热点丨大增50%！今年前五月商品房销售火热 热点城市房价反弹压力较大

6月16日，国家统计局发布了2021年1—5月份全国房地产开发投资和销售情况。

数据显示，1—5月份，商品房销售面积66383万平方米，同比增长36.3%；商品房销售额70534亿元，增长52.4%；其中，住宅销售额同比增长56.5%。

值得关注的是，1-5月，根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，全国商品房均价为10625元/平方米，涨幅为11.8%。目前已经连续四次出现了房价单月破万现象。地价方面，当前1-5月份地价为4393元/平方米，同比下跌了14.1%。?

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房价地价这两个市场结合来看，至少说明房价更为强势，而地价则明显有降温迹象。这和居民家庭、房企对于房地产市场的预期是有关系的。?

前5月商品房销售额增五成

在商品房销售和待售情况方面，1—5月份，商品房销售面积66383万平方米，同比增长36.3%；比2019年1—5月份增长19.6%，两年平均增长9.3%，商品房销售额70534亿元，增长52.4%。其中，住宅销售额增长56.5%，办公楼销售额增长24.9%，商业营业用房销售额增长10.3%。东部地区的销售状况最好，商品房销售面积28385万平方米，销售额41511亿元。

分城市能级来看，1-5月商品房成交量增速持续放缓，其中一线城市环比回落幅度最大。据贝壳研究院统计，5月一线城市市场活跃度保持最高，但降速最快。其中，一线、二线、三四线城市成交面积累计增速分别为92%、53%、41%，一线城市增速环比回落幅度最大，为26个百分点。预计后续销售增速继续呈现收窄局面。?

从价格维度来看， 1-5月商品房销售均价为10625元/平方米，同比增长11.8%，环比下降1.2%，价格维稳。

1-5月，各城市限购政策不断升级加码。据贝壳研究院统计，5月南京、北京、深圳、西安、宁波、上海、湖州、嘉兴、海口、郑州、绍兴、成都、合肥共13城发布15次房产调控政策，其中多个城市年内多次调控，且为前期政策的升级，分别从限购、限售、公开摇号、捂盘惜售及人口落户等角度出台相关政策，预计短期内，调控升级仍将延续，这对商品房价格起到了较好的稳定作用。?

近期市场方面，5月份楼市成交趋稳，各线城市表现不一。CREIS中指数据显示，2021年5月监测的主要城市成交面积环比上升0.47%，超3成城市环比均有不同程度上升，同比则上升17.43%。环比来看，7个城市上升，苏州升幅较明显，西安次之，此外温州和连云港(601008,股吧)升幅较小，在10%以内；环比下降的城市中，福州降幅明显。同比来看，12个城市上升，苏州、武汉和南京升幅较为明显。?

品牌房企持续加大拿地投入?

统计局数据显示，1-5月房地产开发投资额为54318亿元，增速为18.3%，5月开发投资额为14078亿元，环比上涨11.2%。?

对此，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，半年业绩压力拉动5月新开工面积及开发投资额上行，预计短期拉动作用仍将持续。由于半年业绩需要，5月新开工面积为20444万平方米、环比增长15.2%，5月新开工面积环比上涨，进而推动开发投资额环比上涨。预计随着集中供地的持续推进，新开工面积对开发投资的促进作用仍将持续。?

从近期拿地情况来看，5月份品牌房企持续加大拿地投入。CREIS中指数据显示，5月重点监测品牌房企累计新增土地面积545.62万平方米，环比上升2.14%；规划建筑面积为1291.14万平方米，环比上涨13.30%。拿地成本1530.75亿元，环比上升63.46%。本月万科斩获地块最多，拿地22宗，万科增加占地面积和规划建筑面积分别为107.67万平方米和265.55万平方米；绿城中国拿地18宗，居第二；保利地产(600048,股吧)拿地17宗，位列第三，本月其他企业拿地数量分别为金地集团(600383,股吧)16宗，碧桂园13宗，中海地产、龙湖集团各8宗，世茂集团2宗，中国恒大1宗。?

此外，统计局数据显示，1-5月房企到位资金为81380亿元，同比增长29.9%，开继续保持在高位，但结构发生了很大的变化。?

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，由于信贷紧缩，开发商开发贷款、个人按揭贷款增速明显收窄。从单月来看，开发贷款1-5月下降7.3%，个人按揭贷款增速从20%以上的增速降至4.3%。这两部分占开发商自己来源的50%左右，加上热点城市新房限价，管控预售证，个人定金和预收款也有不确定。同时，传言收紧供应链融资，对开发商自筹资金也会有影响。总之，未来开发商资金来源增速还会继续下降，考虑到三道红线及偿债和竣工高峰期到来，促销优惠会接踵而至。?

随着调控政策进一步显效 置业情绪有望回归

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为，整体来看，全国房地产市场继续保持较快增长态势，销售面积和金额均继续创历史同期新高，单5月亦为历史同期最高水平，但随着政策调控效果的逐渐显现以及低基数效应的减弱（去年5月商品房销售规模同比转正），全国商品房销售面积和销售额同比增幅继续收窄，5月销售面积同比增幅收窄至10%以内。?

陈文静认为，展望未来，当前房地产市场调控政策仍处于趋紧状态，金融监管力度持续加大，部分市场热度较高的城市仍有政策加码预期。随着调控政策的进一步显效，购房者置业情绪有望继续回归，叠加去年低基数效应的减弱，全国商品房销售规模增速预计将继续放缓。?

短期看，重点城市首批集中出让地块已基本完成竞拍，土地成交规模较大，整体将对新开工形成推动，且随着房企冲刺半年业绩，企业推盘的积极性亦将有所提高，供应端的改善或将进一步支撑市场销售规模保持高位。?

李宇嘉则认为，热点城市房价反弹压力依旧较大。目前已经连续四次出现了房价单月破万现象。随着商品房销售越来越集中在热点城市和都市圈，特别是都市圈三四线城市房价明显上涨，加上2020年300城楼面地价同比上涨9.5％，今年5月份一二线城市成交楼面均价同比继续上涨，未来这些城市的房价反弹压力依旧比较大，带动全国房价上涨，但未来分化会明显加剧。