首批9只公募REITs正式上市 企业详解如何成功闯关

“适合做REITs的高速对于股权结构复杂性、资产收入、资产负债率、资产合规性都有较严格的要求。”

中国资本市场新增一个大类资产。

6月21日，首批9只基础设施公募REITs正式上市交易，其中5单在上海证券交易所(下称“上交所”)上市交易，4单在深圳证券交易所(下称“深交所”)上市交易。

上市首日，9只公募REITs集体上涨，最高的上涨14.72%，最低的上涨0.68%，合计成交4.27亿份，成交金额为18.6亿元，换手率平均值为7.44%。

在富国基金(博客,微博)相关负责人看来，市场的表现充分体现了首批公募REITs在定价方面的合理性和前瞻性，因为并没有出现暴涨、暴跌等情况，也说明投资者对这一类资产处于比较理性的认知阶段。

在此前没有经验借鉴的情况之下，一路经历申报、被筛选、被审核等，“有一种闯关的感觉，竞争压力很大。”有首批发行公募REITs企业如是称。

“没有暴涨暴跌”

作为首批上市的基础设施公募REITs，其首日二级市场交易情况备受市场关注。

在上交所上市的5只分别为张江REIT(508000)、浙江杭徽(508001)、首创水务(508006)、东吴苏园(508027)、普洛斯(508056)。在深交所上市的4只分别为首钢绿能(180801)、蛇口产园(180101)、广州广河(180201)和盐港REIT(180301)。

其中，蛇口产园涨幅最高，达到14.72%；首钢绿能以9.95%的涨幅紧随其后；再者便是张江REIT，上涨5.89%；浙江杭徽、首创水务涨幅均在4%以上；盐港REIT、普洛斯的涨幅则均超2%；东吴苏园、广州广河的涨幅均在1%以下。

从成交额来看，普洛斯以3.05亿元位居首位，蛇口产园、广州广河、浙江杭徽、张江REIT成交额均在2亿元以上，首钢绿能、东吴苏园、首创水务、盐港REIT的成交额也均超过1亿元。

换手率方面，张江REIT、首钢绿能、蛇口产园的换手率均在10%以上，首创水务、盐港REIT、普洛斯的换手率均超5%。

“首日行情挺好的，挺平稳的，从整体成交量和换手率来看，体现出了一部分投资者的参与热情，一方面买盘比较活跃，另一方面卖盘比较理性，大家并没有将基础设施REITs当成首日新股上市一样进行短期的炒作。这说明投资者对这一类资产处于比较理性的认知阶段。”富国基金相关负责人对第一财经分析称。

对于首批9单项目涉及不同行业，投资者需要注意哪些问题？上述富国基金相关负责人认为，首批项目其实分为带有地产属性的园区类资产和特许经营权两大类，投资者需要对这两类资产的差别有充分的认识。特许经营权类资产收入稳定性较强，当期现金分派率较高，但增值空间较小。这一类资产会随着剩余经营年限不断缩短，估值呈现逐年衰减的趋势，到期之后资产价值将归零。等到未来越来越多的基础设施REITs项目出来之后，投资者可以再进行同类型细分行业的资产选择对比。

基础设施REITs的风险水平低于股票，高于固定收益产品。在业内看来，这是一种现金流较为稳定、流动性良好的金融资产，更适合中长线投资者。

不过，基础设施REITs也可能面临一些投资风险，比如现金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、税收调整风险。

在上述富国基金相关负责人看来，市场上可能会有关于基础设施REITs项目的一些收益预测，但预测是基于资产过往的一些表现做出的假设性判断，可能与未来真实的市场表现存有一定差异，所以投资者需要将基础设施REITs当成一个有波动的资产去认知。

首批项目的闯关经历

市场行情最终体现的还是项目本身的价值，那么这9单基础设施REITs试点项目到底是怎么筛选和审核出来的，上市于它们而言有多大的意义？

2020年4月，国家发改委联合证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，我国基础设施领域公募REITs试点正式起步。

“政策出台后，我司立即着手公募REITs相关工作。从首次向省发改委申报算起的话，到上市历时接近1年的时间。”浙江沪杭甬总经理袁迎捷称，其实，在2019年该公司以徽杭高速(安徽段)为基础资产做了交易所首单基础设施类REITs项目之后，就一直在等待公募REITs的政策出台。因为与类REITs比较而言，公募REITs具有更广泛的投资者群体和更高的流动性，服务基础设施建设的效果更突出。

据第一财经了解，基础设施REITs试点项目的相关程序是，由省级发改部门先受理企业的申报项目，作出初审，把符合条件的项目再上报给国家发改委；国家发改委组织评审之后把优质的项目推荐给证监会，由证监会组织上交所和深交所对这些项目再做一次评审，最后进行发行。

“在国家发改委答辩阶段、在上交所审核阶段真有一种闯关的感觉。首轮参加国家发改委答辩的项目近30家，最终10单左右被推荐至证监会，竞争压力还是挺大，稍有不注意存在随时被刷掉的可能性。”袁迎捷分享当时筹备REITs时的感受。

他表示，此次试点工作，最大的困难还是来自于没有经验可以借鉴。“我们作为原始权益人，和各中介机构一起去解决一个又一个细小却又很实际的问题。上交所在审核时对项目的诸多细节问题也进行了耐心指导，并对各环节的进度紧密跟进。”

谈起REITs上市对企业的意义，袁迎捷称，一方面，有利于推动浙江省交通集团存量基础设施资产证券化，以存量换增量，回笼资金用于新的基础设施项目投资建设，能够打造滚动发展的良性循环；另一方面，实现了浙江沪杭甬在境内资本市场新增资产上市平台，促进优质资产分拆上市。

普洛斯中国高级副总裁杨敏也称，对普洛斯来说，此次REITs搭建起了资本循环的新平台和新渠道。将进一步有利于盘活公司的存量资产，形成资本循环，募集的资金将投资于新的基础设施建设与开发中；也能更好地发挥普洛斯的资产管理优势和行业专业优势，保障REITs底层资产的高效平稳运营，使得投资人享受到经济发展的红利。

未来空间多大？

在首批基础设施公募REITs的示范效应之下，也有一些有意愿发行REITs的企业多方学习和取经。

“目前市场上也有一些同行来和我们咨询类似的问题，但是适合做REITs的高速对于股权结构复杂性、资产收入、资产负债率、资产合规性都有较严格的要求。建议提前做好研究工作，选好合适的标的资产。”袁迎捷称。

首批试点项目主要包括垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等主流基础设施。

“后续将继续探索各类资产类型的试点发行，包括水电站、光伏电站等符合绿色发展的资产，以及数据中心、物联网和智能交通等新兴产业项目。”一家券商相关负责人称。

那么，基础设施公募REITs的市场前景如何？

“从资产类别的角度上来看，基础设施REITs应该是一个万亿级的大市场，但是现在还处于刚刚起步的阶段，可能未来资产类别会进一步丰富，因为可能还会放进来新的不同类别的资产，为整个市场的空间提供了新的可能性，市场前景非常广阔。”上述富国基金相关负责人称。

袁迎捷也称，目前中国存量基础设施规模已超百万亿元，基础设施投资总量高于发达国家，但直接融资占比低于发达国家水平。从这个角度说，即使只是很小的比例做成公募REITs，也足够撑起一个万亿规模市场，潜在市场规模可观。