果来看，已对外公布销售业绩目标增量平均值为10.51%；不过，仍有包括保利发展等9家房企并未公布2021年销售目标。

头部房企中，恒大、碧桂园和万科业绩目标增量分别为3.71%、9.35%和12.19%；三者中，仅有万科将目标增量值定位两位数。

此外，佳兆业和大悦城(000031,股吧)业绩目标增长值超过20%，是TOP50家上市房企中仅有的将业绩目标调高到两成以上企业。

公开数据显示，2020年佳兆业合约销售金额约1069亿元，同比增长21%；销售面积620万平方米，同比增长33%；

在2019年年度业绩说明会上，大悦城公司管理层在提到2021年销售突破千亿元目标。根据克而瑞数据，大悦城在2020年全口径销售额为822.4亿元，排名第54位，相比2019年的619.9亿元增长32.67%。

佳兆业和大悦城能否延续此前增长势头，在2021年完成20%以上业绩目标增量，值得持续关注。

与上述企业相反的是，滨江集团(002244,股吧)将2021年业绩目标调低了。2020年，滨江集团完成1363.6亿元销售额，但将2021年目标定为1200亿元。

对此，滨江集团回答称，如同2019年销售额1120亿元但定下2020年1000亿元销售目标一样，公司在做2021年销售规划时也同样留有余地，就算形势变化也能顺利完成。

不过，在5月14日举行的线上2020年度业绩网上说明会上，滨江集团董事长戚金兴表示，公司2021年推盘货值估计在2000亿元，销售目标在1500亿元。

戚金兴曾表示，“房地产的‘黄金时代’我们还小，‘白银时代’我们的能力还不强，2019年开始‘黄铜时代’直到2028年，反而是滨江机会。2019年到2028年目标是利润达到300亿元，2021年销售目标是1200亿元。”

由此可见，握在董事长戚金兴手中的“余地”仍有不小。

另外，从存货来看，截至2020年年末TOP50家上市房企存货规模达到了13.18万亿元。从单个房企存货规模来看，2020年全年有38家房企存货规模超过1000亿元，较2019年增加8家。TOP3房企存货规模均超万亿元，其中恒大、碧桂园、万科存货规模分别为14100亿元、11000亿元和10020.6亿元。

由此可以看出，虽然2020年上半年疫情带来了较多不确定性，房企多数开竣工受到一定影响，但下半年在融资环境放宽情况下，房企拿地普遍加快了速度。

在TOP50上市房企中，2020年末较2019年末存货出现下降的企业仅有3家，分别是华夏幸福(600340,股吧)、中国奥园和新力控股。

其他47家房企存货均出现增长，2020年存货增长区间在60亿元至2000亿元不等。其中存货增长最多的是碧桂园，增长值为2321.4亿元，一枝独秀。

此外，提到房企存货就不得不提房企存货周转率。

存货周转率是反映企业营运能力重要指标之一，用来测定企业一定时期内存货的周转速度，存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，以及占用在存货上的资金周转速度越快。

根据中国房地产报记者统计数据显示，2020年，TOP50上市房企平均存货周转率为0.365，较2019年末存货周转率平均上升了0.065。存货上升同时周转率也上升，说明房企销售速度小于土地储备增加和可售面积增长速度。

值得一提的是，中交地产(000736,股吧)、首开股份(600376,股吧)、禹洲集团和首创置业存货转换周期均超过2000天；中国铁建(601186,股吧)存货转换周期仅为165天，不到半年时间。

随着“三道红线”新政实施，房企均需秉承量入为出的投资策略，若去化速度变慢，资金运转效率也会相应变慢，公司正常经营可能遭遇重大考验。

在此情况下，企业库存结构不平衡问题尤为突出，去库存也将是2021年房企重要任务。

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