济南土拍丨108宗地揽金281.84亿 中梁、金地、中海均有斩获

    济南首批“两集中”供地的114宗土地迎来拍卖，其中，114宗土地中含73宗居住用地、4宗商住用地、27宗商务金融用地、5宗商服用地、2宗旅馆用地、1宗教育用地、1宗零售用地及1宗仓储用地；总面积342.7万平方米，总起始价276.27亿元，最高起始楼面价约10493元/平方米。

　　本次出让地块共分为5个批次出让，有6宗地块流拍，大部分地块均以底价成交，溢价率最高达64.41%，总收金281.84亿元，中梁、建发、金地、中海均有斩获。

　　第一批次

　　第一批次进行拍卖的是高新区、济阳区、莱芜区、钢城区共28宗地块。共流拍了5宗，其余23宗的总成交金额为32.68亿元。

　　高新区新泺大街北侧、崇华路西侧大众报业组团地块为住宅和商业组团出让，面积共计约5.09万㎡，被龙湖以8.4亿摘得，住宅地上最大容积率2.1，起始楼面价约10149元/平方米。而位于港源七路以南、港兴二路以东的章锦片区地块2宗地块和位于芙蓉路以北、马鞍山以南的2宗地块流拍。

　　其中，莱芜2021-19号地块由碧桂园以3.82亿元竞得，楼面价为4479.887元/㎡。资料显示，该宗地位于莱芜高新区飞泉街以南、滨河西路以西，出让面积4.26万㎡，为住宅用地，容积率2，起始价为3.82亿元。

　　另外，莱芜区亦有1宗地块流拍，其余的7宗地块以及济阳区13宗地块、钢城区1宗地块则已成交，但具体竞得人均为待审核。

　　第二批次

　　第二批次共18宗地块，有1宗流拍，15宗底价成交，2宗地块进入竞价环节。淸照大街以东地块被中康房地产拿下。原济南第四毛巾厂周边地块有海通地产竞得。

　　第三批次

　　第三批次进行拍卖的是历下区7宗地块和历城区13宗地块，出让总面积合计48.44万平方米。据统计，共有14宗地块为底价成交，另有6宗地块为溢价成交，总计成交金额为71.7亿元。

　　信息显示，位于历城区响泉街以北，梁王西路西侧的原山东塑料厂地块，经过多轮竞价之后，最终均被大华竞得。其中A-1地块以9.78亿元价格摘得，楼面价约7736元/平方米。溢价率约48.77%，住宅地上最大容积率2.7；A-2地块以4.15亿元价格摘得，楼面价约8484元/平方米，溢价率约54.36%。

　　位于西至土河，北至工业北路郭店片区住宅地块，住宅地上最大容积率2.0，经过5轮竞价，最终被中铁建以4.2亿价格摘得，楼面价约5503元/平方米。

　　位于张马大街以东、书堂街以北的张马组团地块，经过5轮竞价被济宁瑞马以5.55亿元摘得，住宅地上最大容积率2.0，楼面价约7658元/平方米。

　　中电建以底价共19.47亿元拿下4宗地块。

　　第四批次

　　第四批次进行竞价的是槐荫区13宗地块和长清区7宗地块，出让总面积合计86.2万平方米，总成交金额为68.1亿元。

　　王府车辆段上盖开发项目地块A(盖上)被中梁以总价10.1亿元夺得，溢价率约0.84%，成交楼面地价约2899元/平方米。

　　王府车辆段上盖开发项目地块E(盖上)被建发以总价8.84亿元夺得，溢价率约42%，成交楼面地价约7114元/平方米。

　　王府车辆段上盖开发项目地块F(盖上)被海信以总价6.17元夺得，溢价率约49%，成交楼面地价约7611元/平方米。

　　金地以底价8.97亿元摘得槐荫区济齐路以南，南北三号路以东的B-1、B-2、B-3组团地块，最高成交楼面地价约6300元/平方米。

　　位于长清区的7宗地块均以低价成交，7宗出让总面积41.73万平方米，成交总价23.4亿元。

　　第五批次

　　第五批次进行拍卖的是市中区23宗地块和天桥区5宗地块，出让总面积合计66.52万平方米。

　　党家智慧城一期项目1号组团地块被中海以总价16.16亿元摘得，溢价率约1.45%。

　　而党家智慧城一期项目2号组团地块被绿地控股(600606,股吧)+绿地泉以总价14.34亿元摘得，溢价率约2.4%。

　　首轮集中供地呈现冷热不均 分化明显态势

　　济南首批“两集中”供地的114宗土地中，有6宗地块流拍，大部分地块均以底价成交，不过，市区核心地块溢价率最高达64.41%，呈现冷热不均的态势，总收金281.84亿元。

　　实际上，从目前首轮集中供地已经完成的城市来看，已经出现了冷热分化的情况。重庆、杭州、无锡等地土地市场热度高企，杭州超过七成地块溢价率触顶，重庆近半地块溢价率超50%，但首个公开竞拍的长春，首轮土拍的38宗土地中，32宗以底价成交，2宗流拍。

　　与上述城市不同的是，沈阳和长春相对较为冷淡，尤其长春平均溢价率仅有3.3%，大部分地块底价成交，还出现了终止挂牌、流拍的现象。

　　CRIC研究中心研究员谢阳春表示，“分化”是行业规模增速放缓后的市场常态，从4月的六个集中供地的城市来看，不同城市土拍冷热不均。

　　从企业投资热情也可窥知一二。谢阳春介绍，首批进行集中供地拍卖的城市中，广州、无锡、杭州等都是开发商重点关注的核心城市，且由于不乏优质地块供应，导致房企拿地积极性相对较高。有些房企为提高竞得概率，使用多个马甲公司共同参拍一宗地块。房企规模上，广州、无锡等地，一半以上地块均为50强房企所获，但反观长春成交38宗地块，仅有3宗地块被50强房企竞得，其他拿地房企均为中小房企或本地房企竞得。

　　“除了不同城市的热度有所分化以外，同一城市内部也出现分化。”谢阳春说，与无锡、重庆八成地块可比地价上涨不同，广州首次集中拍地中，可比地价上涨和下跌的地块分别占46%和54%，分化显著。其中，广州南沙、黄埔区还诞生了两宗新的单价地王，而增城、从化、花都等区域地块则以底价成交为主，且流拍的6宗地均集中于此。

　　11个典型城市首场土拍情况（万㎡、亿元、元/㎡）